In calo, anche se resiliente, il mercato immobiliare ad uso ufficio in Île-de-France continua la sua trasformazione dopo gli sconvolgimenti causati dalla pandemia di Covid. Il telelavoro, ormai a lungo termine, si unisce ad altri fattori strutturanti, come il calo del numero di ingressi nel mercato del lavoro, stima Christian de Kerangal, direttore generale dell’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière. (IEIF). Spiegazioni.
Actu-Juridique: Come va il mercato immobiliare degli uffici e più precisamente in Francia?
Cristiano di Kerangal : Il livello delle transazioni rallenta ma non crolla per gli immobili ad uso ufficio, sia nelle grandi città regionali che in Île-de-France. Numericamente, nel 2023 passeremo da 1,9 milioni di m² di uffici transati nella regione parigina a circa 1,8 milioni di m² di quest’anno. In realtà, il calo è particolarmente significativo se lo confrontiamo con i dati pre-Covid, dove avevamo un livello medio di transazioni in Île-de-France pari a una media di 2,3 milioni di m².
AJ: Ciò è dovuto all’effetto del telelavoro che ha subito un’accelerazione significativa durante la pandemia?
Cristiano di Kerangal : Questo è in effetti uno dei motivi che contribuiscono a spiegare questo declino, ma non è l’unico, né necessariamente il più strutturante. Il telelavoro è rimasto a livelli significativi dopo la pandemia. Il Ministero del Lavoro stima che i dipendenti che hanno accesso al telelavoro – ovvero il 30% di essi – lo fanno in media 2,3 giorni a settimana. Ciò ovviamente non è senza conseguenze sui tassi di occupazione degli uffici, che sono in netto calo. Di conseguenza, le aziende stanno riducendo logicamente la loro superficie, soprattutto per risparmiare denaro e adattarsi a questa nuova realtà. A partire dal 2020, in seno all’Istituto del patrimonio immobiliare e del risparmio immobiliare (IEIF), avevamo previsto che l’impatto del telelavoro avrebbe portato ad un calo delle transazioni per il mercato immobiliare ad uso ufficio dell’Ile-de-France dell’ordine del 15%. Oggi siamo leggermente sopra. Inoltre, il basso livello di crescita influisce sui progetti di costruzione o di trasferimento di immobili ad uso ufficio. A ciò si aggiunge un altro elemento fondamentale: il rallentamento osservato ormai da quasi dieci anni nella crescita della popolazione attiva. La popolazione sta invecchiando e il numero di coloro che entrano nel mercato fatica a tenere il passo con quelli che ne escono. Fino al 2015 circa registravamo una crescita annua della forza lavoro del 2-3%, oggi siamo tra lo 0,5% e l’1% annuo. E questa tendenza, secondo gli scenari dell’INSEE, dovrebbe durare fino al 2040 prima di diminuire. Tuttavia, se il numero dei lavoratori crescesse molto meno, la domanda aggiuntiva sarebbe limitata. Tuttavia, l’offerta di uffici fatica da anni ad adattarsi a questo rallentamento demografico. Ci ritroviamo quindi con un’offerta a volte poco calibrata e un surplus di spazio disponibile. Infine, strutturalmente, molte aziende cercano, ormai da vent’anni, di ridurre semplicemente lo spazio immobiliare. Non siamo più nell’era dell’espansione come negli anni ’80 o ’90. Ciò segue una tendenza di fondo, legata alla razionalizzazione dei costi. Ma il settore immobiliare rappresenta il 2e o 3e voce di spesa nelle imprese.
AJ: Quindi siamo alla fine di un’era e sulla soglia di una nuova?
Cristiano di Kerangal : Sì, sembra che questa sia la fine della terziarizzazione dell’economia, soprattutto in Île-de-France. Non che non ci sarà più bisogno di nuove costruzioni o ristrutturazioni, ma non saranno più delle dimensioni che conoscevamo prima. Inoltre, alcuni immobili ad uso ufficio dovranno essere trasformati per altri usi, in particolare per l’edilizia residenziale per la quale esiste una domanda significativa.
AJ: Queste osservazioni influenzano allo stesso modo l’intera regione?
Cristiano di Kerangal : No, assolutamente no. Dopo la crisi Covid, abbiamo osservato una rifocalizzazione del mercato verso il cuore dell’area urbana, più in particolare verso il centro di Parigi, e alcuni altri comuni vicini all’ovest di Parigi (Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, Boulogne , Issy-les-Moulineaux). Il tasso di posti vacanti a Parigi è in media del 5%, un valore basso. Di conseguenza, il livello degli affitti continua ad aumentare. D’altro canto, il tasso di posti vacanti è molto più elevato, intorno al 20-25%, in alcuni settori a nord o a sud di Parigi.
AJ: Come spieghiamo questa concentrazione verso Parigi?
Cristiano di Kerangal : Le aziende hanno capito che le aspettative dei dipendenti si sono evolute. Essi, oltre al facile accesso ai trasporti, sono anche estremamente attenti al tessuto urbano in cui svolgono la loro attività. Molti di loro apprezzano avere ristoranti intorno al luogo di lavoro, ma anche bar, un’offerta culturale e sportiva più sviluppata, ecc. In effetti, le aree monofunzionali dove ci sono solo uffici, più numerose nella periferia parigina, sono molto meno attraenti da questo punto di vista.
AJ: E il quartiere La Défense?
Cristiano di Kerangal : Questo è ovviamente un caso atipico. La Défense è un quartiere che soffre della sua immagine fredda e asfaltata, ma ha una massa critica e un’accessibilità eccezionale con i trasporti pubblici. Resta, soprattutto per i grandi gruppi, il luogo dove è necessario stabilirsi, come garanzia di successo e di potere. In futuro, tuttavia, il quartiere della Défense dovrà rispondere a diverse sfide per restare attrattivo. O si reinventa offrendo un’esperienza più piacevole a chi viene a lavorare lì con più ristoranti, luoghi di socializzazione, usi misti, oppure il tasso di posti vacanti potrebbe continuare ad aumentare fino a incidere sul futuro del quartiere. C’è anche una grande sfida per La Défense legata all’adattamento ai cambiamenti climatici.
AJ: Ascoltandoti, possiamo immaginare che tutte queste osservazioni saranno ancora valide negli anni a venire?
Cristiano di Kerangal : Sì, siamo di fronte a tendenze fondamentali. Non si prevede che la crescita subirà una ripresa significativa nel breve o medio termine. Le aziende quindi non dovrebbero cambiare la loro prospettiva riguardo al loro fabbisogno di spazi immobiliari e, soprattutto, la popolazione attiva non registrerà più un aumento come prima. Si tratta quindi di realtà che influenzeranno il mercato per molto tempo. Ora le priorità sono due. Il primo, per i complessi direzionali ancora attraenti, è continuare ad esserlo soddisfacendo le aspettative dei dipendenti e gli sviluppi sociali. Per altri si tratta di reinventarsi nel tessuto urbano. Riabilitazione, ristrutturazione, demolizione, diversità e intensificazione degli usi, ogni quartiere deve affrontare sfide diverse e le domande poste alle autorità pubbliche, agli investitori e all’intera catena immobiliare sono molto numerose.
AJ: A questo proposito, la realizzazione graduale della metropolitana Grand Paris Express non avviene forse nel momento sbagliato?
Cristiano di Kerangal : Il Grand Paris Express resta un progetto strutturante dell’area urbana. Permette già, e permetterà ancora di più, di rivitalizzare alcuni quartieri intorno alle stazioni, al di fuori delle zone storicamente attraenti. Tuttavia, sembra ovvio che da sola non risolverà gli squilibri regionali. In futuro, è probabile che osserveremo un arcipelago della regione con quartieri molto attraenti in mezzo ad aree che lo saranno meno.
