“Sembra che il peggio sia ormai alle spalle”: il risveglio molto graduale del mercato immobiliare

E tre! Abbassando di un quarto di punto i tassi di riferimento della Banca Centrale Europea (BCE) il 17 ottobre, per la terza volta dopo giugno e settembre, Christine Lagarde ha voluto inviare un segnale forte all’economia europea. Una decisione che segue il calo dell’inflazione, scesa per la prima volta, dopo più di tre anni, sotto l’obiettivo del 2% fissato dalla Bce, all’1,7% secondo Eurostat, e il rischio di un rallentamento della crescita. E che è arrivato più velocemente del previsto, perché era previsto per dicembre. Per il mercato immobiliare francese si tratta di una buona notizia che conferma la tendenza al ribasso dei tassi di credito. “Stimiamo che i tassi di interesse potrebbero avvicinarsi in media al 3% nei prossimi mesi”, stima Maël Bernier, direttore della comunicazione e portavoce del broker Meilleurtaux.

Quanto basta per alimentare i progetti di acquisizione finora bloccati e contribuire a fermare la paralisi del mercato. Infatti, l’impennata dei tassi, dall’1,03% di ottobre 2021 al 4,21% di novembre 2023, escludendo in media le assicurazioni e tutte le durate dei mutui messe insieme, secondo l’Osservatorio Credito Housing/CSA, aveva causato un calo del volume delle transazioni da 1,2 milioni di vecchi immobili nel 2021 a 875.000 nel 2023 secondo la Federazione nazionale immobiliare (Fnaim). “Nel 2024 si prevede che il mercato registrerà circa 760.000 vendite”stima Loïc Cantin, presidente di questa organizzazione. Allo stesso tempo, le banche hanno smesso di concedere prestiti: “La contrazione è stata molto violenta, con un calo della produzione di credito del 56% rispetto al picco del 2022”conferma Pierre Chapon, cofondatore del broker Pretto.

Ma dall’inizio dell’anno i tassi praticati sono progressivamente diminuiti e nel mese di settembre sono scesi in media al 3,54%. “Soprattutto, oggi le banche sono piuttosto disposte a concedere crediti e persino a prestiti ponte”, sostiene Brice Cardi, CEO di L’Adresse. Abbastanza per ripristinare il potere d’acquisto immobiliare dei mutuatari: “Sembra che il peggio sia alle spalle, sia in termini di attività ma anche in termini di prezzi”, indica Thomas Lefebvre, vicepresidente scientifico di SeLoger-MeilleursAgents.

A ciò si aggiungono il calo dei prezzi delle case, iniziato all’inizio del 2022, e l’aumento del reddito delle famiglie, sulla scia dell’inflazione. “In un anno, tra tassi e prezzi in calo, il potere d’acquisto degli immobili è aumentato in tutte le città, ma in misura diversa: da 2 a 12 mq in valore assoluto, ma dal 7 al 28% in valore relativo. calcola Julie Bachet, direttrice generale di Vousfinancer. In cinque città, Le Mans, Villeurbanne, Grenoble, Lione e Nantes, l’aumento è stato di oltre il 20%, poiché i loro prezzi sono scesi contemporaneamente dal 6 al 12%. » Questa analisi riflette chiaramente le disparità geografiche notate dai nostri giornalisti ovunque in Francia.

Dopo diversi mesi di tassi di credito in aumento, la presa si sta gradualmente allentando. Ma i prezzi continuano a scendere e la costruzione di nuove abitazioni è crollata a causa della mancanza di prestiti concessi ai nuovi acquirenti e investitori. Credito: sfide

Ma in questo avvio di ripresa entrano in gioco altri fattori. Da un lato, dobbiamo tenere conto dell’abitazione stessa, della sua tipologia e della sua qualità. “In ogni crisi, torniamo alle origini, ricorda Laurent Demeure, amministratore delegato di Coldwell Banker France & Monaco. Gli acquirenti hanno la scelta e il confronto. Sono quindi molto attenti alla qualità dell’immobile e puniscono il minimo difetto. » Oggi uno dei principali punti penalizzanti è l’etichetta energetica dell’immobile, ottenuta al termine della diagnosi di prestazione energetica (DPE), e che condiziona la locazione per gli investitori (divieto per gli immobili di classe G a 1^È Gennaio 2025, per F il 1^È gennaio 2028 e per E il 1°^È gennaio 2034). In questo caso i prezzi vengono negoziati dal 10 al 15%, o anche di più a seconda della quantità di lavoro da pianificare.

“Potrebbero esserci buone opportunità tra i filtri termici per coloro che sono disposti a intraprendere un lavoro”, sostiene Eric Allouche, direttore esecutivo della rete Era. Ma fai attenzione: “Queste acquisizioni sono anche più difficili da finanziare e richiedono preventivi per la presentazione del progetto futuro”avverte Alexis Godard, presidente di Exell Crédit.

All’estremità opposta, nonostante un certo rallentamento delle transazioni, le dimore private e gli altri pied-à-terres parigini, o anche le splendide ville, dalle coste bretoni alla Riviera, continuano a spaventare gli acquirenti stranieri: “Con la sua immagine rafforzata dal successo dei Giochi Olimpici e nonostante l’instabilità fiscale, la Francia attira ancora clienti facoltosi, che cercano principalmente immobili chiavi in ​​mano, completamente ristrutturati e arredati, pronti da abitare subito, commento di Alexander Kraft, presidente di Sotheby’s International Realty France & Monaco. In attesa dei risultati elettorali, soprattutto gli americani continuano a visitare e perfino a fare offerte. »

D’altro canto va preso in considerazione il profilo degli acquirenti. L’aumento dei tassi ha meccanicamente estromesso i nuovi acquirenti, mentre gli standard dell’High Financial Stability Council (HCSF), con la regola del tetto del debito massimo del 35%, hanno escluso un buon numero di investitori, “passato dal 50% al 25% delle prenotazioni”, indica David Chouraqui, vicedirettore generale del Crédit agricole Immobilier. Questo è soprattutto ciò che ha contribuito al collasso del nuovo mercato interno, soprattutto perché il sistema di esenzione fiscale Pinel scade il 31 dicembre e non sarà sostituito. Secondo gli ultimi dati pubblicati dal Ministero della Transizione Ecologica, a fine settembre erano stati rilasciati 337.100 permessi di costruire, in calo di quasi il 10% e “ai minimi dal 2015 almeno”e solo 264.000 sono stati avviati alla costruzione, in calo di quasi il 20%.

Mese dopo mese, il settore sprofonda sempre più nella crisi: “I costruttori, non più in grado di commercializzare le loro abitazioni, non avviano più nuove operazioni e, peggio ancora, ritirano i programmi attualmente commercializzati, allarma Pascal Boulanger, presidente della Federazione dei promotori immobiliari (FPI). Nel secondo trimestre del 2024, quasi una casa su quattro è stata ritirata dalla vendita. » Questo crollo ha due conseguenze: il calo della produzione di alloggi sociali, poiché la metà di essi sono costruiti da costruttori, Mentre “25.000 posti di lavoro sono stati distrutti nel primo trimestre”, si rammarica Olivier Salleron, presidente della Federazione francese dell’edilizia (FFB), che prevede la soppressione di 150.000 posti di lavoro nel settore entro il 2025, e addirittura di 300.000 equivalenti a tempo pieno se si contano i posti di lavoro indotti.

Rimane anche bloccato nel parco sociale

Un livello senza precedenti: il numero di famiglie in attesa di alloggi sociali ha raggiunto i 2,7 milioni nel 2024, con un aumento di 100.000 richiedenti rispetto al 2023, secondo il rapporto dell’Unione Sociale per l’Edilizia (USH). Nel dettaglio, 1,8 milioni di famiglie cercano la prima casa e 870mila vogliono cambiare: “Ciò sta aumentando ovunque e in tutte le regioni, e dimostra come la questione dell’accesso ad alloggi a prezzi accessibili rimanga molto importante”sottolinea Emmanuelle Cosse, presidente dell’USH. In ottobre, durante il suo congresso annuale, l’USH ha sfidato il nuovo ministro dell’Edilizia, Valérie Létard, ricordando che l’edilizia sociale aveva raggiunto nel 2023 il livello più basso dal 2005. “Le misure di riduzione dei costi del 2017 (taglio del fatturato dei locatori sociali, aumento dell’IVA, riduzione dell’APL ed eliminazione dell’adesione all’APL) hanno portato ad un rallentamento della nuova produzione”ha denunciato.

Inoltre, la nuova casa, apprezzata dalle famiglie giovani, non se la passa meglio. A fine luglio, su un anno, le vendite del settore diffuso (esclusi i complessi residenziali) erano ancora in calo di oltre un terzo in Francia, a 49.300 unità. Vale a dire un crollo del 60% rispetto ad una media annua calcolata sul periodo di riferimento 2007-2023, pari a 126.000 vendite: “Scendendo sotto la soglia delle 50.000 case non avremmo mai pensato di arrivare a quel punto” deplora Grégory Monod, presidente del Pôle Habitat FFB.

Nelle ultime settimane, però, si è acceso un barlume di speranza. Dopo l’atteggiamento attendista legato allo scioglimento e alla nomina del nuovo governo, è la centrista Valérie Létard, fine conoscitore del settore, nominato ministro a tempo pieno per l’edilizia abitativa e il rinnovamento urbano. E nel suo discorso di politica generale, Michel Barnier ha annunciato diverse misure a favore dell’edilizia abitativa. Compresa la proroga, attualmente in discussione nella legge finanziaria per il 2025, del prestito a tasso zero per tutti i nuovi acquirenti su tutto il territorio nazionale nel nuovo settore, e il suo mantenimento nelle aree rilassate del vecchio settore.

“Si tratta di un segnale molto incoraggiante, che darà respiro al mercato”auspica Caroline Arnould, direttrice generale del Cafpi. Proprio come gli allentamenti della diagnosi di prestazione energetica, ancora sconosciuti, ma che potrebbero consentire il noleggio anche per rilassarmi.

File creato con MeilleursAgents per i prezzi immobiliari utilizzati