Immobiliare
- Martedì 12 novembre 2024 – 09:18
La comunione di comproprietà, ai sensi dell'articolo 15 della legge del 1965, può agire in giudizio in caso di danni alle parti comuni. Ma fino a che punto può farlo quando i difetti hanno avuto ricadute anche su ambiti privati? È la questione su cui si pronuncia, per la prima volta, la Corte di Cassazione (Civ. 3, 7 novembre 2024, n. 23-14.464). Quasi 20 anni dopo la decisione di AG di avviare l'opera!
Nel corso del 2006 l'associazione dei comproprietari di un grande complesso immobiliare ha affidato ad un'impresa il lavoro di rifacimento delle facciate e di impermeabilizzazione di terrazzi e balconi, sotto la supervisione di un architetto. I lavori iniziarono tre anni dopo, nel settembre 2009. A lavori ultimati non fu firmato alcun verbale di accettazione contraddittorio, poiché il curatore aveva constatato carenze nell'esecuzione.
A causa di questi molteplici e gravi disordini, il sindacato dei comproprietari ha rimesso la questione al giudice che ha disposto una perizia giudiziale, che ha confermato i gravi inadempimenti della società. Ha poi convocato l'architetto e il suo assicuratore, nonché l'impresa di ristrutturazione e il suo assicuratore.
10 anni dopo, con sentenza del 30 luglio 2019, il tribunale di Grasse ha condannato l'architetto (responsabilità del 40% per la sua mancanza di direzione lavori) e l'impresa (60% per lavori mal eseguiti) ad assumersi il costo della riparazione di molteplici difetti (impermeabilizzazione di terrazzi, ripristino rivestimenti di facciata per un totale esclusa di circa 1 milione di euro!) oltre alla perdita di godimento per alcuni disagio ai comproprietari per infiltrazione nel loro appartamento (più di 27.000 euro).
Il sì/no della corte d'appello
La Corte d'appello di Aix-en-Provence, 26 gennaio 2023, n. 19/14538, ha parzialmente invalidato la decisione. Sono, infatti, azioni collettive di competenza dell'unione quelle che mirano a riparare i danni alle parti comuni, ma anche quelle che hanno ad oggetto i danni cagionati alle parti private che trovano origine nelle parti comuni, cioè i danni che colpiscono le parti comuni e le aree private indivisibilmente, sia che i difetti siano generalizzati a tutto l'edificio, sia che infine lo stesso danno colpisca la comunità dei comproprietari. Ciò vale soprattutto quando il danno individuale è stato avvertito allo stesso modo da tutti i comproprietari, assumendo così carattere collettivo.
Pertanto, afferma la corte d'appello, “l'azione dell'unione dei comproprietari presuppone che il danno materiale e di godimento sia di carattere collettivo e sia sopportato allo stesso modo da tutti i comproprietari”. Ciò non è vero poiché solo quattro comproprietari sono interessati dai problemi di infiltrazioni che rendono impossibile la convivenza nell'alloggio.
Pertanto, concordemente, dichiara la corte d'appello, ordinare la riparazione delle parti comuni, ma non concorde riguardo alle conseguenze sulle parti private perché “l'unione dei comproprietari non ha il potere di agire per chiedere un risarcimento per danni materiali e disturbo del godimento subiti dai comproprietari.
Sentenza di censura
Il caso è stato portato davanti alla Corte di Cassazione.
Si pongono due domande:
1. Un'associazione di comproprietà ha il potere di agire in nome di ciascun comproprietario quando il danno individuale da questi subito è originato dalle parti comuni dell'edificio?
SÌ. Può chiedere il risarcimento dei danni originati dalle parti comuni e che abbiano interessato le parti private di uno o più lotti. Quanto già giudicato: 3° Civ., 23 giugno 2004, ricorso n. 03-10.475, Boll. 2004, III, n.
2. I danni individuali dovrebbero essere identici per tutti i comproprietari?
NO. Secondo la Corte di Cassazione “non è necessario, in questo caso, che il danno, materiale o immateriale, sia subito nello stesso modo da tutti i comproprietari”.
Spetta poi ai giudici di merito, sulla base delle perizie, risarcire i comproprietari interessati in base all'entità del danno.
VA
