“La tendenza è verso un calo dei prezzi negli immobili vecchi. Ma siamo ancora su una piccola bolla”constata Anne Bouron, direttrice dell'agenzia Avance Immo di Chorges.
I venditori faticano a piangere gli anni post-Covid, dove i prezzi sono aumentati vertiginosamente in alcune zone delle Alpi meridionali.
A Prunières, sulle pendici meridionali del lago di Serre-Poncon, alcune case con ampi giardini e vista sul lago vengono offerte per più di 500.000 euro.
Ma i potenziali acquirenti non hanno fretta. “Alla fine del confinamento, il mercato dell’Embrunais era anormalmente dinamico. In cinque anni abbiamo registrato un aumento dei prezzi di vendita di circa il 25%”spiega Maître Olivier Gonnet, notaio (1).
L'aria pura, le montagne…
L’aumento dei prezzi si è consolidato e l’attrattiva del settore ne ritarda il declino. Ma l'osservazione è generale. Dal nord al sud delle Alte Alpi, gli agenti immobiliari notano sempre una forte domanda da parte di persone che desiderano vivere nel verde e nella tranquillità.
Parigini, lionesi, grenoblois, marsigliesi e perfino niçois che si stabiliscono nella loro residenza principale, per scelta di vita o grazie al telelavoro.
Altri hanno una seconda casa, a volte con l’idea di viverci quando andranno in pensione. “Cercano l’aria pulita, il bel tempo, la montagna d’estate e d’inverno e fuggono dal traffico, dall’inquinamento, dal caldo d’estate…”nota a Briançon Pierry Montel, direttore delle transazioni dell'Ente Parco.
Il Briançonnais è sempre più caro
Il Covid ha accentuato questa tendenza in questo dipartimento di 140.976 abitanti che conta il 45,5% di seconde case (2).
Risultato nel primo caso, al 31 luglio 2024 e in un anno regolare, il prezzo medio è aumentato ulteriormente nelle Hautes-Alpes del + 5,4% per gli appartamenti e del + 4,8% per le case, per raggiungere rispettivamente 2.070 € al metro quadrato e 251.700 € (3).
E il Briançonnais resta in pole position con i prezzi medi più alti sia per gli appartamenti (3.200 euro al mq, +11,9%) sia per le case (321.000 euro) (3).
È vero che si concentrano resort con prezzi elevati e un gran numero di seconde case. Le Monêtier-les-Bains, uno dei comuni di Serre-Chevalier, presenta un prezzo medio di 4.604 euro al metro quadrato per gli appartamenti e di 5.464 euro al metro quadrato per le case (3).
La città di Briançon non è da meno: “In 10 anni il metro quadro è aumentato di 1.000 euro”assicura Pierry Montel.
Ospitare i Giochi Olimpici del 2030 nella zona potrebbe amplificare il fenomeno, mentre i locali stanno già lottando per diventarne proprietari.
Se il prezzo medio degli appartamenti in vecchi edifici a Briançon (4) si avvicina ai 2.570 euro al metro quadrato, alcuni immobili possono essere venduti a più di 3.700 euro al metro quadrato come questo T3 ristrutturato nel 2023 acquistato per 270.000 euro per una seconda casa.
Prezzi al top a Embrun
Per quanto riguarda le case, sono rare. Per avere un aspetto più soft e prezzi più bassi, alcuni Briançonnais si trasferiscono a L'Argentière-la-Bessée o La Roche-de-Rame.
Si avvicinano così a Guillestrois, porta del Queyras e dell'Embrunais. Anche queste tre zone sono molto ricercate ed i loro prezzi ricalcano quelli del Briançonnais con un valore medio di 3.180 euro al metro quadro per gli appartamenti e 297.900 euro per le case (3).
«Nel Briançonnais gli immobili con vista e tanto sole sono diventati inaccessibili. Di conseguenza c’è chi scopre che il nostro settore è bello e non poi così lontano”constata Delphine Moutte, consulente immobiliare di Safti a Guillestre.
In una zona residenziale periferica di questa città, una famiglia si è lasciata affascinare da una casa di 157 m², con cinque camere da letto e 1.120 m² di terreno, una seconda casa acquistata per 420.000 euro e nella quale dovrà svolgere dei lavori energetici ristrutturazione.
“Oggi rara, la casa senza lavoro con vista e senza vicini è un successo e può raggiungere dai 450.000 ai 500.000 euro per una superficie da 100 a 120 mq”spiega.
Tuttavia, i prezzi degli immobili restano più bassi che a Embrun, sulle rive del lago di Serre-Ponçon e ai piedi delle stazioni (Les Orres, Crevoux, Montclar, Reallon).
Il prezzo medio dei vecchi immobili in questa “Nice des Alpes” (4) che conta più appartamenti (71,9%) (2) che case: 3.141 euro al metro quadrato.
Non lontano dal lago, Chorges è più vicino a Gap, la città più popolata delle Hautes-Alpes (45.000 abitanti) (2).
“La posizione di Chorges è centrale: vicino a Gap, al lago e alla stazione di Reallon, siamo anche a due ore da Marsiglia”sottolinea Anne Bouron.
E i prezzi visualizzati rimangono piuttosto alti: «Fino a 4mila euro al mq per una casa. »
Il Gapençais di più PRESA
Chorges, Tallard e le città ad una quindicina di chilometri da Gap beneficiano così della loro vicinanza alla capitale economica del dipartimento e si sono sviluppate.
“La nostra attrattiva è stata rafforzata con la diffusione del turismo verde e delle attività all’aria aperta”spiega Carole Deauze, direttrice dell'agenzia L'Edelweiss Immobilier a Gap.
E il profilo degli acquirenti non locali si è diversificato con, dopo la crisi sanitaria, persone più attive, famiglie e giovani coppie.
“Molti savoiardi cercavano la montagna a un prezzo più accessibile”nota.
Altri fuggono dal caldo della Costa Azzurra e del mondo. Ma la loro capacità di indebitamento ha contribuito all’impennata dei prezzi immobiliari a Gapençais fino al 2022.
Di conseguenza, per trovare oggi appartamenti a prezzi bassi (a partire da 1.700 euro al mq), bisogna acquistare immobili con lavoro.
Quelli ristrutturati si vendono tra 2.300 e 2.800 € al metro quadrato come questo T4 di 111 m² (con garage) in una comproprietà del 1975 nel centro della città acquistata per 290.000 € da pensionati.
E se alcune case singole oggi si avvicinano ai 600.000 euro, rare sono quelle che costano meno di 300.000 euro, come questa bifamiliare di 89 m² venduta per 250.000 euro.
Champsaur, Dévoluy e Buëch più convenienti
Il budget necessario difficilmente diminuisce allontanandosi da Gap. “Ma allo stesso prezzo potresti diventare più grande e più nuovo”scivola Carole Deauze.
Situata a 18 chilometri a nord di Gap, anche Saint-Bonnet-en-Champsaur ha visto i suoi prezzi aumentare del +18% nel 2023 con un metro quadrato medio a 2.030 € (3).
Champsaur piace anche a chi cerca pace e tranquillità. E “il divario di prezzo si sta riducendo con i Gapençais”, rileva Jean-Mickael Bonnet, responsabile delle transazioni delle agenzie Century 21 Interalpes di Saint-Bonnet-en-Champsaur e Century 21 di Gap.
Ci sono appartamenti piuttosto piccoli (monolocale, T1, T2) e vecchi edifici da ristrutturare, come questa casa di 78 m² su 700 m² di terreno venduta per 185.000 €. Costo stimato dell'opera: € 110.000.
Grazie all'attrattiva di Gapençais estesa a Champsaur, questi due territori registrano l'aumento più elevato del prezzo medio delle vecchie case registrato dai notai al 31 luglio 2024, ovvero + 10,8%.
Un incremento osservato anche nei vecchi di Dévoluy e Buech (3), ma più per gli appartamenti (+ 8,9%) che per le case (+ 3,7%).
Prova che l'intero dipartimento è in crescita: attira sempre di più perché è bello viverci. “Più che l’occupazione, sono il turismo e il benessere a muovere il nostro mercato immobiliare”assicura Thomas Siegel, direttore dell'agenzia Buech Durance Immobilier a Tallard.
(1) Videointervista trasmessa il 9 aprile 2024 su Passezalacte.com, sito dei notai dell'Isère, della Drôme e delle Hautes-Alpes
(2) INSEE, 2021
(3) Situazione immobiliare dipartimentale delle Hautes-Alpes, Notai di Francia, dal 1È Agosto 2023 al 31 luglio 2024
(4) Barometro immobiliare mensile della FNAIM, 1È Ottobre 2024
Prezzo medio al metro quadrato nei vecchi edifici al 1 ottobre 2024
Appartamenti Case
Barcelonanette 2 408 € 3 281 €
Briançon 2 568 € 3 513 €
Gruppo corale 2 727 € 2 977 €
Digne-les-Bains 1 522 € 2 382 €
Embrun 3 023 € 3 420 €
Spacco 2 203 € 2 918 €
Guillestre 2 522 € 2 787 €
Laragne-Monteglin 1 340 € 2 183 €
Saint-Bonnet-en-Champsaur 1 831 € 2 365 €
Serre 1 045 € 1 895 €
Sisteron 1 531 € 2 353 €
Tallard 1 886 € 2 567 €
Veynes 1 210 € 1 763 €
Fonte: Barometro immobiliare mensile della FNAIM
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