Fondo per imprevisti | La trasparenza dovrebbe scuotere i prezzi dei condomini

Quando comprò il suo appartamento, l’ingegnere Jeanne Desbiens riuscì a ridurre il prezzo di 100.000 dollari dopo aver appreso che l’edificio non aveva fondi per imprevisti nonostante l’ovvia necessità di importanti lavori. Attualmente non sempre gli acquirenti hanno accesso a questo tipo di informazioni, fondamentali per formulare un’offerta adeguata. Ma le cose cambieranno con l’entrata in vigore di importanti disposizioni della legge 16, che darà una scossa al mercato condominiale in Quebec.

I sorrisi dei comproprietari che da anni hanno la fortuna di versare pochi soldi nel fondo di emergenza del loro edificio potrebbero scomparire nei prossimi mesi. Il valore del loro investimento potrebbe svanire e i contributi straordinariamente massicci saranno senza dubbio numerosi.

Il disegno di legge 16 obbligherà tutti i condomini a disporre di una perizia che stabilisca le somme necessarie nel fondo di emergenza per coprire i costi di tutti i lavori necessari per un periodo di 25 anni. Le spese condominiali, le famose “spese condominiali”, dovranno essere adeguate di conseguenza.

Altra novità è che tutte queste informazioni devono essere trasmesse a chi desidera presentare una proposta di acquisto. Oggi la condivisione dei dati – quando esistono – è volontaria. Possiamo quindi supporre che rimangano segreti quando svantaggiano i venditori.

La dimensione del fondo di emergenza dovrebbe, tuttavia, essere al centro di ogni transazione poiché influenza direttamente il valore del condominio. “Deve far parte dell’equazione, della negoziazione”, sostiene Jeanne Desbiens, docente di ETS e fondatrice di Toolbox, una società che crea report per le associazioni di comproprietà comprendenti un registro di manutenzione e scenari finanziari.

Secondo il Regroupement des gestions et copropriétaires du Québec (RGCQ), quasi il 40% dei circa 40.000 edifici in comproprietà non dispone di fondi di emergenza sufficienti per riparazioni importanti.

Le quote di comproprietà servono quasi interamente a coprire i costi d’esercizio, osserva anche Jeanne Desbiens. Pertanto, la maggior parte dei suoi clienti non dispone di un fondo di emergenza, “altrimenti è insufficiente o addirittura insignificante”.

Purtroppo non esiste una regola per determinare approssimativamente la proporzione ideale degli oneri di comproprietà da destinare al fondo di emergenza, perché ci sono troppe variabili come lo stato generale dei locali, l’anno di costruzione, la diversità dei servizi (piscina, terrazza, ascensore, sistemazione paesaggistica, sgombero neve) e il numero di alloggi. L’unica cosa che sappiamo con certezza è che l’idea diffusa secondo cui basti il ​​5-10% è semplicemente falsa, afferma Jeanne Desbiens.

La fine delle disuguaglianze

Con il passare del tempo, questa negligenza nel capitalizzare sufficientemente il fondo provoca grandi disuguaglianze, in particolare quando i comproprietari che hanno beneficiato a lungo degli spazi comuni vendono senza aver pagato la loro giusta quota di usura.

Ma la pausa si conclude con l’entrata in vigore della legge 16 prevista per quest’anno.

Gli edifici che non hanno un piano di gestione “saranno declassati sul mercato”, prevede Yves Joli-Cœur, avvocato specializzato in diritto immobiliare, presidente della RGCQ e fondatore del sito condolegal. com. In altre parole, il loro valore diminuirà a causa dell’incertezza che rappresentano per i futuri acquirenti. Chi vorrebbe trasferirsi nella propria casa e poi ritrovarsi con una fattura a sorpresa di $ 25.000 per la riparazione del tetto e un aumento del 100% delle spese di comproprietà?

Prendiamo l’esempio di un condominio in cui 10 proprietari devono dividersi una fattura di 2 milioni anche se sul conto ce n’è solo 1 milione. Tutti devono quindi contribuire con 100.000 dollari. Un potenziale acquirente potrebbe chiedere una riduzione del prezzo di 150.000 dollari, ritiene l’esperto. “Potrebbe prendere un premio di rischio, perché non sa se gli altri comproprietari sono solvibili. »

Questo è il tipo di situazione che potrebbe moltiplicarsi. “Stiamo parlando di un parco [de condos] in difficoltà in Quebec”, lamenta M^e Bel cuore. Secondo lui “non capiamo l’iceberg che abbiamo davanti”. Logicamente, i deficit di capitalizzazione, una volta calcolati e rivelati apertamente, saranno presi in considerazione dagli agenti immobiliari e dagli acquirenti, il che non sarà senza conseguenze sui prezzi.

L’età media dei condomini in Quebec, circa 30 anni secondo la RGCQ, è un elemento chiave del problema. «È tanto, nel senso che 20 anni sono la vita di un tetto, di certi tipi di finestre e di certe coperture. Sono tutti lavori molto costosi”, mi fa notare Jeanne Desbiens, che ha già lavorato come estimatrice presso un imprenditore edile.

Grazie alla sua esperienza accumulata, l’ingegnere 36enne sa che valutare i costi di manutenzione di un edificio in 25 anni non è un esercizio semplice. Devi conoscere l’edilizia, l’ingegneria, la finanza.

Pur essendo ingegnere, Jeanne Desbiens critica i rapporti dei suoi colleghi e concorrenti, a volte difficili da leggere e i cui “scenari non sono realistici” poiché “le stime sono insufficienti”, il che mette i comproprietari in una posizione scomoda. Suggerisce ai sindacati di scegliere con attenzione l’azienda che realizzerà il loro piano di gestione patrimoniale dopo aver ottenuto tre offerte.

Questa è una responsabilità aggiuntiva sulle spalle degli amministratori sindacali che potrebbero avere molto lavoro da fare quest’anno. Ma se guardiamo a quanto accade in Francia, dove si demoliscono edifici abbandonati da troppo tempo, capiamo subito che gli sforzi finanziari per la manutenzione non sono vani.

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