Un recente studio di Impianto incorporante sottolinea che, nonostante la città di San Paolo abbia uno dei mercati immobiliari più grandi del mondocon 28mila edifici e 1,4 milioni di appartamenti — per una superficie complessiva di 190,4 milioni di metri quadrati —, gran parte del suo inventario è vecchio e sottoutilizzato. Ciò avviene soprattutto nel centro del municipio, i cui edifici hanno una media di 52 anni di “validità”, rispetto alla media totale brasiliana del resto degli immobili, che è di 25 anni. Su questa base l'Amministrazione comunale ha promosso interventi di rilancio al fine di potenziare lo sviluppo urbanistico e immobiliare dell'area.
Approfittando di questo scenario, le società immobiliari hanno cercato case nel centro di San Paolo con un alto potenziale di rivalutazione e le hanno riqualificate. Il nome dato a questo processo è retrofitche in sostanza significa una riforma. Guil Blanche, fondatore della società di gestione immobiliare Planta, spiega che la tendenza del mercato è quella di riqualificazione con cambio d'uso. “Quando queste proprietà furono costruite, utilizzarono molti materiali, manodopera, energia e petrolio. La possibilità di riciclarli riattiva un immobile prima sottoutilizzato, emettendo inoltre il 70% in meno di gas inquinanti”.
Oltre a ridurre l’impronta di carbonio, riciclare le case invece di costruirne di nuove riduce il consumo di energia fino al 95%, secondo lo studio condotto da Planta. Questo processo non è solo una soluzione all’elevato tasso di posti vacanti commerciali — porzioni di un investimento immobiliare che non generano redditività — peggiorato dalla pandemia, ma soddisfa anche la crescente domanda di appartamenti per affitti a breve e lungo termine, oltre a offrire un’alternativa più sostenibile.
“Normalmente diamo alla proprietà un nuovo scopo. Un progetto che prima era uno studio per avvocati può essere riprogrammato per accogliere nuovi utenti, più adatti al modello di stile di vita contemporaneo”, commenta Guil. Il portafoglio sviluppato nella prima fase della società comprende sette edifici — pronto o in fase di sviluppo —per un totale di 520 unità abitative e 32 unità commerciali, per una superficie complessiva di oltre 38mila metri quadrati. La regione di Vila Buarque è il fulcro della società immobiliare, per via del polo gastronomico e culturale che è diventata.
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Su un totale di circa 100 edifici presenti nel quartiere visitato dallo Stabilimento, 50 sono oggetto di analisi, per un totale di oltre 291mila metri quadrati di superficie privata, 2.000 unità abitative e una Capex totale stimato di 2,7 miliardi di reais, con un Capex medio stimato di 9500 reais per metro quadrato e 65 negozi. L'istituto mira a generare rendimenti annuali pari ad almeno il 20% attraverso i redditi da locazione. “Il nostro approccio è quello di sviluppare immobili a costi relativamente bassi, garantendo un ritorno finanziario interessante e rapido”, sottolinea il fondatore di Planta.
Parte del suo portafoglio è stata recentemente venduta a Brookfield, un asset manager globale. Con l'acquisizione, l'amministratore diventa proprietario dell'edificio Renata Sampaio Ferreira, classificato nel 2012 dal Consiglio Comunale per la Conservazione del Patrimonio Storico, Culturale e Ambientale della Città di San Paolo per il suo valore storico e architettonico. Nel 2023 è stato riqualificato e la sua destinazione d'uso è cambiata: ha smesso di essere aziendale ed è diventato un complesso residenziale, culturale e gastronomico. Il progetto firmato da Metro Arquitetos è stato premiato nella 4a edizione del Monocolo Design Awards 2024.
