Il ministro dell’Edilizia, Guillaume Kasbarian, non si è sbagliato: ha assegnato al suo disegno di legge, che sarà presentato venerdì prossimo al Consiglio dei ministri, di “sviluppare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili“. La sfida non è, o non è più, rilanciare la produzione o mobilitare la flotta esistente senza preoccuparsi dei prezzi. In sostanza, il vero problema del nostro Paese risiede in un’offerta diventata nel corso dei decenni inaccessibile alla maggioranza dei francesi. Il reddito dei potenziali acquirenti di abitazioni nuove o già esistenti non è sempre più al passo con i prezzi di mercato.
Questa dolorosa distorsione è stata a lungo nascosta da due sedativi, gli aiuti pubblici da un lato, e il credito a basso tasso e ampiamente distribuito dall’altro. La riduzione del dosaggio del secondo, l’aumento dei tassi d’interesse abbinato a criteri di concessione più severi hanno rivelato come il livello dei prezzi fosse inadatto alla condizione della maggior parte delle famiglie: vendite e rivendite hanno perso gran parte dei loro volumi.
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Credito immobiliare: il mercato è davvero in ripresa?
Anni trascorsi a chiudere un occhio
Naturalmente, non tutte le categorie sono state colpite allo stesso modo, ma i gruppi più grandi hanno sofferto: acquirenti per la prima volta, famiglie giovani che lavorano, investitori per la prima volta e, in generale, redditi medi e bassi. Abbiamo anche nascosto i nostri volti negli ultimi anni: in una situazione economica difficile per i francesi, diventata insostenibile quando l’inflazione ha sconvolto i bilanci nazionali, abbiamo assistito silenziosamente a un costante spostamento verso l’alto di acquirenti e nuovi proprietari.
È la rete Century 21 che osserva da molti anni la sociologia di chi compra nel nostro Paese, e la diagnosi è violenta: nelle nostre metropoli e in particolare nelle nostre metropoli-core la sottorappresentanza dei lavoratori, dei preposti, dei meno qualificati dirigenti e giovani è in aumento e sta raggiungendo il punto più basso. Abbiamo fatto i conti con questa realtà e con il fatto che la proprietà immobiliare è sempre meno democratica. Più precisamente, è solo a prezzo di artifici che è rimasta parzialmente aperta alle classi lavoratrici e ai giovani.
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Dobbiamo abituarci all’idea che i tassi di interesse non torneranno ai livelli bassissimi a cui li vediamo da quasi quindici anni: la perdita di potere d’acquisto rispetto agli ultimi anni resterà sicuramente nell’ordine del 15% dopo il taglio dei tassi. dalla Banca Centrale Europea annunciato per il prossimo giugno. Per quanto riguarda gli aiuti pubblici, possiamo vedere chiaramente cosa accadrà nei tempi a venire. Ad oggi non sono più favoriti gli investimenti locativi in nuovi immobili e, allo stato attuale, i rendimenti locativi non motivano lo sforzo finanziario da compiere. Anche per il vecchio immobile in affitto non esiste uno status fiscalmente attraente. Per l’adesione, un prestito a tasso zero nominalmente potente… ma in realtà meno attraente di quanto sembri, con una percentuale troppo bassa al di fuori delle zone di tensione e di esclusione delle singole case. Soprattutto nuovi prezzi che, nonostante questo PTZ, sono intoccabili per molti acquirenti alle prime armi.
Una logica speculativa nei prezzi delle case
Perché, in definitiva, il cancro della Francia sono i prezzi dei terreni e delle case esistenti, che non sono assolutamente correlati al reddito dei francesi. Innanzitutto, i terreni sono così costosi che arrivano a spiegare più della metà del prezzo di uscita delle abitazioni costruite e messe sul mercato. La percentuale, che va da un terzo nelle zone rilassate, può arrivare al 60% nei luoghi più frequentati. Si aggiungono altre cause, come le circa 6.000 norme che gravano su sviluppatori e costruttori, i ricorsi che allungano i tempi di consegna e i costi finanziari, e circostanziatamente il costo dei materiali.
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Nel primo caso, il meccanismo di formazione del prezzo è di natura speculativa: viene stabilito dal venditore, tenendo conto del suo costo originario, dei costi di mantenimento durante il periodo di detenzione, dell’attrattiva della sua ubicazione, della domanda e della sua solvibilità, vale a dire crediti e aiuti con precisione. Ci ritroveremo con misure autoritarie? Il disegno di legge Kasbarian prevede che i comuni possano ricorrere alla prelazione sui terreni. È un percorso, ma si scontrerà con le capacità finanziarie degradate delle comunità.
Altre misure verranno indubbiamente introdotte tramite emendamento, prendendo ad esempio in prestito la relazione presentata al governo nel 2019 dal deputato Jean-Luc Lagleize. Il limite di prezzo al metro quadrato? Forse, e anche i professionisti che si dicono liberali non lo escludono più. Con la tassazione delle plusvalenze sui trasferimenti, rendendola progressiva, mentre diminuisce nel tempo, per incoraggiare uno shock dall’offerta di terreni. Il testo e altri in preparazione affrontano anche la complessità normativa, che aumenta i costi di produzione.
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I rimedi esistono
Ai vecchi tempi, come comportarsi? Senza dubbio evitando di abbassare i tassi di interesse troppo rapidamente o troppo bruscamente: vediamo che l’aumento ha avuto una sola virtù: moderare i prezzi. Il movimento deve continuare. È possibile attivare la leva fiscale senza un effetto manna? Va valutato, e come primo approccio una riduzione delle tasse sui trasferimenti a titolo oneroso ridurrebbe il costo delle acquisizioni. È improbabile che aumenti i prezzi meccanicamente. Quanto ad una limitazione autoritaria dei prezzi o del valore aggiunto esercitato dall’acquisto precedente, ciò provocherebbe la rivolta dei proprietari… ma in definitiva quello degli affitti equivale ancora ad un rigoroso contenimento dei prezzi, poiché il rendimento dell’immobile è contenuto.
Soprattutto, la pianificazione regionale, alleviando la congestione nelle zone più tese, porterà ad una moderazione dei prezzi. La reindustrializzazione del nostro Paese, il desiderio espresso da un numero sempre maggiore di famiglie di vivere in città di medie dimensioni e in aree rurali, tutto ci porta lì. La concentrazione e la metropolizzazione sono colpevoli della dilagante inflazione dei prezzi e della lenta esclusione di una parte della Francia, tenuta lontana dalla proprietà.
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L’abbassamento dei prezzi deve essere l’ossessione dell’azione pubblica. Dovrebbe essere anche quello del settore professionale, che erroneamente continua a ritenere che solo l’abbondanza dell’offerta possa far scendere i prezzi e che su questo non si potrà mai intervenire realmente. L’alto costo degli alloggi in Francia non è inevitabile.
