Il panorama fiscale per gli affitti ammobiliati in Francia è destinato a subire un’importante trasformazione entro il 2025. Il governo, nella sua ricerca di equità fiscale e rivitalizzazione del mercato degli affitti, sta prendendo in considerazione cambiamenti significativi che avranno un impatto diretto sui mobili dei proprietari di immobili.
Revisione del regime LMNP: verso una tassazione più equa
Il regime degli affitti ammobiliati non professionali (LMNP) è al centro dei dibattiti da diversi mesi. La deputata LREM del Finistère, Annaïg Le Meur, ha presentato un disegno di legge volto a riformare la tassazione degli affitti. L’obiettivo è chiaro: ridurre il tax gap tra affitti arredati e non ammobiliati.
Attualmente il sistema LMNP offre notevoli vantaggi fiscali:
- Il 70% dei proprietari di alloggi arredati non professionali non paga le tasse sull’affitto ricevuto
- I proprietari possono detrarre l’ammortamento dal reddito locativo
- Tale ammortamento non viene preso in considerazione nel calcolo della plusvalenza al momento della vendita dell’immobile.
Si considera questa situazione unica in Europa senza giustificazione da molti esperti. La finanziaria 2025 prevede quindi modificare il calcolo del valore aggiunto dell’LMNP dal 1 gennaio 2025.
Nuovo calcolo del valore aggiunto: un impatto significativo per i proprietari
La riforma prevista dal governo mira a integrare l’ammortamento dedotto nel calcolo della plusvalenza in caso di vendita di un immobile in LMNP. Questa modifica avrà l’effetto diaumentare la base imponibile e, quindi, la tassazione dei proprietari.
Facciamo un esempio concreto:
| Collocamento | Situazione attuale | Nuova situazione |
|---|---|---|
| Prezzo d’acquisto | 100.000 € | 100.000 € |
| Detratto l’ammortamento | 20.000 € | 20.000 € |
| Prezzo di vendita | 150.000 € | 150.000 € |
| Plusvalenza imponibile | 50.000 € | 70.000 € |
Questa nuova modalità di calcolo potrebbe avere ricadute significative sul mercato immobiliare, in particolare incoraggiando i proprietari a privilegiare gli affitti tradizionali rispetto agli affitti arredati a breve termine.
Implicazioni per il mercato degli affitti e le piattaforme di noleggio
Le modifiche previste nel bilancio 2025 non si limitano al regime LMNP. Anche il governo prevede di farlo ridurre i vantaggi fiscali legati agli affitti turistici ammobiliaticome quelli offerti su Airbnb o Abritel. L’obiettivo è quello rallentare la conversione degli alloggi a lungo termine in alloggi turistici a breve termine.
Tra le misure previste:
- Riduzione della tassazione al 30% per gli alloggi turistici ammobiliati (rispetto al 71% attuale per i classificati e al 50% per i non classificati)
- Abbassamento delle soglie di fatturato
- Adeguamento della pianificazione relativa alla Diagnosi di Prestazione Energetica (DPE)
Questi cambiamenti potrebbero avere un impatto significativo sull’offerta abitativa, soprattutto nelle zone turistiche. Alcuni proprietari potrebbero essere tentati di rivedere la propria strategia di investimento o addirittura di rivolgersi ad altre forme di investimento.
Prospettive e sfide per il futuro dell’edilizia abitativa in Francia
Se l’obiettivo dichiarato del governo è incoraggiare gli investimenti locativi e riequilibrare il mercato, alcuni professionisti temono che queste misure avranno l’effetto opposto. In un contesto di tensione sul mercato degli affitti, è fondamentale trovare un equilibrio equità fiscale e incentivi agli investimenti.
Il Primo Ministro ha menzionato anche altre strade per rilanciare il settore immobiliare:
- Estensione del prestito a tasso zero (PTZ) su tutto il territorio nazionale
- Adeguamento degli standard energetici per l’edilizia abitativa
- Misure per facilitare l’accesso alla proprietà
Questi cambiamenti fanno parte di un approccio più ampio di modernizzazione e armonizzazione delle normative a livello europeo. Resta da vedere come queste nuove disposizioni saranno recepite dai proprietari e quale sarà il loro impatto reale sul mercato immobiliare francese a lungo termine.
