Istituto dei Sordomuti | Superpoteri! 1000 unità abitative (finalmente) proposte

Questo gioiello del patrimonio è abbandonato da quasi 10 anni.

Con il tetto corroso dalla ruggine e il suo avanzato stato di decrepitezza, illustra bene suo malgrado le conseguenze del tatuaggio burocratico.

Ma ecco un’ottima notizia: l’Istituto per sordomuti potrebbe presto avere una nuova vita. Ho appreso che la sua proprietaria, la Société québécoise des infrastructures (SQI), lancerà questo mercoledì un invito a presentare proposte per riqualificare il sito.

Finalmente !

Stiamo parlando di un progetto gigantesco, a due passi dalla metropolitana di Sherbrooke, sul Plateau Mont-Royal. Una posizione ultracentrale.

Il settore immobiliare del governo suggerisce di costruire lì 1.000 nuove case, preservando almeno due dei sette storici padiglioni in pietra grigia.

A differenza di altri inviti a presentare proposte mal strutturati, come quelli per l’ex circuito dei Blue Bonnets o per Voyageur Island, questo mi sembra solido¹.

Tutte le “condizioni vincenti”, scusate il luogo comune, sembrano esserci. I ruoli sono stati ben definiti tra i due livelli di governo: il Quebec, che venderà il sito, e Montreal, che concederà i permessi. Un ampio spazio sarà dato agli imprenditori privati. Sono già allo studio finanziamenti pubblici per includere centinaia di unità di edilizia sociale.

Obiettivo di tutti: velocizzare il più possibile lo studio del dossier, utilizzando i nuovi “superpoteri” previsti dalla legge, e ridurre al minimo gli intoppi amministrativi.

Per questo sono ottimista.

L’Istituto, per chi conosce un po’ l’Altopiano, si trova in un quadrilatero tra le vie Saint-Denis, Cherrier, Berri e Roy. La congregazione delle Suore della Carità, serve dei poveri, vi si stabilì nel 1882, prima di abbandonare la sede negli anni ’60 e ’70.

Il Quebec acquistò il sito nel 1979 per ospitarvi i dipendenti della rete sanitaria, e tutte queste belle persone (o quasi) se ne andarono nel 2015.

Solo più tardi la cosa divenne molto complessa.

La città di Montreal ha riservato parzialmente il sito tra il 2018 e il 2020, nella speranza di crearvi alloggi sociali. Invano. Il SQI ha poi effettuato una serie di analisi strutturali e geotecniche.

Il processo è stato frustrantemente lento. Tanto che Liza Frulla, che dirige l’Institut de Tourisme et d’hôtellerie du Québec (ITHQ), situato a due passi da lì, ha lanciato un accorato grido sulle pagine di La stampa nell’aprile 2023. “Con tutto questo potenziale, non posso credere che a Montreal lo stiamo lasciando sprecare”, ha denunciato.².

Cosa è successo da allora?

Diverse realizzazioni, a quanto ho capito. Sia nel governo di François Legault che nell’amministrazione di Valérie Plante.

Il Quebec ha finalmente riconosciuto l’esistenza di una crisi immobiliare, dopo averla a lungo negata. Per due anni una riforma non ha aspettato l’altra.

Il vecchio programma AccèsLogis, considerato troppo macchinoso e inefficace, è stato sostituito dal Quebec Affordable Housing Program (PHAQ). Il cambiamento mira ad accelerare lo sviluppo dei progetti e a finanziare solo quelli che hanno raggiunto la maturità. Stiamo iniziando a vedere i risultati.

Il Quebec ha inoltre concesso alle città una serie di “superpoteri” nell’ambito del disegno di legge 31. Esse permettono, in sostanza, di accelerare l’approvazione dei progetti residenziali, saltando il passaggio, spesso fatidico, dei referendum cittadini.

Montreal, dal canto suo, ha ammorbidito le sue posizioni. Tra l’altro il Comune ha annacquato la sua vecchia “regolamento 20-20-20”, molto restrittiva e snobbata dal mondo dell’edilizia. La sua versione rivista offre un po’ più di flessibilità ai costruttori in termini di inclusione dell’edilizia sociale.

Nel caso dell’Institut des Sourdes-Muettes, il comune del Plateau utilizzerà i nuovi “superpoteri” concessi dal Quebec per aggirare qualsiasi richiesta di referendum che possa bloccare il progetto.

Oltre a questi sgravi legislativi e normativi, sia in Quebec che a Montreal, tutti “parlavano” tra loro invece di confrontarsi. Ciò mi è stato confermato da diverse fonti.

Il Comune e la Giunta provinciale hanno concordato i principali parametri del progetto. Questa comunione ha permesso di lanciare un invito a presentare proposte non troppo restrittivo, con soddisfazione di tutte le parti coinvolte.

“Vogliamo lasciare spazio alla creatività, non vogliamo porre troppi limiti”, mi ha sintetizzato in un’intervista il sindaco dell’Altopiano, Luc Rabouin.

La vendita del sito è stata affidata alla ditta Landerz. L’accertamento comunale ammonta a 21,4 milioni. Lo SQI potrebbe però accettare un prezzo inferiore qualora il progetto presentato massimizzi il numero di unità abitative.

Questa riduzione del prezzo costituirebbe una forma di contributo governativo al progetto.

Il Quebec sta inoltre valutando immediatamente la possibilità di finanziare parzialmente 200 unità abitative sociali o a prezzi accessibili attraverso il PHAQ. Oppure prendi parte a una joint venture o ad un altro tipo di partnership. Una quota che potrebbe valere decine di milioni di dollari.

Un grande incentivo per ogni potenziale acquirente.

Una cosa è chiara: “Ci vorrà una densificazione per ridare valore a questo edificio”, mi ha detto Simon G. Boyer, presidente della società Landerz, che guida la transazione.

Alcuni dei sette edifici verranno sicuramente demoliti. L’acquirente prescelto potrà costruire nuovi edifici sul sito. È prevista un’altezza abbastanza elevata anche nella porzione meridionale del terreno.

Potremmo pensare ad una torre di una ventina di piani, equivalente a quella dei pochi edifici circostanti, situata intorno alla stazione della metropolitana di Sherbrooke.

L’obiettivo è costruire sul sito centinaia di unità abitative a prezzi accessibili o “fuori mercato”, compresa la ristrutturazione di edifici storici. Il resto degli appartamenti possono essere affittati o venduti a seconda dei prezzi del settore. È questa quota che garantirà una certa soglia di redditività per il progetto.

Insomma: ecco un bando dai parametri extra-large, cosparso di buona volontà e condito con possibili investimenti pubblici nell’edilizia sociale. Un progetto che interesserà, ho l’impressione, diversi attori importanti. Consorzi forse anche insoliti, tra settore privato e comunità.

Risultati delle gare: 30 gennaio.

1. Leggi l’editoriale “Smettiamo di girare in tondo con Blue Bonnets”

2. Leggi l’articolo “Institut des Sourdes-Muettes: “Non posso credere che a Montreal lo stiamo lasciando deperire””