È necessario un intervento urgente per raddoppiare la costruzione di case

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L’allentamento delle restrizioni sulla pianificazione non è l’unico problema da affrontare per risolvere la carenza di alloggi.

Il settore dell’edilizia residenziale è stato messo alla prova da limiti di capacità e costi più elevati, e di conseguenza la scarsa offerta di alloggi si sta riflettendo sia sui prezzi delle case esistenti che sul mercato degli affitti.

Questo mese abbiamo esaminato l’impennata dei prezzi osservata a quattro anni dall’inizio della pandemia, un fattore che ha contribuito a far sì che gli acquirenti si trovassero ad affrontare la peggiore convenienza degli ultimi tre decenni.

Anche gli affittuari si trovano ad affrontare condizioni estremamente difficili; i tassi di sfitto non sono lontani dai minimi storici nella maggior parte dei mercati e i prezzi degli affitti sono aumentati del 42% nelle capitali e del 41% nelle aree regionali dall’inizio della pandemia.

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Negli ultimi quattro anni le superfici sfitte si sono più che dimezzate (-58%) nelle capitali e quasi della metà (-47%) nelle aree regionali.

Questi dati evidenziano la cronica carenza di alloggi che, combinata con la continua (anche se più moderata) crescita della popolazione australiana, dovrebbe far aumentare ulteriormente i prezzi delle case e degli affitti a livelli record.

Aumentare l’offerta di alloggi è un fattore per frenare il declino dell’accessibilità economica che rappresenta una sfida per così tanti.

Le approvazioni per le nuove costruzioni rimangono impegnative, inibendo la nuova fornitura. Molti hanno sottolineato la necessità di riformare la pianificazione e le restrizioni di zonizzazione per sbloccare una maggiore offerta di alloggi e approvazioni accelerate.

Il Victoria sta razionalizzando i processi di pianificazione e autorizzazione, e il governo del NSW ha recentemente annunciato ampie riforme per aiutare ad accelerare le approvazioni per le case a media densità ben posizionate.

Le restrizioni di pianificazione e zonizzazione hanno reso difficile fornire il numero di case di cui abbiamo bisogno nelle posizioni giuste, e le riforme forniranno una maggiore capacità di sviluppo tanto necessaria a lungo termine.

Ma non affrontano le sfide acute che contribuiscono alla persistente sottoofferta.

Nell’immediato, a meno che non riusciamo ad allentare i vincoli sulla capacità edilizia e le pressioni sui costi, sarà difficile realizzare un numero sufficiente di nuove case o appartamenti e continueremo a vedere peggiorare la crisi immobiliare e degli affitti.

Le nuove costruzioni vengono messe da parte poiché i costi di input più elevati schiacciano gli sviluppatori

Sfortunatamente, il lato dell’offerta del mercato immobiliare non è riuscito a rispondere a una domanda consistente.

Le approvazioni e gli inizi delle residenze sono entrambi ai livelli più bassi da oltre un decennio secondo gli ultimi dati dell’Ufficio australiano di statistica (ABS), mentre pesano le pressioni a livello di settore.

Tuttavia, per comprendere alcuni dei problemi più gravi che aggravano la carenza di alloggi, dobbiamo esaminare i dati su quante case approvate vengono effettivamente costruite.

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C’è una serie di case che sono state approvate per la costruzione dove i lavori devono ancora iniziare.

Al momento, quasi 1 casa approvata su 5 non viene completata, il che rappresenta un calo maggiore di quello osservato negli ultimi dieci anni.

Questo maggiore attrito tra le case proposte e il completamento riflette in parte un arretrato dovuto al ritmo rallentato della costruzione.

Ma è probabile che, dato che è più difficile verificare la fattibilità a causa della carenza di manodopera e competenze e dell’aumento dei materiali da costruzione e dei costi di finanziamento (in particolare per i progetti multi-densità), molti sviluppi vengano annullati o rinviati.

Anche l’attività contenuta nel mercato degli appartamenti fuori progetto e i tassi di prevendita più bassi stanno ostacolando la fattibilità di nuovi progetti.

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Gli sviluppatori che immettono nuove azioni sul mercato lo faranno solo se sono sicuri di poter soddisfare l’ostacolo del tasso di rendimento interno.

Ciò significa che un progetto può essere accantonato perché maggiori costi di manodopera, materiali e finanziamento comprimono i margini comportando un ritorno sull’investimento potenzialmente inferiore.

Nonostante siano approvati, i progetti che non sono più realizzabili a causa dell’aumento dei costi in genere non verranno realizzati.

La carenza di manodopera qualificata e l’aumento delle insolvenze nel settore edile hanno inoltre rallentato l’avvio di nuove costruzioni, aggiungendo ulteriore pressione con conseguente accantonamento dei progetti.

Di conseguenza, il valore dei progetti completati non riesce a corrispondere al lavoro proposto in misura maggiore del solito e queste abitazioni non ancora iniziate rappresentano un gran numero di case approvate che devono essere consegnate.

Le barriere che ostacolano la costruzione di case devono essere affrontate non solo nella fase di approvazione e pianificazione, ma fino al completamento.

Le riforme di pianificazione e zonizzazione non aiuteranno ad affrontare le sfide immediate come i limiti di capacità, gli elevati costi dei materiali e i costi di finanziamento.

Perché dobbiamo quasi raddoppiare l’attività edilizia

Attualmente stiamo completando poco meno di 170.000 nuove case all’anno e ne stiamo iniziando ancora meno, un valore inferiore alla media del decennio precedente, e il calo delle approvazioni segnala che la situazione non potrà che peggiorare.

Utilizzando la recente stima dell’attrito tra l’approvazione e il completamento, la cifra annuale dei completamenti potrebbe tendere verso 140.000, a meno che qualcosa non cambi.

Si tratterebbe di poco più della metà delle 240.000 case all’anno che devono essere costruite per raggiungere l’obiettivo di 1,2 milioni di nuove case entro il 2029, cifra ulteriormente controbilanciata dal numero di nuove case necessarie per i nuovi arrivati ​​se le dimensioni medie delle famiglie rimangono le stesse. .

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Ciò significa che stiamo mancando l’obiettivo di circa il 40%, ma se i completamenti continuassero a diminuire, sarebbe necessario un aumento di quasi l’80% nell’attività edilizia per raggiungere l’obiettivo di 240.000.

Considerati i vincoli che ostacolano il settore edile, è difficile immaginare di raddoppiare la capacità e accelerare la costruzione per consegnare queste case abbastanza rapidamente. C’è un urgente bisogno di migliorare la capacità del settore edile di fornire queste case.

La buona notizia è che pressioni come l’aumento dei costi edilizi e finanziari si sono stabilizzate, anche se a un livello più elevato.

I tassi di interesse rimangono invariati e si prevede che inizieranno a scendere verso la fine di quest’anno o all’inizio del prossimo. Inoltre, la continua ripresa dei prezzi delle case consente condizioni di prezzo migliori per ricostruire i margini. Entrambi fattori che potrebbero fungere da catalizzatore per i germogli verdi.

Tuttavia, la cronica sottoofferta di alloggi, aggravata dai vincoli attuali, sta portando a un deficit persistente che difficilmente le forze di mercato da sole riusciranno a risolvere.

Incentivare e agevolare una maggiore offerta di nuove abitazioni

Il deficit edilizio significa che probabilmente ci sarà una continua carenza di nuove costruzioni e case da affittare, con uno squilibrio prolungato tra il flusso di offerta e la domanda di alloggi che probabilmente metterà ulteriormente sotto pressione l’accessibilità economica per affittuari e acquirenti.

Data la grave carenza e la continua forte domanda di alloggi, queste sfide richiedono una risposta rapida oltre la pianificazione e la riforma della zonizzazione per stimolare gli investimenti e le prevendite e aumentare la produzione, accelerando le nuove costruzioni per vendere l’offerta.

La carenza di manodopera rimane una questione critica, sottolineando la necessità di una politica migratoria mirata per affrontare la carenza di competenze e soddisfare l’elevata domanda di manodopera nel settore edile. In effetti, la continua carenza di manodopera per i mestieri qualificati è un fattore primario dei continui aumenti dei prezzi.

La reintroduzione degli incentivi sulle imposte di bollo per le nuove case potrebbe anche far avanzare la pipeline di nuove costruzioni proposte e incoraggiare la consegna più rapida di nuove case e di nuovi immobili in affitto.

Sostituire l’imposta di bollo con un’imposta fondiaria annuale e incoraggiare il ridimensionamento sono altri modi per utilizzare meglio il patrimonio immobiliare esistente e contribuire ad alleviare la carenza di alloggi.

Anche la produttività del settore, l’innovazione e le tecniche di produzione avanzate svolgono un ruolo importante. Arrestando il calo di produttività del settore edile osservato negli ultimi cinque anni e migliorando la produttività, è possibile aumentare la produzione industriale esistente.

Affrontare questi problemi più immediati che ostacolano l’espansione dell’offerta immobiliare potrebbe facilitare un aumento più rapido dell’offerta e contribuire a frenare la crisi immobiliare.

Man mano che la popolazione cresce, una combinazione di sostegno alla nuova offerta e politiche che incoraggiano un migliore utilizzo delle case esistenti può aiutare ad allentare i vincoli di offerta.

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