I mercati economici ignorano ancora in gran parte il cambiamento climatico. Se riconoscessero i rischi, potrebbe iniziare il prossimo crollo immobiliare globale.
Niklaus Vontobel / cap media
“Il prossimo disastro immobiliare”. La rivista britannica L’economista avverte i suoi lettori della minaccia che il riscaldamento globale rappresenta per le nostre case. In breve: il mondo rischia di dover affrontare danni per 25 trilioni di dollari, il che fa sorgere la domanda:
Il clima è già cambiato – e il mondo con esso. Il livello del mare è più alto, i fenomeni meteorologici estremi sono più frequenti e più intensi. Oggi in Europa precipitazioni estremamente intense sono 9 volte più probabili che in epoca preindustriale perché l’aria è più calda e quindi assorbe più umidità. Le ondate di caldo sono 150 volte più probabili.
Il modo in cui questi fenomeni meteorologici estremi danneggiano gli edifici è già noto, ad esempio negli Stati Uniti o in Australia, dove tempeste e incendi boschivi sono sempre più frequenti e intensi. Londra, invece, viene colpita inaspettatamente. Lì, l’argilla su cui è costruito circa il 40% delle abitazioni si sta seccando e il terreno sta sprofondando, colpendo 1,8 milioni di case.
Sarà costoso, ma le riparazioni non sono l’unico problema. I proprietari sono anche chiamati dai governi a contribuire a combattere il cambiamento climatico o a mitigarne le conseguenze. Il riscaldamento e il raffreddamento a basse emissioni di carbonio stanno diventando obbligatori, così come lo sono gli edifici ad alta efficienza energetica. Pertanto, il cambiamento climatico sta costando sempre di più ai proprietari di case.
Il costo esatto rimane un enigma. Tuttavia, MSCI, una società che crea indici finanziari, ha osato fare una stima.
Gli investitori istituzionali, come le casse pensioni o le compagnie assicurative, potrebbero quindi perdere quasi il 9% del loro portafoglio immobiliare complessivo. Se tutti i condomini del mondo fossero colpiti allo stesso modo, il conto ammonterebbe a 25mila miliardi di dollari.
Estati pericolose per la salute
La Svizzera non è un’isola esposta al cambiamento climatico, come spiega Marius Zumwald. Ha conseguito il dottorato presso l’ETH di Zurigo e in seguito ha cofondato la start-up Tecnologie normativespecializzato nel rapporto tra cambiamento climatico e real estate. In ogni paese, le conseguenze del cambiamento climatico sono diverse, i maggiori rischi immobiliari in Svizzera sono legati al caldo e alle forti precipitazioni.
Il calore ha effetti particolarmente forti laddove si concentrano gli immobili residenziali, cioè nelle città. È parecchi gradi più caldo che nelle zone rurali circostanti. C’è troppo pochi alberi per rinfrescare l’aria e troppe strade e piazze in cemento che immagazzinano il calore del sole e riscaldano l’ambiente.
Marius Zumwald spiega che l’estate diventa quindi sempre più difficile da sopportare in molti appartamenti di città. Pochi edifici dispongono di un sistema di climatizzazione attivo in grado di prevenire un rapido aumento della temperatura. Quindi possono esserci fino a 30 gradi, anche di notte. Dal punto di vista della salute, il mercurio non dovrebbe superare i 24 gradi durante il sonno.
Tuttavia, queste sofferenze estive non hanno avuto finora alcun impatto sugli affitti. Secondo uno studio di Swiss Life realizzato nel 2023 in collaborazione con la start-up Norm Technologies, gli appartamenti più caldi non vengono affittati a prezzi più bassi. Quindi gli appartamenti più caldi non sono considerati meno attraenti e quindi il caldo non ha ancora distrutto il loro valore immobiliare.
E la spiegazione è semplice: chi cerca un alloggio non ha altra scelta che prendere appartamenti che d’estate sono letteralmente invivibili. Altrimenti non trovano proprio nulla, soprattutto nelle città. I proprietari quindi affittano questi alloggi senza ridurre gli affitti o installare sistemi di raffreddamento.
I tribunali potrebbero imporre regole
Se la concorrenza non ha effetto, forse la Giustizia agirà. In effetti, già oggi i proprietari sono tenuti a garantire una temperatura minima – quindi perché non una temperatura massima?
Marius Zumwald ritiene possibile che un tribunale possa stabilire un precedente prescrivendo quale sia una temperatura interna accettabile. In questo caso, i proprietari o gli inquilini dovrebbero pagare per il raffreddamento. Secondo le sue stime la bolletta elettrica annua aumenterebbe tra 0,5 e 2,5 miliardi di franchi.
Un secondo rischio sono le forti piogge, che causano inondazioni e deflussi superficiali. In questo caso la pioggia non filtra sulle superfici sigillate, ma continua a scorrere finché non trova un’uscita, ad esempio attraverso le finestre di un appartamento o di una cantina. Come menzionato in un rapporto di Wüest Partnervengono considerati il deflusso superficiale e le inondazioni le “catastrofi naturali più costose della Svizzera”.
Come il caldo, le forti piogge possono causare più danni nelle città che nelle campagne, semplicemente perché ci sono più cose da distruggere. E proprio come dal caldo, anche le città svizzere sono scarsamente protette dalle forti precipitazioni. Al contrario, molti sono diventati più vulnerabili nel corso degli anni, cementificando, asfaltando e costruendo incautamente il terreno.
Immobiliare nel cuore dei principali mercati finanziari
A livello globale, il conto incombente derivante dal cambiamento climatico è enorme, così enorme che potrebbe non solo sconvolgere le finanze dei singoli proprietari di case, ma avere anche gravi conseguenze per il sistema finanziario.
Il settore immobiliare è la classe di asset più grande del mondo, con una quota pari a circa due terzi della ricchezza mondiale. Ciò rende le case e gli appartamenti “il cuore di molti dei principali mercati finanziari del mondo”. Questi beni immobiliari, infatti, sono gravati da ipoteche che, a loro volta, sostengono i bilanci delle banche.
Ma il cambiamento climatico è ancora spesso trascurato. Negli Stati Uniti, ad esempio, il settore immobiliare è in forte espansione, anche nelle regioni in cui è evidente il pericolo dell’innalzamento del livello del mare. Se guardiamo all’andamento dei prezzi possiamo trarre solo una conclusione: gli investitori non sono molto preoccupati per i rischi del cambiamento climatico per gli immobili.
Tuttavia, la storia dimostra che la tranquillità può trasformarsi molto rapidamente in panico. Se le banche e i creditori ipotecari si rendessero improvvisamente conto che i loro possedimenti immobiliari non valgono quanto avevano pensato solo di recente, un’ondata di aggiustamenti dei prezzi potrebbe propagarsi sui mercati. Anche le finanze pubbliche potrebbero essere tese se i proprietari immobiliari chiedessero aiuto. In breve, il cambiamento climatico potrebbe innescare il prossimo crollo immobiliare globale.
Tradotto e adattato da Noëline Flippe
