I nuovi programmi abitativi sono stati ridimensionati o messi in stand-by, gli sviluppatori sono talvolta sull’orlo della bancarotta e un mercato immobiliare paradossalmente in tensione, mentre l’offerta di alloggi è inferiore alla domanda. Analisi con Pierre Martin, presidente del Gard della Federazione dell’Edilizia, e Thierry Iacazio, presidente della Federazione dei promotori immobiliari dell’Occitania Mediterranea (FPIOM).
C’è chi preferisce vedere il cantiere presto finito e chi non lo vede uscire dalla terra! Di fronte alla crisi immobiliare, che è anche quella dell’edilizia, gli operatori professionali sono più o meno ottimisti sulle prospettive di ripresa, ma in generale condividono tutti la stessa analisi, un misto di questioni nazionali e più locali.
Tutto è in fiamme: costi di costruzione e tassi di prestito
A monte, l’impennata dei costi di costruzione con la guerra in Ucraina, a valle i tassi di interesse che sono saliti improvvisamente dall’1,2 o 1,5% a oltre il 4% (anche se in calo da diverse settimane), rallentando le possibilità di acquisto delle famiglie. e la fine del sistema di esenzione fiscale Pinel. Nel mezzo, i promotori sono “bloccati” da questi molteplici vincoli.
“È abbastanza semplice, dall’inizio del 2022 il prezzo dei materiali è aumentato del 15%”, osserva Pierre Martin, presidente della FFB del Gard. E dallo scorso luglio si sono moltiplicati i fallimenti aziendali, anche di aziende serie che avevano una vetrina, “Il che è sintomatico della gravità della crisi che stiamo attraversando. Nell’ottobre del 2024, in un anno continuativo, avevamo perso 500 posti di lavoro nel settore edile”si preoccupa.
Midi Libre – MiKAEL ANISSET
E le norme edilizie come la Zan sull’artificializzazione dei suoli o le nuove soglie RE 2020 sull’impatto carbonioso degli edifici entrate in vigore a gennaio aggiungono ostacoli e aumentano i costi. “A Nîmes, i costruttori hanno presentato i permessi nel 2024 per sfuggire a RE 2020 ma non avviano cantieri”, osserva Pierre Martin.
I progetti sono stati interrotti o ridimensionati
I nuovi progetti di costruzione sono drammaticamente bassi, “Nel 2025 avremo il livello di costruzione del dopoguerra!” avvisa il presidente della FFB du Gard.
«È vero, i costruttori hanno dovuto rielaborare i progetti immobiliari per evitare danni, o addirittura abbandonarne alcuni, altrimenti i prezzi di vendita non avrebbero trovato acquirenti. La sfida per noi è il marketing, anche se questo significa abbassare i prezzi a volte dal 5% al 10%”spiega Thierry Iacazio, presidente della FPIOM. “Se il cantiere viene avviato, il promotore rischia di ritrovarsi con appartamenti invenduti. Soprattutto perché nel 2023 si è registrato un picco di licenze edilizie a Nîmes e di molti prodotti offerti. trimestre del 2024, circa 200 unità abitative sono state ritirate dal mercato. Per gli sviluppatori, questo riduce al minimo i rischi e ripulisce il mercato.
Gli acquirenti sono stati brutalmente frenati dai tassi di interesse che sono saliti a oltre il 4% dopo essere stati a lungo intorno all’1,2% o all’1,5%. “Un tasso di interesse che aumenta del 3% in 20 anni, equivale al 60%. Per un immobile del valore di 200.000 euro il costo del credito è di 120.000 euro in vent’anni”, calcola Pierre Martin. Proibitivo! I prezzi dei nuovi immobili al metro quadrato potrebbero salire a 4.500 euro, o addirittura a 5.200 euro. “Chi può comprare un appartamento di 100 mq per 450.000 euro?” chiede Pierre Martin. “Oggi i prezzi si stanno adattando al mercato di Nîmes, intorno ai 4.000 €/m2”, assicura Thierry Iacazio.
Speculazione fondiaria
Un altro dato, questa volta più locale, di questa complessa equazione, la speculazione fondiaria che ha deregolamentato il mercato. “Bloccati nell’area metropolitana di Montpellier, i promotori di Montpellier si sono rivolti a Nîmes, ma anche a Béziers e Sète”, ha detto Thierry Iacazio. Facendo lievitare il prezzo dei terreni, che stanno anch’essi diventando più scarsi. “Otto anni fa il prezzo al metro quadro era di 250 euro, è salito a 800 euro”denuncia Pierre Martin. Un agente immobiliare di Nîmes porta l’esempio di una villa a Castanet messa in vendita per 700.000 euro, acquistata infine per 900.000 euro da un promotore per costruire un edificio sul terreno.
Midi Libre – KH
“La fine di Pinel, un errore”
Infine, la fine del sistema Pinel alla fine del 2024 che consente l’acquisto per affittare e l’esenzione fiscale ha definitivamente sequestrato il sistema. “C’erano speculazioni su Pinel” riconosce Pierre Martin ma togliere l’apparecchio è ancora peggio. “I nuovi acquirenti rappresentano il 10% della promozione, i proprietari sociali il 20%, il resto sono investitori privati che hanno bisogno di questo tipo di aiuto”, supplica.
E il futuro appare piuttosto cupo. “C’è molta inerzia nel muovere il sistema, il 2025 sarà molto difficile, il settore delle costruzioni potrebbe perdere 150mila posti di lavoro (diretti e indiretti)”, predice Pierre Martin. Anche i promotori sono più che preoccupati per l’anno a venire “anche se il mercato si regola da solo, non abbiamo visibilità”.
Anche Cédric Gonzalez, presidente di NG Promotion, che ha appena fallito e che comprendeva la tenuta Pinède, route d’Uzès, a Nîmes, è molto pessimista per la professione. “Non possiamo dipingere un quadro peggiore. Al tribunale commerciale incontro molti promotori in grande difficoltà che non riescono a vendere i loro appartamenti! Inoltre le elezioni comunali del 2026 rischiano di congelare tutti i progetti…”
