Nel 2024, quasi la metà degli annunci di locazione di alloggi non rispetta i controlli sugli affitti nel dipartimento di Seine-Saint-Denis (93), una situazione degradata rispetto all'anno precedente. A Parigi, il tasso di pubblicità illegale raggiunge quasi un terzo.
A Seine-Saint-Denis (93), il 47% degli annunci di affitti non rispetta il massimale di controllo degli affitti, rivela l'associazione nazionale per la difesa dei consumatori e degli utenti CLCV (Consommation Logement Cadre de vie) nella sua indagine Regolamento affitti 2024pubblicato nel settembre 2024, che comprende 800 annunci a Seine-Saint-Denis e 1.000 a Parigi. “Si tratta di uno dei tassi di conformità più bassi di sempre, dopo il 2018”.
Un dispositivo specifico
Il sistema di controllo degli affitti riguarda gli affitti di alloggi non ammobiliati o arredati purché costituiscano l'abitazione principale del locatario, i locali devono essere occupati 8 mesi all'anno, salvo casi particolari (obblighi professionali, motivi di salute, ecc.). Non si applica agli affitti stagionali o agli alloggi aziendali. Il sistema qui studiato è quello che si applica specificatamente a Parigi e, a Seine-Saint-Denis, nelle zone di Est ensemble e Plaine commune. Sono quindi interessati i seguenti comuni: Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Pierrefitte-sur-Seine , Le Pré Saint Gervais, Romainville, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains e Villetaneuse. Tali norme disciplinano in particolare il supplemento canone, i canoni di riferimento ridotti e maggiorati. Il locatore che non rispetta il controllo dell'affitto può essere multato con una sanzione amministrativa di 5.000 euro, al massimo 15.000 euro se è una persona giuridica.
La situazione sta peggiorando soprattutto per gli alloggi ammobiliati
L’anno 2024 segna una battuta d’arresto nella corretta applicazione dei controlli sugli affitti, poiché nel 2023 il tasso di pubblicità illegali era del 31%. A Parigi i risultati sono migliori con il 29% di annunci non conformi. Se uniamo gli annunci parigino e sequano-dyonisiano, il tasso di inadempienza sale al 37%. Questa tendenza mette fine a diversi anni di progresso continuo. Gli affitti ammobiliati sono i più colpiti, con un tasso di annunci illegali che sale al 61% a Seine-Saint-Denis e al 32% a Parigi. In media, gli affitti mensili superano i 149,83 euro a Seine-Saint-Denis. Si tratta quindi di un costo aggiuntivo di 1.797,96 euro annui che viene richiesto all'affittuario in maniera del tutto illecita. A Parigi il costo aggiuntivo mensile ammonta a 170,62 euro (2047,44 euro all'anno). Nel 93, alcuni annunci vanno ben oltre questo costo aggiuntivo medio, l'associazione ha infatti aumentato l'affitto di un monolocale di 20 m² a 1.300 euro quando non poteva superare i 642,50 euro, cioè – diciamo una differenza di 657,50 euro al mese, 7.890 euro all'anno! Per giustificare il loro eccesso, i proprietari citano l'argomento delle caratteristiche eccezionali. Ma lo applicano ad elementi che probabilmente non ci sono, come la presenza di un ascensore nello stabile, una cantina e il buono stato generale dell'alloggio.
L'esplosione degli alloggi arredati: effetto Olimpiadi?
Per spiegare questo peggioramento, l'associazione lo vede come un effetto dei Giochi Olimpici (OG). “Alcuni proprietari senza scrupoli non hanno esitato a diffidare i loro inquilini per liberare il loro alloggio nella speranza di affittarlo ai turisti a canoni più o meno alti”. Per non parlare diun anno terribilequesto declino non è meno significativo, soprattutto in un'area urbana che ha una popolazione economicamente fragile. Precedentemente una minoranza, gli affitti ammobiliati sono ora quasi alla pari con gli affitti non ammobiliati. Per il momento, CLCV riconosce di non essere in grado di stabilire se questa reale trasformazione del mercato sarà sostenibile. L'associazione si rammarica di questa situazione che limita notevolmente la scelta delle famiglie che cercano il nudo affitto. Nota inoltre che le grandi case (3 o 4 locali) non sono immuni da questo fenomeno, mentre gli affitti ammobiliati in passato erano tradizionalmente riservati a monolocali e bilocali. Tuttavia, il tasso di conformità per gli affitti ammobiliati a Seine-Saint-Denis è il punteggio peggiore mai osservato da quando è stato effettuato questo studio. “Se il tasso di conformità per gli affitti semplici è appena sufficiente al 65%, crolla letteralmente per gli affitti ammobiliati con un punteggio del 39%”.
Utilizzo abusivo della locazione di mobilità e della locazione civile
L'elusione della legge non si limita alle integrazioni ingiustificate dell'affitto. Implica anche il crescente ricorso ai contratti di mobilità. Creato dalla legge n. 2018-1021 del 23 novembre 2018 relativa all'evoluzione dell'edilizia abitativa, dello sviluppo e della tecnologia digitale, nota come Elanil contratto di locazione di mobilità è un contratto di locazione a breve termine, da 1 a 10 mesi, di un alloggio ammobiliato che conferisce maggiore flessibilità al locatore e facilita l'accesso all'alloggio, in particolare, per gli studenti o le persone in mobilità professionale. In pratica, questi contratti vengono spesso utilizzati per eludere i controlli sull'affitto, basandosi sull'erroneo principio che si tratti di un affitto stagionale. Idem per l'utilizzo di locazioni “Codice Civile” o di diritto comune, che non siano destinate ad abitazione principale. Previsti dagli articoli dal 1713 al 1778 del Codice Civile, questi contratti di locazione sono caratterizzati da una grande flessibilità poiché le parti sono libere di negoziare tutti gli aspetti della locazione come la durata, il termine di preavviso, l'importo del canone o il deposito cauzionale. . Possono essere scelti quando non sono applicabili normative specifiche, come ad esempio la locazione residenziale, commerciale o professionale.
Le proposte del CLCV
Sulla base di questi risultati, il CLCV propone tre misure forti: il mantenimento del controllo degli affitti. L'associazione chiede inoltre il divieto del supplemento d'affitto per gli alloggi di superficie inferiore o uguale a 14 mq e nell'ambito di un contratto di locazione di mobilità. Raccomanda infine la creazione di un modello standard di annuncio economico con la previsione di sanzioni in caso di inosservanza e l'obbligo di specificare le ragioni che giustificano l'applicazione di un canone aggiuntivo.
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