L’immobile per piano ridisegnato

Un milione di case DPI

Nel campo dei DPI oggi ci sono più controversie e cause legali che in passato. In primo luogo perché nella società gli interessi particolari vengono difesi sempre più accanitamente. Ma d’altra parte e soprattutto perché i DPI sono sempre di più. Quando la legislazione sui DPI entrò in vigore nel 1965, non era chiaro quante persone un giorno avrebbero posseduto una casa. E non ci rendevamo conto che alcuni paragrafi della legge erano formulati in modo piuttosto vago.

Il numero delle unità abitative DPI dovrebbe ora aver superato la soglia del mezzo milione. «Per non parlare dei locali commerciali, degli uffici e delle seconde case», aggiunge l’esperto. Stimo che, complessivamente, ci siano circa un milione di unità DPI”.

Il fatto che la signora ottantenne sopra menzionata non potesse semplicemente farsi costruire un ascensore fino alla sua abitazione è dovuto alla struttura del DPI. Quando qualcuno dice di essere proprietario della propria casa non è del tutto vero o, per lo meno, è troppo semplicistico. Possediamo parte del terreno su cui è edificato il fabbricato.

Sacrosanta unanimità

L’alloggio dei DPI costituisce quindi una parte dell’edificio di cui si può liberamente disporre, salvo poche eccezioni. Siamo quindi comproprietari del terreno e membri della comproprietà. Restiamo in gran parte liberi tra le nostre quattro mura, ma ci sono anche molte premesse comuni e, in generale, una serie di punti su cui la comunità deve decidere. E spesso all’unanimità. In questi tempi in cui la solidarietà diminuisce, a volte è complicata.

Il requisito dell’unanimità preoccupa particolarmente Amédéo Wermelinger. “Una comunità rischia di restare bloccata per anni, il che è controproducente”. Per questo motivo in alcuni casi chiede una maggioranza qualificata di due terzi. “L’idea di base della democrazia deve essere riprodotta meglio nella legislazione PEP. »E va semplificata l’esclusione del comproprietario rissoso. Oggi, secondo il Tribunale federale, l’esclusione è possibile solo come ultima ratio. Naturalmente le condizioni devono rimanere rigorose perché l’esclusione è una misura molto radicale: sei costretto a vendere il tuo immobile. “Ma se essere sistematicamente anti-establishment non è sufficiente per rischiare l’esclusione, allora abbiamo un problema”.

Con il requisito dell’unanimità una comunità rischia di restare bloccata per anni, il che è controproducente

Amédéo Wermelinger ha sperimentato nella città di Berna con un DPI quanto possa essere un problema un proprietario che si oppone. Su un terreno concesso in diritto di superficie da diversi decenni si trovano diversi edifici del PPE. Se tale diritto di superficie non viene prorogato prima della scadenza, il PPE dovrà essere sciolto e gli attuali proprietari non avranno più il diritto di occupare il terreno.

In linea di principio i comproprietari desiderano estendere i diritti di superficie, ma ciò è possibile solo se tutti votano a favore – a meno che le norme DPI non dispongano diversamente. “Ma anche se ci fosse un accordo, potrebbero esserci dei problemi”, sottolinea l’avvocato.

I vicini si arrabbiano

Il PPE citato nella città di Berna contava 70 iscritti. Il regolamento del PPE prevedeva che il diritto di superficie potesse essere esteso con una maggioranza di due terzi. “Ma il curatore del catasto inizialmente pensava che fosse necessaria l’unanimità. Abbiamo quindi cercato di raccogliere tutte le firme”. Ciò però si è rivelato impossibile per due motivi: per tre appartamenti non era più chiaro chi fossero i proprietari. Inoltre, uno dei proprietari si è rifiutato di firmare. Era da anni in litigio con il suo vicino e, lì, per lui era chiaramente più importante che tutti perdessero la propria casa piuttosto che poter mantenere la propria.

A costo di un parere legale, il cancelliere del registro immobiliare ha finalmente ammesso che, secondo il regolamento, era sufficiente una maggioranza di due terzi e il diritto di superficie poteva essere esteso.

Altri problemi posti dalla normativa riguardano i locali ad uso comune. In Svizzera, nella maggior parte dei casi, l’immobile viene acquistato prima che sia costruito, anche nel caso dei DPI. Se si accorgono che ci sono stati imbrogli nella costruzione, i proprietari possono segnalare al promotore i difetti della propria casa. Ma la legge sui DPI non dice chiaramente cosa succede in caso di difetti nei locali di uso comune, se ad esempio l’ascensore non funziona.

Amédéo Wermelinger: “Ogni comproprietario possiede una determinata quota delle superfici di uso comune, la cosiddetta quota. Se al termine dei lavori l’ascensore risulta difettoso, il titolare di un DPI può in linea di principio far valere tale difetto solo per la propria parte dell’ascensore.

Riscuotere debiti? Complicato

All’interno di ciascun DPI gli iscritti devono versare dei contributi per l’amministrazione, il funzionamento e la manutenzione dell’edificio. “Ad esempio bisogna comprare l’olio combustibile, progettare un impianto fotovoltaico sul tetto o pagare il giardiniere che si prende cura degli spazi verdi comuni”. Se tutti pagano il dovuto non ci sono problemi. Ma quando si verifica un fallimento, recuperare un contributo è simile alle fatiche di Ercole.

La legge prevede infatti due strumenti: il diritto di ritenzione o il pegno. Nel caso del diritto di ritenzione, la comunione dei comproprietari può, in qualità di creditore, pignorare i beni mobili, ad esempio i mobili, nei locali del defunto proprietario. La suddetta comunità dovrà poi avviare una causa per la realizzazione del bene sequestrato. In caso di pegno non vengono pignorati i beni mobili del comproprietario negligente, ma i DPI stessi, cioè l’abitazione.

“Ma recuperare i crediti utilizzando uno di questi strumenti può essere molto laborioso”, spiega l’avvocato. Perché il debitore può trascinare le cose e, nel frattempo, gli altri comproprietari devono pagare i contributi mancanti. “Questi strumenti non funzionano in modo soddisfacente”, ritiene Amédéo Wermelinger. Dobbiamo immaginare soluzioni che consentano alla comunità del DPI di recuperare i soldi più rapidamente e facilmente”.

L’opposizione del Consiglio federale

Il consigliere regionale della PLR Andrea Caroni dell’Appenzello Esterno ritiene invece che siano necessarie altre soluzioni. Ricorda: “Come avvocato, ho visto quanto un comproprietario inadempiente potesse rovinare la vita degli altri”. Per questo è intervenuto nel 2014 con un postulato chiedendo al Consiglio federale una revisione della legge sui DPI. “Ho scoperto che dopo cinquant’anni c’era un serio bisogno di aggiornamento”. Ma il Consiglio federale non la vedeva così e respingeva il suo postulato.

D’altro canto il Parlamento ha approvato l’approccio, quindi il governo ha dovuto ancora esaminare la questione. Nel 2019 l’Ufficio federale di giustizia ha ordinato una perizia e i suoi autori hanno concluso che esisteva una chiara necessità di revisione della legge. La bozza del testo andrà in consultazione questo autunno. Ci vorrà sicuramente ancora un po’ di tempo perché le nuove regole vedano la luce, ma la strada è aperta.