Nel 2022 Benoît Wuzyk vuole acquistare un appartamento. Ma a Rueil-Malmaison (92), i prezzi, che si aggirano intorno agli 8.000 euro al m², gli sono inaccessibili. Poi si rende conto di avere diritto al contratto di locazione congiunto reale (BRS). Con questo sistema è riuscito ad ottenere, per sé e per la sua famiglia, un appartamento di 5 locali nel suo quartiere, per 398.000 euro, ovvero 4.200 euro al m².
Benoît possiede solo le pareti del suo appartamento. Il terreno su cui è costruito il suo edificio appartiene a un Fondo Solidale (OFS), al quale il Francilien paga una “royalty” di 190 euro al mese. Oltre al prezzo d'acquisto ridotto, al momento dell'acquisto il nuovo proprietario aveva diritto ad un prestito a tasso zero (PTZ) per una parte del suo prestito. Abbastanza per limitare il costo dell’operazione finanziaria.
Alla fine del 2022 in Francia esistevano 1.012 unità abitative BRS. Che si tratti di appartamenti o padiglioni, la maggior parte sono nuovi
Secondo l’ultima valutazione elaborata dal gruppo “Réseau Foncier Solidaire”, alla fine del 2022 esistevano in Francia 1.012 unità abitative BRS. Che si tratti di appartamenti o padiglioni, la maggior parte sono nuovi. Separando i terreni dai fabbricati, questa sistemazione immobiliare garantisce prezzi molto inferiori a quelli del mercato “libero”, dando la possibilità alle famiglie più modeste di acquistare la propria abitazione. A fine 2022 il reddito medio fiscale di riferimento di una coppia con due figli era di soli 29.507 euro.
I proprietari di BRS sono obbligati a fare della loro proprietà la loro residenza principale, il che aiuta a rallentare la crescita delle seconde case nelle aree in cui si trovano. Altro obiettivo del sistema: combattere la speculazione. I locatari del contratto di locazione non possono rivendere la loro proprietà a nessun prezzo. Tale importo è limitato all'importo di acquisto iniziale, maggiorato dell'eventuale plusvalenza limitata agli interventi di miglioria. Anche i terreni sfuggono alla guerra dei prezzi, poiché non vengono rivenduti, ma tenuti nelle mani del famoso OFS.
Sostegno indispensabile da parte delle comunità
Il BRS è stato adottato per la prima volta « nelle zone turistiche e nelle aree tese delle metropoli »descrive Hélène Morel, autrice di una memoria d'azione sull'OFS. Il meccanismo ha rapidamente attirato le regioni della Nuova Aquitania, della Bretagna e della Normandia, che da sole rappresentano i tre quarti delle operazioni.
“Se si può comprare sul mercato libero a 3 000 € al m², fare BRS a 2.400 € con una tariffa da pagare, non è necessariamente interessante. Questo prodotto ha meno senso nel centro dell’Alvernia che nella periferia parigina”sottolinea Jean-Emile Barra, direttore dello sviluppo e delle relazioni istituzionali di Runimmo, dipartimento commerciale delegato per conto di costruttori e locatori.
Tuttavia, la BRS non si limita alle aree urbane, soprattutto perché a volte fatica a svilupparsi nelle zone più tese.
L'impegno degli enti locali sembra quindi essere un fattore di successo. Questi intervengono in particolare per facilitare l'accesso dei terreni all'OFS, ad esempio mettendoli a disposizione “patrimonio costruito appartenente alla comunità”spiega Suzanne Brolly, vicepresidente responsabile dell'urbanistica dell'Eurometropolis di Strasburgo.
In Vandea e Charente-Maritime, l'OFS Terra Noé “non acquistare direttamente al prezzo di mercato”conferma Michaël Jungers, direttore generale di questa organizzazione.
“Ci impossessiamo dei terreni grazie alla volontà del comune: o si tratta di terreni svenduti, oppure i sindaci riescono a convincere i privati a venderli a un prezzo ragionevole. »
Alcune comunità intervengono in modo più diretto: “Il nostro piano abitativo locale lo prevede in ogni operazione di costruzione di più di 15 alloggi, una quota è riservata a BRS »spiega Nathalie Demeslay, capo del dipartimento dell'edilizia abitativa della metropoli di Rennes. L'OFS “Rennes Foncier Solidaire”, finanziato interamente da Rennes Métropole, acquista poi gli alloggi dal promotore incaricato dell'operazione.
Potenziali effetti perversi
In assenza di aiuti pubblici, altri OFS ricorrono a prestiti a lunghissimo termine della Caisse des Dépôts. Questi prestiti vengono poi rimborsati grazie alla famosa tassa a carico delle famiglie. “Più il terreno è costoso, maggiore sarà la tassa”osserva Jean-Emile Barra. Al contrario, gli OFS che non ricorrono al prestito possono offrire tariffe molto basse – 0,15 €/m² ad esempio a Rennes.
Arnaud Portier, direttore dell'EPFL Paesi Baschi, mette in guardia dai potenziali effetti perversi di questo sistema:
“Alcuni sviluppatori ne stanno approfittando per aumentare i prezzi dei terreni, perché sanno che le comunità si schiereranno per poter produrre BRS ». Per questo motivo il suo OFS non comprende al suo interno le comunità: “Non volevamo trovarci di fronte alle pressioni dei funzionari eletti che desideravano realizzare operazioni nella BRS, che ci avrebbero costretto a riacquistare terreni acquistati da imprenditori privati a prezzi non conformi alla realtà. »
Di fronte a questi potenziali abusi, molti OFS assumono un ruolo di regolamentazione, indipendentemente dal fatto che ricorrano o meno al prestito. Alcuni fissano prezzi massimi per l'acquisto della loro terra. “Definiamo i nostri prezzi di acquisto sulla base di una royalty compresa tra 1 e 1,50 € il mq »espone Mickaël Jungers.
Questo rigore a volte impedisce lo sviluppo della BRS in aree molto tese, dove i prezzi rimangono troppo alti, soprattutto senza sostegno politico. “L’OFS da solo non può regolare i prezzi dei terreni, è il ruolo delle comunità”difende Juliette Grenier, responsabile di progetto presso la Federazione delle cooperative HLM.
Famiglie a basso reddito sull’orlo dell’esclusione?
L'aumento dei tassi di interesse e dei costi di costruzione ha portato le autorità pubbliche ad aumentare i tetti di reddito delle famiglie ammissibili al sistema
L’aumento dei tassi di interesse e dei costi di costruzione negli ultimi anni ha portato le autorità pubbliche ad aumentare i tetti di reddito delle famiglie ammissibili alla BRS per poter vendere proprietà più costose. Anche se i prezzi effettivi delle case rimanessero al di sotto dei massimali fissati dalla legge, questa revisione potrebbe portare all'esclusione degli acquirenti più modesti.
A seconda delle operazioni e del numero di richiedenti, alcuni OFS stabiliscono quindi criteri aggiuntivi: priorità delle famiglie monoparentali, degli acquirenti per la prima volta, ecc. L'importo della tassa ha un impatto anche sui profili degli acquirenti, spiega Hélène Morel:
«È potenzialmente solvibile: quando un immobile offre un canone molto alto e un prezzo di vendita molto basso, questo permette di raggiungere famiglie con scarsa capacità di debito. »
Nonostante queste tutele, altri parametri rischiano potenzialmente di escludere a lungo termine alcuni acquirenti modesti, come teme Jean-Emile Barra. “Una famiglia che desidera riacquistare un alloggio in BRS da un primo acquirente deve avere diritto al sistema, ma non avrà né diritto al PTZ né ad altri vantaggi fiscali », ricorda.
Inoltre, alcuni osservatori temono che i rivenditori si ritroveranno bloccati “a vita” nel BRS poiché non potranno realizzare alcuna plusvalenza sulla rivendita, e quindi si allineeranno ai prezzi di mercato, che, molto spesso, nel frattempo sono saliti alle stelle.
Di fronte a tutte queste sfide e alla grande libertà offerta dalla legge del 2014, gli OFS restano i garanti di un’applicazione ragionata del sistema. Anche se sembrano svolgere piuttosto bene la loro missione, alcuni non sono in grado di sviluppare molte operazioni a causa della mancanza di sostegno politico o bancario. Tanto più che ad oggi la BRS resta poco conosciuta tra le famiglie.
