È dura là fuori nel mercato immobiliare in questo momento. I prezzi sono alti e i tassi dei mutui non sono bassi; nessuno vuole vendere e molte persone hanno rinunciato a provare ad acquistare. In un recente sondaggio sul sentiment condotto da Fannie Mae, solo il 17% degli intervistati ha affermato che questo è un buon momento per fare un acquisto.
I tempi disperati richiedono, beh, diverso misure. Con questo in mente, ecco quattro suggerimenti per chiunque sia ancora interessato a raggiungere la proprietà di una casa, ma che ne ha abbastanza dello stato attuale del mercato immobiliare tradizionale.
Case prefabbricate
Se hai visto un parco roulotte, hai visto tutte le case prefabbricate, giusto? Sbagliato.
“Sono nei Marines e ho viaggiato in tutto il mondo e ho vissuto in molte case. Questa è di gran lunga la migliore casa in cui abbia mai vissuto”, ha detto Hector Cardenas, che ha acquistato una delle prime case disponibili in un nuovo complesso residenziale prefabbricato vicino a Richmond, Virginia, nel 2023.
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La casa vanta quattro camere da letto, due bagni e ampi giardini sia nella parte anteriore che posteriore. È costata a Cardenas 240.000 $. Stima che una residenza “costruita in loco” (le case prefabbricate sono anche note come “fabbricate”) comparabile gli sarebbe costata 125.000 $ in più.
Cardenas è uno dei beneficiari di un grande sforzo da parte dell'intero settore, iniziato circa un decennio fa, per far sì che le case prefabbricate assomigliassero e funzionassero di più a quelle costruite in loco, ha affermato Chad Reed, direttore dei programmi e della crescita presso Ivory Innovations, un'organizzazione non-profit con sede a Boston che si occupa di edilizia abitativa.
Il Manufactured Housing Institute, un gruppo industriale, ha sviluppato un nuovo standard chiamato “CrossMod”, abbreviazione di “crossover” homes. CrossMod e altre case prefabbricate più recenti sono “progettate per competere” con le tradizionali case monofamiliari costruite in loco: hanno un aspetto simile, vantano un'efficienza energetica e una resistenza alle intemperie comparabili e sono fissate in modo permanente a una fondazione.
Chiunque acquisti una casa prefabbricata probabilmente dovrà stipulare un'assicurazione per la casa tramite un fornitore specializzato, ha detto Reed, ma un ostacolo più grande che in passato affliggeva il processo è stato ampiamente superato. I mutui che trattano le case prefabbricate come beni immobili, non come proprietà personali, sono molto più facilmente disponibili ora, grazie a CrossMod.
Diversi grandi costruttori stanno sviluppando case CrossMod, con Clayton Homes come la più grande. Le case prefabbricate tendono a essere raggruppate insieme in sviluppi relativamente nuovi, ha detto Reed, ma i cacciatori di case potrebbero presto incontrarne di più su lotti esistenti.
Le case prefabbricate non sono “attraenti”, ha detto Reed, ma “quando si parla di aumento dell'accessibilità economica, è piuttosto difficile trovare di meglio di quelle prefabbricate”.
Banche di terra
Cos'è una “banca fondiaria”? Non una banca, e non è propriamente una terra, ma un deposito meno noto di proprietà disponibili per l'acquisto, e un'opzione eccellente per alcune persone che cercano di mettere radici in una comunità speciale.
“In generale, le proprietà presentano una sorta di sfida, ma molte, molte di esse rappresentano delle opportunità straordinarie per chi acquista per la prima volta una casa”, ha affermato Brian Larkin, direttore del National Land Bank Network presso il Center for Community Progress.
Ci sono oltre 300 banche fondiarie in tutto il paese, per lo più, ma non solo, a est del Mississippi. Le banche fondiarie sono nate dalle macerie della crisi dei mutui subprime, quando molte comunità si sono trovate ad affrontare più proprietà vacanti e in difficoltà di quante ne potessero gestire.
Le banche fondiarie non sono le uniche agenzie pubbliche che prendono possesso e poi cercano di vendere immobili vuoti, ma si differenziano dalle altre per un aspetto fondamentale. In genere hanno la missione di vendere o altrimenti “smaltire” proprietà in base ai migliori interessi della comunità locale, mentre le agenzie governative come città o contee possono essere obbligate per legge a vendere una proprietà al miglior offerente.
Ci sono alcune considerazioni da fare per gli acquirenti, avverte Larkin. Una è che le banche fondiarie tendono a servire aree con un'alta concentrazione di proprietà vacanti, il che spesso significa che c'è stato uno spopolamento nell'area. Se ti stai trasferendo da una comunità diversa, tieni presente che l'economia e i servizi locali potrebbero essere diversi da quelli a cui sei abituato.
Inoltre, poiché le banche fondiarie esistono per amministrare le proprietà abbandonate, quelle case solitamente devono essere ristrutturate, a volte molto. (In alcuni casi, se una casa è considerata troppo rovinata per essere riabilitata, una banca fondiaria può decidere di demolirla e semplicemente rivendere il terreno abbandonato.)
Katelyn Wright, direttrice esecutiva della Greater Syracuse Land Bank nella parte settentrionale dello stato di New York, avverte che la mole di lavoro richiesta dalla maggior parte delle proprietà della banca fondiaria potrebbe renderle poco appetibili per molti acquirenti.
Un nativo di Syracuse, NaDonte Jones, ha acquistato una casa da ristrutturare dalla banca immobiliare e, nonostante lavori professionalmente nel settore edile (è proprietario di una propria azienda di idraulica), Jones afferma di aver finito per superare di gran lunga il budget iniziale. Tuttavia, ha detto, è “molto soddisfatto del risultato” e ritiene che ci sia un enorme potenziale di rialzo nei valori immobiliari di Syracuse.
Ciò che potrebbe essere meno intuitivo è che le proprietà più economiche non sempre significano che i mutui siano facili da ottenere. Infatti, le banche sono spesso riluttanti a concedere prestiti “di piccolo importo” – spesso definiti come qualsiasi importo inferiore a $ 100.000 – perché i loro costi sono fissi e le rate mensili risultanti sono troppo piccole per renderne la pena per loro. Aggiungi a ciò gravi esigenze di costruzione e il finanziamento diventa ancora più impegnativo.
Tuttavia, molte banche fondiarie, tra cui la Greater Syracuse, hanno stretto partnership con le Community Development Financial Institutions, istituti di credito locali o regionali orientati a missioni che possono fornire finanziamenti specifici per l'acquirente di una proprietà della banca fondiaria.
Il consiglio di Larkin a qualsiasi cacciatore di case interessato a esplorare la proprietà tramite una banca fondiaria: chiamare direttamente l'ente e fare quante più domande possibile. Informarsi sulle condizioni delle case disponibili e chiedere se sono disponibili opzioni di finanziamento speciali. Un'ultima avvertenza: se si acquista una casa che necessita di riparazioni, sarà quasi sempre necessario firmare un accordo alla chiusura in cui si afferma che tutte le ristrutturazioni saranno completate entro un certo lasso di tempo.
ADU, tu lo fai?
Ashley Wong e suo marito Eric hanno trascorso gli ultimi mesi alla ricerca della casa perfetta. Vivendo nella grande area di Seattle, i Wong volevano più spazio per sé, un grande giardino per i loro cani e una residenza per i genitori anziani di Eric, un giorno più avanti.
“Stanno andando alla grande in questo momento”, ha detto Ashley, “ma vogliamo prepararci al cambiamento. Volevamo uno spazio in cui potessero sentirsi a loro agio e in cui non saremmo stati sopra di loro”.
La casa “unicorno” che hanno trovato ha un seminterrato con bagno e cucina privati e accesso allo stesso cortile posteriore della parte principale della casa, ma non è possibile accedervi dall'interno.
Questo tipo di residenza aggiuntiva è spesso nota come unità abitativa accessoria, o ADU. Possono anche essere chiamate “granny flats”, “in-law suite”, “sidekicks” o uno dei tanti altri nomi. Possono essere indipendenti o aggiunte a una struttura esistente su una proprietà tramite un garage, un seminterrato, una soffitta o un altro spazio.
Le ADU potrebbero non essere la soluzione rapida e ottimale alla crisi di accessibilità economica, ma sono particolarmente adatte ad affrontare una serie di problemi, ha affermato David Morley, responsabile del programma di ricerca presso l'American Planning Association.
Che un proprietario di casa costruisca una nuova struttura nel suo cortile o converta parte della sua casa in un tipo di suite per suoceri che i Wong sono stati fortunati a trovare già intatta, spesso comporta un costo di costruzione considerevole, ha sottolineato Morley. Le ADU potrebbero non essere costose quanto una casa unifamiliare, ma questo è dovuto principalmente al fatto che sono più piccole.
Ciò che possono fare, tuttavia, è consentire a più generazioni di vivere insieme, ad esempio con genitori più anziani, come si aspettano i Wong, o con ragazzi in età universitaria che non possono permettersi una casa propria ma che vogliono un po' di privacy. In alternativa, possono fornire una fonte di reddito da affitti a breve o lungo termine.
“Penso che ci sia un numero crescente di persone realmente interessate all'idea di avere uno spazio che possono usare in modo flessibile, in modi diversi e in momenti diversi durante il loro soggiorno in una casa”, ha affermato Morley.
Per qualcuno che è alla ricerca di una casa, quindi, cercare un'ADU non è una soluzione immediata al problema di non riuscire a trovare qualcosa di conveniente. Ma ampliare la ricerca a proprietà che potrebbero ospitare un'ADU per altri membri della famiglia allargata potrebbe essere una soluzione a un'eventuale sfida abitativa.
Gli acquirenti potrebbero anche valutare, insieme al loro creditore, se un tipo di “house hacking” – acquistare una casa con uno spazio affittabile per capitalizzare quel flusso di reddito – abbia più senso rispetto all’acquisto di un posto da occupare da soli.
Trust fondiari comunitari
I Community Land Trust (CLT) sono organizzazioni non-profit che possiedono un appezzamento di terreno e vendono case nello spazio a individui e famiglie. Gli acquirenti ottengono la piena proprietà della loro proprietà, ma accettano di accettare un limite all'importo del valore di rivendita che possono realizzare quando vendono la loro casa. Quel modello non solo rende la proprietà della casa accessibile, ma la mantiene tale.
“L'idea è che ti venga data l'opportunità di accumulare una certa quantità di ricchezza, ma è limitata per renderla accessibile al prossimo acquirente di casa”, ha affermato Brian Stromberg, direttore delle politiche nazionali per Grounded Solutions Network, che sviluppa le migliori pratiche per i CLT. “L'idea è di renderla accessibile generazione dopo generazione”.
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I CLT solitamente hanno una sorta di struttura di governance che include il contributo dei membri della comunità stessa. “Controllare la terra ti dà la possibilità di dirigere ciò che accade su quella terra in misura maggiore di quanto saresti in grado di fare altrimenti”, ha detto Stromberg.
Elevation Community Land Trust, con sede a Denver, esiste solo da circa sette anni, ma ha già visto una persona acquistare una casa, poi venderla e andare avanti. ECLT ha un limite del 25% di apprezzamento: un proprietario di casa che acquista una casa per, diciamo, $ 150.000 e la vende per $ 200.000 intascherebbe $ 12.500 anziché $ 50.000, come sul mercato libero.
“Questo è un modo per entrare nella proprietà della casa e un modo per entrare nella stabilità”, ha affermato Stefka Fanchi, CEO del gruppo. Fanchi vede il modello di proprietà CLT come un “trampolino di lancio nel mercato” preferibile all'affitto.
Elevation CLT opera in tutto lo stato, il che lo rende insolito tra i trust fondiari comunitari, la maggior parte dei quali, sottolinea Fanchi, sono “iperlocali”, occupando un piccolo quartiere o una sezione di una città. Tuttavia, ovunque i residenti si riuniscano per vivere i propri valori, ciò mantiene la comunità, ha affermato.
“Si oppone allo spostamento, giusto?” ha detto. “Mantiene le persone al loro posto, ma crea anche una comunità aggiuntiva attraverso le persone che possiedono insieme la terra e la controllano nel tempo”.
Negli ultimi anni si è assistito a un ritorno di interesse per i CLT, poiché gli alloggi sono diventati sempre più inaccessibili, ha affermato Stromberg, ma possono essere molto più di una fonte di proprietà della casa. Il primo CLT è stato sviluppato da veterani del movimento per i diritti civili per garantire terreni agricoli di proprietà della comunità ai residenti neri. Le versioni moderne possono contenere spazi verdi, sviluppo ad uso misto e altro ancora, e i CLT possono essere situati in città, sobborghi o aree rurali.
