Prezzi in calo, tassi in calo… Il mercato immobiliare torna a essere più sereno

Decifrazione Prezzi e tassi di interesse in calo… In un mercato in cui le vendite sono stagnanti, gli acquirenti solventi sono in una posizione di forza. Cosa devi sapere per adattarti a un contesto in evoluzione.

Era ora! “Infine, stiamo esaminando le offerte di prezzo per alcuni beni!” Nathalie Naccache, direttrice del gruppo Fortis Immo Paris, esulta. Da parte sua, Brice Moyse, direttore delle agenzie parigine Immopolis, nota: “Con la conferma del calo dei prezzi, gli acquirenti solvibili hanno osato fare il grande passo fin dall’estate.” Rue Christiani, nel XVIII secolo^e quartiere della capitale, questo appartamento di 3 locali di circa sessanta metri quadrati, in buone condizioni al 6^e e l’ultimo piano di un bellissimo edificio in pietra arenaria, ha finito per conquistare l’approvazione di un acquirente a € 9.500/m²lontano da 11.000 €/m² o più di quanto avrebbe raggiunto due anni fa.

I nostri giornalisti, una ventina, hanno attraversato la Francia in lungo e in largo durante questa estate olimpica per tastare il polso del mercato con i professionisti del settore immobiliare (agenti immobiliari, notai e costruttori) e offrirvi questa edizione della guida immobiliare “Nouvel Obs”, che comprende dodici versioni regionali. Il risultato? Ovunque il calo dei prezzi sia palpabile, gli acquirenti cominciano a mostrare timidamente il naso.

All’inizio dell’estate, lo scenario di un cataclisma generalizzato non era dei più improbabili: il colpo dello scioglimento e la sorpresa delle elezioni legislative avevano portato alla loro quota di annullamenti di progetti e di contratti di vendita per sfuggire allo spettro dell’aumento della tassazione dei beni. “Uno dei miei clienti ha preferito perdere il 10% di deposito e rinunciare a 500.000 € piuttosto che procedere con l’acquisto del suo splendido appartamento parigino”, rivela un notaio parigino. Quanto al uffici familiari, Furono presi d’assalto da ricchi imprenditori desiderosi di vendere i loro beni immobili per stabilirsi in Svizzera, in Italia o persino in Portogallo.

Una situazione più favorevole

E all’improvviso la magia delle Olimpiadi, una fantastica operazione di marketing per Parigi e la Francia all’estero, unita al calo dei tassi, ha avuto il suo effetto. Non si dica che la crisi immobiliare è alle spalle. È solo che, con il ritorno a scuola, i francesi con un progetto immobiliare stanno iniziando ad affrontare i prossimi mesi con più serenità. Il calo dei tassi di interesse in atto dall’inizio dell’anno sta dando loro un po’ di respiro. Ora possono prendere in prestito a un tasso medio del 3,62% esclusa l’assicurazione, rispetto al 4,21% di inizio anno. Certo, siamo lontani dall’1,1% del 2022, che ormai tutti concordano essere un’anomalia, ma la situazione è molto più favorevole ai mutuatari rispetto alla scorsa primavera. Per rinvigorire un mercato che stava sprofondando nella recessione, le banche stanno di nuovo prestando. A luglio sono stati concessi 11,3 miliardi di euro di prestiti immobiliari secondo la Banque de France. Un livello che non si raggiungeva da maggio 2023! La prova che gli ultimi mesi sono stati duri e le cicatrici sanguinano ancora.

Il calo dei prezzi, ormai in atto in tutto il Paese, dovrebbe proseguire anche nei prossimi mesi. Parigi, Lione, Nantes, Bordeaux… Tutte le grandi città, persino Nizza, che è stata risparmiata per molto tempo, vedono i loro prezzi scendere rispettivamente del 6,4%, 9%, 7,2%, 7,5% e 2,6% per i vecchi appartamenti, secondo il barometro LPI-IAD. Ovunque, il calo riguarda principalmente i setacci termici, questi immobili etichettati DPE F o G che necessitano di lavori per adeguarli agli standard ambientali. Il loro sconto può raggiungere il 20-25%, o anche di più. Mentre le piccole superfici a prezzi aggiustati tornano ad interessare gli acquirenti, il mercato degli appartamenti familiari soffre ancora. “I proprietari che non riescono a vendere i loro appartamenti di 3 o 4 stanze non si trasferiscono più”, ricorda Elodie Frémont, presidente della commissione statistica della camera dei notai di Parigi. D’altro canto, c’è un bonus per i beni di qualità. Per loro, la caduta dei prezzi sta rallentando, o non è più rilevante; il mercato si sta stabilizzando.

Le agenzie hanno scorte

“In una posizione di forza, gli acquirenti optano per immobili in buone condizioni e ben distribuiti”osserva Roger Abecassis, presidente di Consultants Immobilier. Poiché i lavori diventano sempre più costosi e richiedono più tempo, gli acquirenti si concentrano su immobili in perfette condizioni. A Poitiers, in Rue de Châlons, un appartamento di 60 m2 con 3 stanze² alle 2^e piano di un edificio recente è stato venduto a 120.000 €. Un prezzo leggermente superiore al mercato, perché non sono necessari lavori di ristrutturazione o lavori. I proprietari hanno potuto immediatamente riporre i loro mobili e i loro beni e godersi il loro nuovo ambiente.

“La buona notizia per gli acquirenti oggi, a parte il calo dei prezzi e dei tassi di credito, è che hanno scelta. Con i tempi di vendita che si allungano, abbiamo scorte.”gioisce Delphine Rouxel, presidente delle agenzie immobiliari Nestenn. Corollario: i margini di negoziazione nel vecchio non sono mai stati così alti dal 2010, rivela il barometro LPI-IAD: 7,6% in media su tutto il territorio! Alti in Alvernia, Borgogna, Champagne-Ardenne e Limosino, sono i più bassi in Alsazia, Ile-de-France e Paca dove i prezzi rimangono alti.

Anche se il peggio sembra alle nostre spalle, è importante essere vigili nell’agire. In un mercato ribassista, è essenziale essere consapevoli dei piccoli vantaggi e dei grandi svantaggi che influenzano il prezzo di una proprietà.. Vuoi acquistare qualcosa di nuovo? Sfrutta le opportunità offerte dal PTZ e dal BRS. Non riesci a vendere? Sappi che ci sono soluzioni per i proprietari in cerca di liquidità. Sei titubante nel vendere o rivedere le tue affermazioni? Ricorda il vecchio adagio “Un uccello in mano vale due nel cespuglio”.

“I venditori devono adeguare i loro prezzi in base alla realtà locale. Gli alti livelli degli ultimi anni sono stati spesso dovuti al calo dei tassi di interesse e non a un reale apprezzamento delle proprietà”, avverte Charles Marinakis, presidente di Century 21 France. E di fronte alla prospettiva di tassi di interesse a livelli inferiori a quelli odierni, avverte i proprietari: “Non dovrebbero aumentare eccessivamente le loro aspettative a causa della promessa di futuri tagli dei tassi.” In realtà basterebbe molto meno perché la macchina, che sta appena iniziando a decollare, si bloccasse definitivamente, a discapito di venditori, acquirenti e dell’intero settore immobiliare, che reclama una ripresa delle compravendite.