Importanti progressi normativi stanno rafforzando la tutela degli acquirenti immobiliari. Decifrare la riforma dell’assicurazione decennale obbligatoria.
I promotori disonesti non avranno più vita facile. Il decreto del Ministro dell’Economia e delle Finanze n. 3202.24 del 20 dicembre 2024, recentemente pubblicato sul Bollettino Ufficiale, rafforza notevolmente l’arsenale giuridico in materia di responsabilità civile decennale nel settore delle costruzioni.
Imponendo condizioni generali standard per i contratti assicurativi legati a questa garanzia legale, il testo mira a tutelare meglio gli acquirenti immobiliari contro i difetti di costruzione che minacciano la solidità dell’opera. Si ricorda che la responsabilità civile decennale discende dall’articolo 769 del Codice delle obbligazioni e dei contratti. Riguarda l’architetto e l’impresario designato dal titolare del progetto.
Questa responsabilità impone loro di coprire per dieci anni il rischio di crollo parziale o totale legato a un difetto dei materiali, un difetto di costruzione o un difetto del terreno, a partire dalla data di accettazione dell’opera. Diciamo che con questa nuova norma sulla responsabilità civile decennale il settore immobiliare ed edilizio si dota di una rete di sicurezza aggiuntiva. Una tutela giuridica e assicurativa rafforzata che, senza risolvere tutti i problemi, promette di tutelare meglio gli interessi degli acquirenti.
Formalismo giuridico rafforzato e quadro giuridico rigoroso per la denuncia dei sinistri
Se il nuovo decreto rafforza la tutela degli acquirenti immobiliari, impone loro anche di seguire rigorose formalità legali in caso di disastro.
Kamal Semlali Bader, dottore commercialista e fondatore della società di consulenza Audicompliance, sottolinea che “il rischio di crollo o crollo è soggetto a interpretazione e richiede una definizione più dettagliata”. Secondo lui, “l’intervento di un ufficio di progettazione autorizzato sembra l’unica opzione possibile per identificare questo rischio” coperto dall’assicurazione decennale. Una volta accertato il difetto di costruzione, l’acquirente dovrà agire tempestivamente.
“La dichiarazione di sinistro da parte dell’acquirente è regolamentata, con in particolare un termine di cinque giorni per fare tale dichiarazione all’assicuratore”, precisa l’esperto. Un breve ritardo che potrebbe sorprendere i nuovi proprietari che non conoscono le procedure.
Inoltre, alcuni danni sono esclusi dalla copertura. Ciò vale in particolare per i danni legati a “lavori secondari” eseguiti dal proprietario stesso dopo l’acquisto, come ad esempio l’allestimento di un locale aggiuntivo nel seminterrato.
Tale intervento, non validato da un professionista abilitato, rischia di compromettere la solidità della struttura… e quindi di invalidare la garanzia decennale in caso di crollo. Un quadro giuridico rigoroso che mira a responsabilizzare tutti i soggetti interessati e a delimitare con precisione l’ambito di applicazione dell’assicurazione decennale. Ma richiede anche informazioni rigorose per gli acquirenti sui loro diritti e obblighi in questo settore.
Maggiore sicurezza per i nuovi immobili
Mohamed Belkhayat, dottore commercialista e revisore dei conti, e Kamal Semlali Bader, concordano che il nuovo decreto sulla responsabilità civile decennale costituisce “un grande passo avanti” per garantire l’approvvigionamento di nuovi immobili in Marocco. Precisando l’obbligo di coprire per 10 anni i difetti di costruzione che mettono a repentaglio la solidità dell’edificio, il testo fornisce un’ulteriore garanzia agli acquirenti.
“Si tratta di un ulteriore vantaggio che permette di garantire l’offerta rivolta ai potenziali acquirenti”, conferma Kamal Semlali Bader.
Un argomento forte a favore di nuovi programmi immobiliari, spesso più costosi del vecchio ma che teoricamente offrono più garanzie. Prendiamo l’esempio di una coppia che acquista un appartamento in una nuova residenza.
Grazie all’assicurazione decennale obbligatoria hanno la certezza che il committente e le imprese di costruzione si assumeranno la responsabilità in caso di difetti nascosti che mettono a repentaglio la struttura dell’edificio per 10 anni dopo la consegna. Attenzione però a capire il punto di partenza di questa garanzia decennale.
“Il contatore parte dalla data di ricezione dell’opera e non dalla data di acquisizione”, ricorda Kamal Semlali.
Un elemento essenziale per gli acquirenti interessati da un programma in futuro stato di completamento. Immaginiamo che la coppia acquisti un immobile nel 2025 che verrà consegnato solo nel 2027. La garanzia decennale entrerà in vigore a partire dal 2027, anno di ricezione da parte del promotore, e non dall’acquisizione nel 2025. Una grande sottigliezza i cui acquirenti deve essere pienamente consapevole.
Assicurazione decennale: l’imperativo della trasparenza e dell’aggiornamento
Per una migliore tutela degli acquirenti, Kamal Semlali Bader chiede “la menzione obbligatoria dell’esistenza di questa assicurazione nei contratti di vendita di beni immobili”. Una clausola essenziale che informerebbe chiaramente gli acquirenti dei loro diritti e obblighi rispetto alla garanzia decennale. Prendiamo l’esempio di un individuo che acquista un appartamento in un nuovo sviluppo. Senza questa menzione esplicita nel contratto si potrebbe essere tentati di credere che l’assicurazione decennale sia automaticamente inclusa nel prezzo d’acquisto, come nel caso delle altre garanzie legali. Tuttavia, secondo i promotori, non è necessariamente così. Una clausola dedicata eviterebbe ogni malinteso.
L’esperto menziona anche “la necessità di aggiornare tutti i contratti sottostanti l’immobile” in caso di passaggio di proprietà. Deve essere assicurata “la continuità del contratto assicurativo e l’informazione del proprietario sulla sua continuità o eventuale risoluzione”.
Immaginiamo che un proprietario decida di affittare il suo immobile pochi anni dopo l’acquisizione. Se non trasmette il contratto assicurativo decennale iniziale al suo inquilino, quest’ultimo potrebbe ritrovarsi senza copertura in caso di sinistro durante il periodo di locazione. Una formalità di aggiornamento indispensabile per mantenere gli effetti della garanzia.
Parimenti, in caso di rivendita dell’immobile, l’acquirente dovrà essere debitamente informato sulla validità e sulle date di cessazione della copertura del contratto assicurativo decennale iniziale. Ciò gli consentirà di adottare le misure necessarie per estendere la garanzia a suo nome oltre il decennio iniziale. Tante situazioni che dimostrano la necessità di trasparenza e di aggiornamento permanente in materia di assicurazione decennale obbligatoria. Un monitoraggio rigoroso, essenziale per garantire la piena efficacia di questo sistema di protezione.
Zone grigie da chiarire, termine di prescrizione brevissimo, premi assicurativi da chiarire
Se il nuovo quadro giuridico della responsabilità civile decennale apporta notevoli progressi, Kamal Semlali Bader segnala anche alcune zone grigie da chiarire. In particolare per quanto riguarda i termini di prescrizione e il calcolo dei premi assicurativi.
«In termini di durata, la garanzia decennale copre dieci anni, tuttavia il termine di prescrizione nelle dichiarazioni di rischio di crollo è di soli 2 anni (articolo 19)», sottolinea il commercialista.
Un termine di prescrizione estremamente breve rispetto al periodo coperto dall’assicurazione. Concretamente ciò significa che se un proprietario rileva crepe preoccupanti nell’8° o 9° anno dopo la consegna dell’immobile, avrà solo 2 anni per avviare procedure con il suo assicuratore sotto pena di prescrizione. Un vincolo importante per gli acquirenti che non hanno familiarità con questo rigido formalismo legale.
L’esperto sottolinea anche “un altro punto interrogativo” riguardante l’importo dei premi assicurativi decennali. Pur riconoscendo che il loro “valore è variabile e limitato”, si rammarica tuttavia “che non esistano criteri legali per determinarne” il livello. Due immobili di dimensioni e standing equivalenti, infatti, potrebbero quindi essere soggetti a premi molto diversi a seconda dell’assicuratore, rendendo più complessi i confronti per gli acquirenti. Una deplorevole mancanza di visibilità su un elemento così essenziale come il costo di questa assicurazione obbligatoria.
Per Semlali Bader alcuni chiarimenti normativi su questi due aspetti permetterebbero di perfezionare un sistema altrimenti generalmente protettivo per gli acquirenti immobiliari. Aggiunte essenziali per garantire un’applicazione uniforme ed equa di questa grande riforma.
Altri progetti da aprire
Oltre alla riforma della responsabilità civile decennale, Mohamed Belkhayat chiede l’istituzione di una “copertura obbligatoria degli anticipi versati ai promotori dai clienti contro il fallimento o la scomparsa di questi ultimi”. Una garanzia essenziale che consentirebbe di restituire le somme versate dagli acquirenti in caso di abbandono definitivo del progetto immobiliare.
“A questo proposito, ci sono ancora tragedie riguardanti clienti non consegnati, i cui progetti persistono e talvolta finiscono per essere abbandonati dal promotore”, lamenta il revisore dei conti.
Una situazione drammatica che purtroppo hanno vissuto molti acquirenti, in particolare tra i marocchini sparsi per il mondo che devono poi avviare un’azione legale in Marocco, con tutti i costi e i ritardi che questo comporta per un residente all’estero. Un vero e proprio percorso a ostacoli per un dossier che a distanza di anni si trascina ancora.
Per evitare questo tipo di dramma umano e finanziario, Mohamed Belkhayat raccomanda l’istituzione di un sistema di garanzia obbligatoria per gli anticipi versati agli sviluppatori. Ciò obbligherebbe quest’ultimo a depositare un importo equivalente su un conto bloccato per garantire la restituzione di questi fondi in caso di comprovato abbandono del programma immobiliare. Una misura di tutela di prim’ordine per gli acquirenti, che non dovrebbero più intraprendere procedimenti giudiziari a caso per cercare di recuperare il loro investimento iniziale. Rafforzerebbe notevolmente la sicurezza dei loro investimenti immobiliari.
Rendendo più responsabili i promotori immobiliari, questo sistema contribuirebbe anche a ripulire le pratiche del settore nel suo insieme. Un ulteriore passo avanti normativo per riconquistare la fiducia dei privati, motore essenziale per lo sviluppo a lungo termine dello sviluppo immobiliare in Marocco.
Una promettente rete di sicurezza per il settore immobiliare
Diciamo che con la nuova normativa sulla responsabilità civile decennale, il settore immobiliare marocchino è senza dubbio dotato di una rete di sicurezza aggiuntiva. Una tutela legale e assicurativa rafforzata che, anche se non risolve tutti i problemi, promette di tutelare meglio gli interessi degli acquirenti.
Questo testo segna un importante passo avanti imponendo ai costruttori e ai promotori di stipulare un’assicurazione che copra i difetti di costruzione che mettono a rischio la solidità della struttura per dieci anni. Una garanzia decennale che si aggiunge agli obblighi di legge già in vigore, come la garanzia della perfetta esecuzione o quella dei difetti apparenti. Per gli acquirenti si tratta della sicurezza di vedere il proprio investimento immobiliare sicuro a lungo termine.
In caso di disastro comprovato che minacci la struttura dell’edificio, possono rivolgersi ad un’assicurazione per coprire le riparazioni, spesso costose. Una rete di protezione essenziale contro i rischi inerenti a qualsiasi costruzione.
Il rigido quadro giuridico attualmente in vigore mira inoltre a responsabilizzare tutte le parti interessate. A monte è necessario effettuare uno studio del suolo e audit rafforzati. A valle, sono previste scadenze rigorose per la segnalazione e formalità rafforzate per l’individuazione dei disturbi. Abbastanza per garantire un monitoraggio rigoroso e limitare le deviazioni.
Certo permangono alcune zone grigie, come le modalità di calcolo dei premi assicurativi o il breve termine di prescrizione in caso di sinistro. Ma nel complesso, questa riforma segna un progresso sostanziale in termini di sicurezza dell’atto di acquisizione immobiliare in Marocco. Un segnale positivo da non trascurare per rassicurare gli acquirenti, dare potere ai professionisti e, in definitiva, rafforzare la fiducia nel nuovo mercato immobiliare nazionale.
Bilal Cherraji / Ispirazioni ECO
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