Upoco meno di 145.000 euro per un bilocale di 39 mq2quartiere Pallice a La Rochelle, 553.000 euro per un grande appartamento di 128 mq2 nel ricco quartiere di Genette, 88.000 euro per un piccolo monolocale a Les Minimes… Cosa hanno in comune questi immobili recentemente trovati sul sito di annunci online bienici.com? Una diagnosi di prestazione energetica in F o G sinonimo di “vaglio termico”.
L'espressione poco lusinghiera si applica generalmente alle case che consumano più di 330 kWh per metro quadrato all'anno. Merce non al passo con le problematiche del momento. Che sono costosi da riscaldare d’inverno, freschi d’estate e contribuiscono più di altri al riscaldamento globale. Ciò non significa che non abbiano più accesso al mercato immobiliare.
Solo dal -10% al -20%
Gli alloggi classificati G non saranno più autorizzati all'affitto annuale dal 1È gennaio 2025, a meno che il governo Barnier non modifichi un calendario che prevede anche la classificazione F nel 2028 ed E nel 2032. Per due o tre anni, una parte dei proprietari che non possono o non vogliono finanziare lavori di miglioramento energetico si rassegnano quindi a venderli ( non è vietato vivere in un setaccio termico).
In un mercato immobiliare locale costoso (nonostante il calo nazionale delle transazioni) e in un mercato degli affitti in forte tensione, queste sono tutte potenziali opportunità per investitori e budget modesti. Il risultato sono riduzioni di prezzo che non sono necessariamente… spettacolari. Christophe Gaillard, di Laforêt Immobilier, li colloca solo a “-10%–20%”, in generale, rispetto al prezzo di mercato. Va detto che i filtri termici non sono così numerosi come si potrebbe immaginare sul mercato locale delle vendite o del noleggio a lungo termine.
L'Agenzia per la Gestione dell'Energia (Ademe) gestisce un sito (observatoire-dpe-audit.ademe) che aggrega i risultati della diagnostica della prestazione energetica (DPE) effettuata nel tempo. Le statistiche rivelano, quindi, che per l'insieme dei 28 comuni dell'agglomerato di La Rochelle, sono stati effettuati 10.617 DPE da 1È Gennaio al 30 settembre 2024. Di questo totale, solo il 3% è classificato G e l'1% F. Tutta la Charente-Maritime è al 6% e al 3%, ovvero il doppio.
Il 22% degli immobili diagnosticati a Clavette dall'inizio dell'anno beneficiano della etichetta A, il 17% a Lagord, il 9% a Puilboreau, il 20% a Montroy, l'1,1% a La Rochelle…
L'offerta locale è quindi qualitativamente migliore di quella dipartimentale e addirittura regionale (5% in F, 3% in G). Nel dettaglio delle abitazioni immesse sul mercato nei primi tre trimestri, il 5% si trova in A, l'8% in B, il 41% in C, il 30% in D e il 12% in E.
Con forti variazioni da un comune all'altro. Il 22% degli immobili diagnosticati a Clavette dall'inizio dell'anno hanno beneficiato della etichetta A, il 17% a Lagord, il 9% a Puilboreau, il 20% a Montroy… Presumibilmente grazie a uno o più nuovi programmi appena nati . La cifra scende solo all'1,1% a La Rochelle, una città storica dove la quota di vecchie abitazioni è necessariamente più elevata che nelle città vicine.
Il DPE in C è quello più rappresentato nell'offerta in centro città, nei primi tre trimestri del 2024, pari al 44% del totale. Per tutta la Charente-Maritime, la percentuale è solo del 29%, mentre la Nouvelle-Aquitaine è del 34%. Segno, ancora una volta, di un'offerta complessiva di immobili in vendita o in affitto di migliore qualità termica.
Fiscalità: l'utilità di un esperto
«Due o tre anni fa la DPE non interessava molto ai locatori che affittano. È infatti l'inquilino che paga la bolletta energetica…». Ma le cose stanno cambiando, indica Robert Gaillard, ex agente immobiliare di Laforêt divenuto esperto indipendente. In questi tempi di scarsità di bilancio, i servizi fiscali, infatti, raddoppierebbero la loro vigilanza in materia di imposta sul patrimonio immobiliare. [Isfi, NDLR] e acquisizioni attraverso programmi di esenzione fiscale di tipo Pinel. Nella regione di La Rochelle non è raro che chi possiede una bella casa, o anche due o tre appartamenti, si avvicini o superi la soglia di 1,3 milioni, il che significa che si è soggetti all'Isfi. Ogni anno devi valutare tu stesso il tuo immobile e fare una dichiarazione. Il che può portare a un aggiustamento fiscale. “Vedo non pochi proprietari in questa situazione”, assicura Robert Gaillard, “si è arrivati a 180.000 euro richiesti per uno di loro! » Calcolare il valore esatto di un immobile, in questi tempi di incertezza, è compito dell'esperto immobiliare indipendente iscritto alla Camera sindacale nazionale. Un'opera autentica in caso di controversia.
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