Calo dei prezzi immobiliari, prime riduzioni dei tassi di credito, allentamento del tasso di usura… si accumulano segnali positivi per i candidati ad un mutuo immobiliare.
I candidati ad un mutuo immobiliare hanno finalmente buoni motivi per gioire. La situazione economica offre loro l’opportunità di recuperare potere d’acquisto per completare l’acquisizione. Ecco perché.
1 – Leggero calo dei prezzi immobiliari
A livello nazionale, i prezzi degli immobili in Francia sono diminuiti del 3,8% tra giugno 2023 e giugno 2024, secondo la Federazione nazionale immobiliare (Fnaim). Ma il calo è ancora più marcato in molte metropoli, come Bordeaux (-8,1% su 1 anno), Parigi (-7,7%), Rennes (-7,1%), Tolosa (-5,9%) o Lille (-5,7%) . In un sondaggio condotto dal broker Cafpi, l’86% degli intervistati ritiene tuttavia che i prezzi siano ancora elevati. Ma il 73% di loro mantiene il progetto immobiliare iniziale (stessa superficie, stessa zona geografica, ecc.), nonostante il contesto incerto.
2 – La riduzione delle tariffe finalmente al via
“Con i successivi aumenti dei tassi, i mutuatari hanno perso quasi il 20% del potere d’acquisto immobiliare tra dicembre 2022 e marzo 2024”, indica Astrid Cousin, portavoce del broker Magnolia. Ora la tendenza si sta invertendo. Per sostenere il loro progetto immobiliare, i richiedenti un prestito possono ora contare sulla riduzione delle tariffe del credito bancario.
Mentre a dicembre 2023 il TAEG medio si attestava al 5,06% (fonte Cafpi e Banque de France), a giugno 2024 era solo al 4,22%. La prova che le banche avevano ampiamente anticipato la prima riduzione dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea, intervenuta sul 6 giugno. Per arrivarci, le banche hanno fatto un grande sforzo sul loro margine finanziario: così, il divario tra il tasso debitore medio a 25 anni e l’OAT a 10 anni – che funge da standard per monitorare il tasso al quale le banche prendono in prestito – è stato ridotto. diminuito drasticamente negli ultimi 6 mesi.
Nel dicembre 2023, l’OAT a 10 anni ha raggiunto il minimo del 2,60%, rispetto al 4,43% del tasso debitore medio su 25 anni. Ma da allora, l’OAT è salita al 3,13% a giugno, per i tassi a 25 anni al 3,71%. “In altre parole, in 6 mesi le banche hanno diviso per tre il loro margine”, insiste Laura Martino, direttore delle collaborazioni bancarie del Cafpi. La prova che hanno riaperto il rubinetto del credito anche per i propri clienti.
Pertanto, la produzione di credito è aumentata da 6,9 miliardi di marzo a 8,9 miliardi di aprile (fonte Cafpi/Banque de France), il rimbalzo più forte dopo 2 anni di declino. “Due anni fa la produzione di prestiti immobiliari ammontava ancora a circa 15-20 miliardi di euro al mese”ricorda Caroline Arnould, direttrice generale del Cafpi.
Un’altra buona notizia: il tasso di usura, cioè il tasso massimo al quale i mutuatari possono firmare il loro credito da 1 anno, fortemente criticato, non è ancora sceso in modo significativo. Nel 2023 ha costretto molte famiglie a rinunciare ai propri piani di credito. Calcolato sulla base dei tassi praticati nel trimestre precedente, è passato dal 6,39% del secondo trimestre 2024 al 6,16% del 1° trimestre 2024.È Luglio per i mutui immobiliari ventennali.
Nonostante questo calo, il divario con il TAEG medio preso in prestito dalle famiglie è ancora molto significativo, pari a quasi il 2%. “Con un divario simile oggi non c’è più il rischio di bloccare il credito immobiliare a causa del tasso di usura”, commenta Laura Martino. In effetti, i mutuatari dispongono di un margine sufficiente per pagare altri costi legati al credito, in particolare le spese di richiesta, le commissioni di garanzia e l’assicurazione del mutuatario.
3 – Verso un’apertura alla concorrenza nell’assicurazione dei mutuatari?
Infine, la riapertura delle chiuse del credito potrebbe favorire la libertà di scelta in termini di assicurazione del mutuatario. Se oggi le banche detengono l’80% del mercato, la delega delle assicurazioni, incoraggiata dalla legge Lemoine, sembra accelerare.
All’interno della rete Cafpi, il tasso di delega assicurativa del mutuatario nella concessione del credito è raddoppiato tra il 2023 e la prima metà del 2024, superando il 20%. Fino ad allora i mutuatari erano piuttosto cauti e preferivano attendere diversi mesi dopo la firma del prestito per chiedere un’assicurazione esterna presso la propria banca (sostituzione assicurativa). Per le famiglie, la delega assicurativa rimane un’enorme questione finanziaria. Secondo Cafpi, una famiglia di 30 anni che prende in prestito 250.000 euro può risparmiare più di 21.000 euro sull’intero prestito.
Ci vediamo la prossima settimana,
Pascal Frasnetti, responsabile editoriale web di Le Particulier.
