Immobiliare: quale approdo per i diversi mercati?

Il 2024 segna una tappa decisiva per il mercato immobiliare francese, scosso dagli effetti persistenti del rapido aumento dei tassi di interesse iniziato nel 2022.

In questo contesto complesso, le dinamiche del mercato delle residenze vecchie, nuove e gestite rivelano aggiustamenti contrastanti. Le transazioni nel settore immobiliare esistente sono in netto calo, mentre il nuovo mercato immobiliare fatica a riprendersi a fronte dell’aumento dei costi di costruzione e della graduale fine degli incentivi fiscali. Tuttavia, alcuni segmenti, come gli investimenti in blocco in vecchi immobili, mostrano una notevole ripresa. Investitori, sviluppatori e acquirenti affrontano sfide senza precedenti, cercando di trovare soluzioni in un ambiente sempre più teso.

La domanda rimane: come riescono questi diversi segmenti ad adattarsi – o meno – alle nuove realtà economiche e finanziarie del mercato immobiliare francese? Analisi della situazione con il rapporto economico di Ikory di ottobre 2024

Il mercato degli investimenti in blocchi

Gli investimenti nel residenziale in blocco mostrano un significativo rimbalzo, raggiungendo 2,2 miliardi di euro nei primi tre trimestri del 2024, in aumento del 7% rispetto al 2023. Particolarmente dinamico è il vecchio segmento immobiliare in blocco con un aumento del volume delle transazioni del 49%, guidato da uno sconto dal 15 al 25% tra vendite in blocco e unità. D'altro canto, gli immobili nuovi sono diminuiti del 38%, principalmente a causa dell'aumento dei costi e delle tariffe di costruzione.

Gli investimenti in residenze gestite (coliving, residenze studentesche, ecc.) hanno registrato un calo significativo del 58% rispetto al 2023, riflettendo la mancanza di fiducia degli investitori. L’assenza di grandi transazioni, chiamate “mega-transazioni”, illustra le difficoltà nel finanziare operazioni su larga scala per soddisfare la necessità di alloggi intermedi.

Il vecchio mercato immobiliare

Le transazioni diventano sempre più rare

Il vecchio settore immobiliare si trova ad affrontare un rallentamento dell'attività che dovrebbe continuare ancora per alcuni mesi. Le crisi del 2007 e del 2012 hanno visto un calo rispettivamente del 31 e del 32% nei volumi delle transazioni. Nell’agosto 2024, il calo dell’attività è stato del 32% in due anni, e si prevede che continui almeno fino alla fine dell’anno.

Le interpretazioni sono divergenti, con alcune organizzazioni che imputano la contrazione dell'attività ai venditori che, prevedendo una ripresa dei valori, rimanderebbero a più tardi la messa sul mercato dei loro immobili. Le condizioni sembrano però migliorare, soprattutto sul fronte dei finanziamenti, con l'inizio del calo dei tassi che hanno toccato il 3,54% a settembre, dopo aver toccato il picco del 4,20% a novembre 2023. L'effetto, però, è piuttosto concentrato sui nuovi immobili , negli immobili vecchi il numero delle richieste di credito è aumentato solo leggermente.

Verso la stabilizzazione dei prezzi

Se il calo dei prezzi degli immobili esistenti è iniziato più tardi rispetto alla contrazione del numero delle transazioni, ora riguarda praticamente tutti i mercati, anche se il ritmo rimane moderato. Sia nell'Isola di[1]In Francia come nelle regioni, il calo è tra l’1 e il 5% per gli appartamenti e, ripercussioni post-covid, tra il 4 e l’8% per le case. Il fenomeno è lo stesso nelle grandi metropoli dove anche quelle che sembravano andare bene, come Nizza (+1%) e Montpellier (-2,4%), vengono a loro volta colpite. Notiamo la ripresa dei prezzi a Marsiglia, dopo diversi trimestri di calo. È vero che il mercato della città bimillenaria è tradizionalmente ciclico.

Le previsioni, rese possibili dall'analisi dei precontratti dei notai, mostrano che il calo dei prezzi dovrebbe cominciare a rallentare, come nel caso degli appartamenti in Île-de-France, che registrano, ad oggi, un calo del 6 % su base annua ma il calo dovrebbe ridursi al 3% a fine anno.

Con 9.500 € ad agosto e 9.370 €/m² previsti a dicembre, Parigi sta seguendo l'esempio, con un livello generale dei prezzi che è sceso del 12,6% rispetto al livello massimo di novembre 2022. L'attività è debole e ha raggiunto il punto minimo del 2009 in termini numerici. delle transazioni. Il divario tra i quartieri tende ad ampliarsi, e i quartieri più costosi sono quelli che resistono meglio. Nel secondo trimestre, il m² medio ha raggiunto i 13.910 euro nel 6° arrondissement, dove era diminuito solo dello 0,7%, mentre nel 19° arrondissement è stato di 7.540 euro, con un calo del 9,8%. Questo fenomeno è abbastanza frequente: le transazioni, restando nel settore immobiliare di fascia alta, tendono a distorcere le statistiche dell'andamento dei prezzi dando l'illusione di un calo controllato. L’abbandono dei prodotti meno ricercati è più importante di quanto sembri.

Insomma

La contrazione dei volumi e dei prezzi dei beni vecchi sembra destinata a proseguire almeno fino alla fine dell'anno. Praticamente tutti i mercati dell’Île-de-France e delle regioni seguono ormai lo stesso percorso, a un ritmo che rimane moderato. La riduzione dei tassi avviata dalla BCE per il momento non compensa in modo significativo l'attività, anche se la tendenza sarebbe verso un rallentamento della deflazione.

Il nuovo mercato immobiliare

Transazioni su un plateau basso

Dall'inizio dell'anno le vendite di nuove case ai privati ​​si sono stabilizzate ad un ritmo di circa 13.000 transazioni al trimestre. Il calo dei volumi si è notato a metà anno 2023, con in particolare la scomparsa dei vantaggi del sistema Pinel che ha ridotto le vendite agli investitori dal 45% delle transazioni totali nel 2022 al 36% nel 2023 e al 31% quest'anno.

Di fronte a questo logoramento della domanda, gli sviluppatori si sono naturalmente rivolti al blocco. Ma anche in questo caso si sono scontrati con le difficoltà del mercato e in particolare con le aspettative degli investitori istituzionali che, per preservare i propri margini, chiedono ora rendimenti ben superiori a quelli che accettavano prima del rialzo dei tassi. Di conseguenza, le vendite in blocco hanno subito un calo significativo, con il mercato che rappresenta solo 660 milioni di euro nei primi tre trimestri del 2024 rispetto ai 4,72 miliardi dell’intero anno 2020, al suo apice. Alla fine sono i proprietari sociali che vengono in aiuto dei programmi dormienti dei promotori. Le vendite in blocco sono aumentate del 30% nella prima metà del 2024 rispetto allo stesso periodo del 2023.

L’impossibile aggiustamento dei prezzi

Contrariamente a quanto previsto dalle autorità pubbliche, i prezzi non sono stati utilizzati come variabile di aggiustamento. Questo perché, in un mercato dell’offerta, sono il prezzo di costo e il costo del terreno a creare il valore della produzione. L’adeguamento non può essere effettuato senza condannare una parte della professione al fallimento. Da qui il mantenimento dei valori esposti su quasi tutti i mercati. L'unica eccezione è l'Île-de-France, dove i prezzi sono scesi del 5,1%, senza dubbio perché lì i margini erano più comodi.

Gli inizi di una ripresa

Le scorte, nel contesto della crisi, hanno avuto la tendenza ad aumentare. Il tempo di consegna del prodotto è stato di 23 mesi nel secondo trimestre del 2024, mentre era di soli 9,3 mesi al minimo all’inizio del 2022. Ma, segno di una timida ripresa delle vendite, sembra che questo livello si stabilizzi. Un altro indicatore degno di nota è la ripresa delle richieste di prestiti bancari concessi agli acquirenti di nuovi immobili. Sono aumentati del 27% a settembre, dal minimo toccato ad aprile. Una nuova sfida, la ripresa consentirà di rilanciare il settore che dovrà, entro pochi mesi, fare i conti con il tradizionale congelamento dei permessi di costruire nel periodo pre-elettorale.

Insomma

Il nuovo mercato immobiliare, privato degli incentivi fiscali e confrontato con l'inflazione dei costi di costruzione e di finanziamento, ha attraversato una grave crisi dalla quale esce indebolito. In sostanza, la scarsità di terreni e i vincoli del cambiamento energetico non facilitano la sua ripresa, a pochi mesi dall’inizio delle elezioni comunali che, tradizionalmente, hanno l’effetto di bloccare l’attività

Cosa ricordare?

L'adeguamento dei prezzi, auspicato dalle autorità pubbliche, tarda a concretizzarsi, soprattutto nelle nuove costruzioni dove i costi di costruzione rimangono elevati. Continuano a crescere le scorte di abitazioni in attesa di vendita, con un tempo medio di liquidazione di 23 mesi nel secondo trimestre del 2024. Tuttavia, l'aumento dei prestiti concessi per nuovi immobili (+27% tra aprile e settembre) segnala un leggero tremore del mercato , seppur fragile, nel periodo che precede le elezioni comunali, un periodo generalmente caratterizzato dalla stagnazione dei titoli edilizi.

Configura i tuoi consensi

Utilizziamo i cookie per garantirti la migliore esperienza sul nostro sito. Se continui ad utilizzare questo sito, assumeremo che tu ne sia felice.OK