Uffici: le aziende evitano le periferie

Nel 2020, a causa della pandemia di Covid-19, la Svizzera è stata paralizzata: prima il settore culturale e gastronomico, poi la società nel suo complesso. Molte aziende sono state costrette a optare per il telelavoro. I dipendenti hanno poi scoperto gli svantaggi (presenza di bambini, mancanza di interazione con i colleghi) e i vantaggi (controllo del proprio tempo e assenza di spostamenti nelle ore di punta).

Quattro anni dopo, quanti sono tornati in ufficio e quanti hanno preferito, con il ritorno dei figli a scuola, lavorare da casa? Un buon modo per saperne di più è studiare le offerte di lavoro sul mercato immobiliare per uffici.

Tuttavia, a questa specifica domanda, otteniamo una risposta da Normand: né sì, né no. In effetti, l’offerta di superfici per uffici non è la stessa a seconda che ci si trovi negli ipercentri di città come Zurigo, Losanna o Ginevra dove è rimasta stabile, o addirittura diminuita, o che ci si trovi alla periferia di Ginevra (aeroporto zona, Lancy, Plan-les-Ouates, ecc.) o nell’ovest di Losanna, due regioni dove questa offerta è aumentata.

Ipercentro contro periferia

Autore di uno studio sullo stato dell’offerta di spazi per uffici in 3^e trimestre 2024, Julien Scarpa, direttore associato di CBRE Switzerland-Research & Consulting, constata un aumento a livello nazionale contrastato dalla stabilità nei centri urbani.

Le superfici a uso ufficio disponibili nell’arco di tre mesi sono aumentate ai livelli del primo trimestre del 2020. L’aumento è concentrato soprattutto nelle periferie delle cinque maggiori città svizzere: Ginevra, Losanna, Zurigo, Basilea e Berna. Chiaramente, nei centri urbani sono pochi gli uffici disponibili per l’affitto o l’acquisto, mentre in periferia molti di essi non trovano più acquirenti.

Esempi da Ginevra e Losanna

È il caso, ad esempio, intorno all’aeroporto di Ginevra, dove molti edifici sono obsoleti in termini di attrezzature di cui le aziende hanno oggi bisogno e non vengono più affittati alle aziende. In attesa di una possibile ristrutturazione, o addirittura di una riconversione, alcuni di questi edifici hanno comunque permesso di ospitare temporaneamente i rifugiati ucraini.

Questo è anche il caso nella zona ovest di Losanna dove, progettati ben prima della pandemia e dell’aumento del telelavoro, i nuovissimi edifici per uffici sono oggi quasi vuoti. I responsabili del progetto stanno prendendo in considerazione soluzioni di riserva come alloggi per anziani con servizi che non richiedono la riassegnazione a residenziale.

Effetto post-Covid

Da parte sua, la Banca Raiffeisen, che pubblica regolarmente anche un inventario del mercato immobiliare, constata che le aziende non rinunciano facilmente agli uffici che hanno, anche se è avvenuto il telelavoro, questi spazi non sono sempre occupati al 100%.

Autore dello studio pubblicato lo scorso luglio, Michel Fleury, economista specializzato nel mercato immobiliare presso Raiffeisen Svizzera, osserva che: «La percentuale di dipendenti a casa o il numero di ore di lavoro lavorate in media in un anno in ufficio n non sono di molta importanza per sapere di quanti spazi effettivamente ha bisogno l’azienda, perché ciò che conta invece è il numero di postazioni occupate nel momento in cui il tasso di occupazione è più alto nell’anno.”

Uffici meno occupati

Anche se, come osserva, “l’occupazione media delle postazioni di lavoro negli uffici oggi è notevolmente inferiore rispetto alla situazione pre-pandemia”, è necessario mantenere un posto per ciascun dipendente nel giorno della settimana in cui si decide di fare squadra e sessione. «Solo gradualmente e con una buona gestione le aziende potranno cedere parte delle superfici e restituirle ai locatori. Questo è il motivo per cui il mercato delle superfici ad uso ufficio non dovrebbe essere improvvisamente sommerso», sostiene Michel Fleury nel suo studio basato sui dati raccolti nel 2023.

Quelli raccolti nel terzo trimestre del 2024 dal collega CBRE mostrano, invece, un aumento dell’offerta, ma (come già indicato) limitato alle periferie delle grandi città. A ovest di Losanna, ad esempio, siamo passati dal 5% di posti vacanti di qualche anno fa al 10% di oggi, mentre a Losanna siamo solo al 3,5% rispetto al 3,7% di inizio 2024. Le città di Ginevra, Zurigo e Berna si distingue per la disponibilità di uffici nettamente inferiore.

Nessun calo di prezzo

Se nelle città i prezzi rimangono gli stessi, potremmo sorprenderci di non vedere alcuna riduzione nelle regioni periferiche dove l’offerta è abbondante.

La spiegazione sta nel fatto che proprietari e direttori di progetto desiderano mantenere il valore immobiliare dei loro immobili e per questo motivo sono ancora restii ad abbassare i prezzi al metro quadrato. Lo sforzo tuttavia si concentra spesso su mesi di affitto gratuito e/o alloggi individuali offerti.

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