Se da un lato gli inquilini si lamentano della tensione locativa e dei canoni locativi dell'Alta Savoia, i locatori dal canto loro lamentano redditi netti da locazione sempre più bassi.
La costituzione del patrimonio immobiliare locativo nel dipartimento è sempre più complicata. All'origine del problema ci sono ovviamente i prezzi immobiliari che hanno continuato ad aumentare in Alta Savoia: “+18,2% tra il 2019 e il 2024”, ricorda Sébastien Cartier, presidente della Federazione nazionale immobiliare della Savoia Monte Bianco (FNAIM SMB).
Un valore della pietra che di fatto grava sul potenziale rendimento locativo. A cui si aggiungono oneri di comproprietà più pesanti da oltre due anni con la crisi energetica.
Ma questi non sono gli unici motivi, secondo Sylvain Grataloup, presidente dell'Unione nazionale dei proprietari immobiliari (UNPI): “I proprietari vedono sempre più ostacoli imposti agli investimenti, mentre gli incentivi fiscali stanno scomparendo. »
Più obblighi, meno incentivi
Tra gli ostacoli, elenca alla rinfusa l'aumento dell'imposta immobiliare del 30% in 10 anni, i vincoli legati alla diagnosi di prestazione energetica (DPE), gli standard di costruzione o anche la mancanza di terreni che fanno aumentare i prezzi delle nuove costruzioni. …
E una tassazione sempre meno vantaggiosa“spingendo i proprietari ad abbandonare gli affitti a lungo termine, il che amplifica la tensione sugli affitti nel mercato tradizionale. »
Alla fine dell'anno terminerà il piano di investimenti locativi Pinel, suonando la campana a morto per 40 anni di politica di incentivi fiscali che ha sostenuto la produzione di nuove abitazioni.
Au1È Gennaio 2025 entrerà in vigore il divieto di locazione di alloggi con DPE di classe G (per tutti i nuovi contratti di locazione stipulati a partire da tale data), se il nuovo governo non modificherà i tempi.
La preoccupazione è molto forte in Alta Savoia, che possiede il 20% dei setacci termici, e molti proprietari si vedono già obbligati a vendere.
Nella prossima primavera, questi locatori potrebbero anche avere la spiacevole sorpresa di presentare una dichiarazione dei redditi con nuove norme fiscali sfavorevoli se il governo ridurrà effettivamente, nella sua legge finanziaria per il 2025, gli ultimi vantaggi fiscali legati agli affitti ammobiliati.
“Sì, possiamo dirlo, alcuni investitori locativi provano un sentimento di persecuzione”ci riconosciamo dalla parte della FNAIM PMI.
“Imoverimento dei proprietari”
Nonostante gli affitti dell’Alta Savoia siano tra i più alti di Francia, l’intreccio delle misure nazionali con il contesto locale è sufficiente a scoraggiare gli investitori locativi.
Un rapporto parlamentare scritto dalla deputata del Rinascimento Annaïg Le Meur sulla tassazione degli affitti, pubblicato quest'estate, sottolinea anche la bassa redditività degli affitti tradizionali e chiede una riforma fiscale.
Secondo i dati della FNAIM PMI, il prezzo medio di acquisto in Alta Savoia è di 4.475 euro al metro quadrato e l'affitto medio è di 14,71 euro al metro quadrato.
In teoria un locatore può quindi realizzare in media solo il 3,90% di redditività lorda locativa.
Ad Annecy, con una media di 5.598 euro al mq per l'acquisto e 15,40 euro al mq per l'affitto, la redditività teorica scende al 3,30% lordo.
“Oneri immobiliari e tasse detratte, difficile avere un rendimento positivo”, deplora Sylvain Grataloup, che conferma “Un impoverimento dei proprietari, che non vengono compresi. Nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di piccoli proprietari che hanno fatto uno o due investimenti per i quali hanno credito, sperando di permettersi una pensione un po' più confortevole. Certo, un proprietario può diventare ricco, ma non dimentichiamo che corre il rischio di indebitarsi, contribuisce a creare valore e permette di mettere sul mercato una nuova casa. »
Successo di rivendita
Anche gli agenti immobiliari confermano questa osservazione con “locatori che si lamentano e finiscono per vendere”osserva Sébastien Cartier, che tuttavia desidera qualificarsi: “Nonostante tutte queste insidie, investire nell’Alta Savoia resta un buon investimento. Gli argomenti sono molteplici: il peggior nemico dell'investitore sono le superfici sfitte in affitto. E nel dipartimento è estremamente debole ovunque. »
Infatti, secondo i dati elaborati dalla FNAIM Savoie Mont Blanc, è dello 0,90% ad Annecy, del 2% a Thonon-les-Bains, del 2,50% ad Annemasse o addirittura del 2,60% a Saint-Julien-en-Genevois, rispetto all'8,30% a livello nazionale. .
Un argomento importante che può rassicurare gli investitori locativi. “Anche gli affitti continuano ad aumentare, soprattutto perché la zona è popolata da molti frontalieri capaci di pagare rate più alte che altrove in Francia”aggiunge il presidente.
Potenziale valore aggiunto
Senza dimenticare quest'altro grande punto di forza dell'Alta Savoia: il potenziale di valore aggiunto immobiliare. “Il successo di un investimento si giudica nel lungo termine e in particolare al momento della rivendita. Se non si genera necessariamente un grande rendimento locativo durante il periodo di locazione, ma il valore aggiunto è significativo, allora vale la pena acquistare in Alta Savoia! Come ripeto spesso: quando c’è crisi immobiliare in Francia, qui i prezzi ristagnano. Da un anno, nonostante la crisi sia stata grave, abbiamo semplicemente assistito a un leggero calo nell’arco di nove mesi, e i prezzi stanno già ricominciando a salire”.difende Sébastien Cartier.
Sebbene in un anno siano diminuite solo del -2%, le PMI della FNAIM puntano già a una ripresa al rialzo negli ultimi tre mesi, a fine settembre, con un +0,50%.
Quindi, da questo punto di vista, è vero che l'investimento immobiliare in Alta Savoia rappresenta un'ottima assicurazione sulla vita.
