Apparentemente, fuori Parigi, i mercati immobiliari delle 50 maggiori città francesi sembrano congelati: all’inizio di novembre, su un mese, l’indice medio dei prezzi osservato da SeLoger – Meilleurs Agents – Les Echos mostra una perfetta stabilità e quasi nessuna erosione dal inizio dell'anno. Ma l'apparenza a volte inganna, cioè mediamente non c'è gente o non ce n'è molta. In effetti, i prezzi continuano a salire in alcune metropoli mentre crollano altrove, generalmente dove gli aumenti sono stati più spettacolari negli ultimi anni. Questi aumenti, non correlati all’evoluzione dei redditi dei potenziali acquirenti, hanno avuto l’effetto di desollevare una parte della domanda, soprattutto perché i tassi di interesse hanno finito per decollare dal loro livello minimo e le condizioni per la concessione dei prestiti si sono inasprite.
Un riequilibrio dopo un’impennata storica
Infine, il panorama immobiliare si sta ridisegnando nella direzione di un divario territoriale leggermente meno pronunciato. Questo riequilibrio segna soprattutto il ritorno alla normalità dopo anni di impennata alimentata da tassi di interesse storicamente bassi, che avevano aumentato artificialmente i valori in metropoli come Lione o Bordeaux. Se la capitale della Gironda resiste ancora, molte città troppo care si trovano oggi ad affrontare correzioni a volte brutali. È il caso della “capitale della Gallia” che ha registrato un calo di oltre il 7% su un anno. È ancora più forte a Le Mans, che dopo essersi impennata, ha subito una riduzione del 12,6% nello stesso periodo. Si tratta del calo più consistente osservato a livello nazionale. Anche Rennes e Strasburgo sono in calo.
Metropoli costiere in resistenza
Al contrario, tra le principali sacche di resistenza al ribasso figurano le grandi città costiere, in particolare Nizza. I prezzi continuano a salire tanto che la città è ora davanti a Lione e si posiziona come la seconda metropoli più cara dopo Parigi. Con il suo sole e il suo ambiente abitativo attraente, la capitale della Riviera attira acquirenti generalmente più anziani della media, finanziariamente più ricchi e quindi meno esposti alle variazioni delle condizioni di finanziamento come l'aumento dei tassi di interesse. A ciò si aggiunge, per semplici ragioni geografiche, un vincolo fondiario che restringe le aree edificabili, come spesso accade sulle coste e nelle zone montane.
Marsiglia, una città in forte polarizzazione
Marsiglia è un caso speciale. Eppure, seconda città francese per popolazione e nonostante un aumento medio dei prezzi ancora vicino al 3,5%, la città di Marsiglia non entra ancora nella top 10 delle metropoli più popolari a causa dell'estrema polarizzazione del suo mercato immobiliare. Da un lato ci sono quartieri molto popolari come Les Crottes dove il prezzo al metro quadrato è di soli 1.700 euro circa mentre, dall'altro, i quartieri residenziali e boscosi più popolari di Marsiglia come Roucas-White superano i 6.700 euro, un rapporto di da 1 a 4.
Parigi, una correzione mirata e disomogenea
A Parigi la correzione del mercato continua, ma si tratta di un calo mirato. La capitale resta di gran lunga la città più cara della Francia, anche se i suoi prezzi sono in progressiva diminuzione dal 2020. Insieme a Lione, è anche l'unica metropoli ad aver registrato un calo negli ultimi cinque anni. La correzione parigina è tanto più sostenuta in quanto è stata recentemente rafforzata dai nuovi requisiti di prestazione energetica, che complicano l'affitto e, in ultima analisi, la vendita di alloggi scarsamente isolati. In questo mercato, che rappresenta circa il 35% del patrimonio immobiliare parigino, è l'acquirente a trovarsi in una posizione di forza. Tuttavia, le difficoltà si concentrano nei quartieri operai dell’est di Parigi, come il 18°, 19° e 20° arrondissement, mentre i quartieri esclusivi dell’ovest e del centro, in particolare il 7° e il 16°, resistono meglio. Le piccole superfici (meno di 40 m²) continuano ad aumentare di valore, grazie alla costante domanda di investitori e giovani professionisti.
Le grandi città francesi stanno rimescolando le carte immobiliari. Sono finiti i giorni delle continue impennate: ora le debolezze vengono esposte alla luce del sole, e dove la bolla si è gonfiata di più, il collasso è ancora più grave.
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