La transizione energetica sta ridefinendo le dinamiche del mercato immobiliare. D'ora in poi, piazza il valore verde delle abitazioni al centro delle preoccupazioni di acquirenti e investitori. Nel 2024, questa tendenza si rafforzerà con una maggiore consapevolezza dell’impatto della prestazione energetica degli edifici sul loro valore. Questo fenomeno spinge i proprietari, soprattutto nelle grandi città francesi, a prendere in considerazione ristrutturazioni per valorizzare la propria proprietà e soddisfare i requisiti ambientali. Decifrare le questioni relative al valore verde delle abitazioni.
Riepilogo :
Qual è il valore green delle abitazioni?
Una nuova dimensione della valutazione immobiliare
Il valore green dell'edilizia abitativaS si riferisce all'aumento del valore degli immobili. Questo aumento di valore dipende principalmente dalla prestazione energetica dell'immobile, ma anche dal suo impatto ambientale. In Francia, questa nozione ha assunto un posto centrale nelle transazioni immobiliari. Soprattutto dopo l’implementazione della diagnostica della prestazione energetica (DPE). Poiché questi ultimi consentono di classificare le abitazioni in base al consumo energetico e alle emissioni di gas serra.
L'impatto diretto della classificazione DPE sui prezzi di mercato
Secondo il Notaries' Real Estate Outlook questa classificazione influenza direttamente i prezzi di mercato. Perché le proprietà con una buona valutazione (A o B) vengono vendute a prezzi più alti. Mentre quelli classificati F o G, considerati “setacci termici”, subiscono notevoli sconti. Infatti, la quota delle compravendite di abitazioni ad alta intensità energetica (classificate F e G) nel 2023 resta elevata, attestandosi attorno al 17%. Tuttavia, questa proporzione, sebbene relativamente stabile, illustra un segmento del patrimonio immobiliare che è sotto forte pressione in termini di sconti e revisioni normative.
Evoluzione del calcolo del DPE e adeguamenti normativi
Dall’introduzione della diagnostica della prestazione energetica (EPD) nel 2006, questa classificazione è stata ampiamente criticata per le sue frequenti revisioni del metodo di calcolo. Da settembre 2021 il cosiddetto metodo del “consumo reale” è stato sostituito da un approccio standardizzato. Si mira quindi a corrispondere meglio alle caratteristiche fisiche dell'immobile e alle specificità di ciascun alloggio.
Green premium: un gap di valore sempre più significativo
Secondo le statistiche della Banque des Territoires, la differenza di valore tra un alloggio classificato A e un alloggio classificato F può arrivare fino al 20%. Questo premio è in parte dovuto alla crescente domanda da parte degli acquirenti di beni ad alta efficienza energetica. Che riflette una consapevolezza ecologica ed economica nelle attuali scelte immobiliari. D'ora in poi il valore di un immobile non è più legato solo alla sua ubicazione o alla sua superficie, ma anche alla sua efficienza energetica e al suo impatto ecologico.
Impatto degli standard energetici sui prezzi di mercato
Con l'accelerazione della regolamentazione sulla prestazione energetica, gli effetti sul mercato immobiliare si fanno sentire più che mai. Infatti, nella prima metà del 2024, le abitazioni a maggior consumo energetico rappresentano una quota notevole delle transazioni, in particolare quelle delle classi F e G. Tuttavia, il forte aumento della loro presenza osservato nel 2022 si è stabilizzato. Il che forse indica un adeguamento del mercato ai nuovi standard energetici.
D'altra parte, la quota delle case con la migliore valutazione (A e B) rimane bassa, rappresentando solo il 9% circa delle compravendite. Tuttavia, senza alcune regioni come l’Île-de-France, gli appartamenti con una buona valutazione hanno un valore maggiore. Ciò illustra quindi l’importanza della prestazione energetica come criterio di scelta per gli acquirenti.
A tal fine, il governo francese impone restrizioni progressive all’affitto e alla vendita degli alloggi meno efficienti (legge energia-clima). Ciò incoraggia i proprietari a effettuare lavori di ristrutturazione per migliorare il valore verde delle loro case. In effetti, le abitazioni classificate F e G, che rappresentano circa il 17% del patrimonio immobiliare francese, rischiano una significativa riduzione del loro valore di mercato se non vengono adeguate agli standard energetici.
Le nuove norme, che rendono obbligatorie le ristrutturazioni per le abitazioni ad alto consumo energetico, influenzano anche la domanda immobiliare. Una proprietà etichettata come “efficiente dal punto di vista energetico” attira più potenziali acquirenti. Questi sono motivati dal risparmio energetico a lungo termine, ma anche da una crescente preoccupazione per l’impronta ecologica delle loro abitazioni. Di conseguenza, le proprietà ad alta prestazione energetica si vendono più rapidamente e a un prezzo più elevato. Il che rafforza così il premio al valore verde.
Nel 2024, le abitazioni efficienti potrebbero vedere il loro valore aumentare in media dal 5 al 10% rispetto agli immobili ad alta intensità energetica.
Problemi finanziari per proprietari e acquirenti
Per i proprietari, mettere a norma una casa può rappresentare un investimento significativo, ma redditizio. Pertanto, lo osserviamo il prezzo mediano delle case con le peggiori prestazioni ha resistito leggermente nel 2023. Notiamo un aumento del +1% per gli appartamenti e del +2% per le case. Mentre gli immobili con le migliori valutazioni beneficiano di premi fino al +15% in Provenza-Alpi-Costa Azzurra.
I lavori di rinnovamento energetico, sebbene costosi, beneficiano di sostegno finanziario come gli aiuti dell'Agenzia nazionale per l'edilizia abitativa (Anah) e il sistema MaPrimeRénov'. Infatti, questo aiuto riduce il costo complessivo dell’opera. In questo modo consentono ai proprietari di conformarsi più facilmente ai nuovi requisiti legali, aumentando al tempo stesso il valore di mercato della loro proprietà.
Gli acquirenti, dal canto loro, sono sempre più sensibili a questa dimensione ecologica. Tanto più che i prestiti immobiliari verdi, offerti da alcune banche, consentono di ottenere condizioni di finanziamento vantaggiose per immobili rispettosi dell'ambiente. Questa tendenza potrebbe, secondo gli esperti, contribuire ad una più ampia dinamica di valorizzazione dei beni ecologici nei prossimi anni.
Prospettive di sviluppo del valore green nel 2024 e oltre
La dinamica del valore green delle abitazioni sembra destinata a rafforzarsi, in particolare con le nuove norme imposte fino al 2030 per eliminare i setacci termici. A tal fine, La Note de Conjoncture prevede una contrazione del mercato delle vecchie abitazioni nella seconda metà del 2023 a causa del calo delle transazioni. E questo è in parte causato dai vincoli sui setacci energetici. Questa previsione sottolinea l’importanza delle riforme per stabilizzare e migliorare il mercato immobiliare a lungo termine.
Man mano che queste riforme si concretizzeranno, le previsioni mostrano un aumento della domanda di alloggi verdi. Ciò è particolarmente vero nelle aree urbane, dove i costi energetici sono più elevati. In queste regioni, gli acquirenti sono alla ricerca di soluzioni sostenibili per far fronte all’aumento dei prezzi dell’energia. Questa domanda sostenuta promette di ampliare il divario di valore tra alloggi efficienti e setacci energetici, segnando un cambiamento strutturale nel mercato immobiliare in Francia.
