Il mercato immobiliare francese attraversa attualmente una fase di calo dei prezzi, situazione che suscita un rinnovato interesse per gli investimenti locativi. Che si tratti di costruire asset o generare reddito aggiuntivo, il settore immobiliare rimane un rifugio sicuro. Ma in un contesto del genere sorge una domanda centrale: è meglio investire in un immobile nuovo o in un vecchio immobile da ristrutturare?
Calo dei prezzi immobiliari e contesto incerto
Negli ultimi mesi il mercato immobiliare ha mostrato segnali di indebolimento, con un calo stimato tra il 7 e l'8% dei prezzi al metro quadrato su un anno. Questa diminuzione avviene quando i tassi di interesse iniziano a stabilizzarsi dopo diversi mesi di aumenti. Nonostante questo contesto più favorevole per gli acquirenti, l’incertezza economica e i vincoli normativi richiedono un’analisi più dettagliata della tipologia di investimento da privilegiare.
Da un lato, gli immobili nuovi offrono garanzie di qualità, comfort e soprattutto rispetto dei più recenti standard ambientali ed energetici, ma con un costo iniziale più alto in media di circa il 20%. D'altro canto, i vecchi immobili offrono spesso opportunità in termini di negoziazione del prezzo e dell'ubicazione, soprattutto nei centri città o nei quartieri ben serviti. Quasi sempre però sono necessari interventi di ristrutturazione per far fronte alle nuove esigenze in termini di decoro energetico, in particolare a partire dal 2025 con l'attuazione di piani di lavoro pluriennali per le comproprietà con più di 15 anni.
Nuovo o vecchio: una questione di location
La scelta tra nuovo e vecchio dipende in gran parte dall'ubicazione dell'immobile. Infatti, le città in cui è più interessante investire in nuovi edifici differiscono notevolmente da quelle in cui i vecchi edifici ristrutturati offrono un miglior rapporto qualità-prezzo.
Secondo uno studio effettuato da Maslow.immo, ecco i le prime 5 città dove è più vantaggioso investire in nuove costruzioni :
- Meyzieu – 51,19% in meno rispetto al vecchio ristrutturato
- Bordeaux – 42,77% in meno rispetto al vecchio ristrutturato
- Montréuil – 42,13% in meno rispetto al vecchio ristrutturato
- Meylan – 11,39% in meno rispetto al vecchio ristrutturato
- Clamart – 10,76% in meno rispetto al vecchio ristrutturato
Viceversa, per chi preferisce puntare su vecchi immobili da ristrutturare, ecco i città in cui questo è più interessante :
- La Roche-sur-Yon – 23,23% in meno rispetto al nuovo
- Pessac – 23,06% in meno rispetto al nuovo
- Lione – 14,93% in meno rispetto al nuovo
- Creteil – 9,20% in meno rispetto al nuovo
- Carino – 9,08% in meno rispetto al nuovo
Il nuovo: una scelta di comodità, il vecchio: un'opportunità di redditività
Il nuovo immobile presenta numerosi vantaggi innegabili. Oltre alla qualità dei materiali e al rispetto delle più recenti normative (in particolare energetiche), offre anche garanzie di prestazione energetica, fondamentali per anticipare le future normative sui filtri termici. D’altro canto, il costo di acquisizione più elevato e la disponibilità limitata nei centri urbani potrebbero scoraggiare alcuni acquirenti. Questa tipologia di investimento è spesso favorita nelle zone periferiche o nei nuovi quartieri residenziali ben serviti dai trasporti pubblici.
Allo stesso tempo, i vecchi immobili da ristrutturare offrono opportunità di prezzi più bassi e flessibilità nelle trattative. Questo tipo di acquisizione, sebbene comporti costi di manodopera (isolamento, adeguamento agli standard DPE), può diventare redditizio in aree ad alta pressione locativa, dove la domanda è elevata. Tuttavia, i controlli sugli affitti in alcune città potrebbero limitare la redditività prevista.
In definitiva, la scelta tra nuovo e vecchio dipende in gran parte dalla posizione geografica dell'immobile, dal progetto di investimento e dal profilo dell'acquirente. Le nuove costruzioni offrono vantaggi in termini di comfort e tranquillità, mentre ristrutturare una vecchia può essere una soluzione più economica in alcune città. Qualunque opzione tu scelga, è importante valutare attentamente i costi di ristrutturazione, la tensione locativa e il controllo degli affitti per massimizzare il tuo investimento.
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