La Camera regionale dei conti (CRC) della Bretagna ha recentemente pubblicato un rapporto di osservazione sulla società locale ad economia mista (SEM) Terre et Toit, precedentemente nota come SADIV. Questo documento evidenzia notevoli miglioramenti nella governance e nella gestione di questa società rispetto alla sua precedente revisione del 2017, ma anche significative sfide strutturali per garantirne la sostenibilità in un mercato e un contesto normativo in rapida evoluzione.
Terreno e tetto Ille-et-Vilaine è una Società Locale ad Economia Mista (SEM), precedentemente denominata SADIV, creata per soddisfare le esigenze di pianificazione e sviluppo territoriale del dipartimento dell’Ille-et-Vilaine. Svolge un ruolo importante come attore pubblico nella promozione dell’edilizia abitativa, nella gestione del territorio e nel sostegno agli enti locali nella realizzazione di progetti immobiliari.
Questa società si occupa principalmente di operazioni di sviluppo urbano e periurbano, facilitando la creazione di zone abitative, infrastrutturali e di attività nel dipartimento. Terre et Toit collabora con gli enti locali, come i comuni e gli enti pubblici di cooperazione intercomunale (EPCI), per sviluppare progetti che si inseriscono in una logica di interesse pubblico.
Una storia di deficit corretti grazie a una governance rinnovata
Sotto la guida del Dipartimento dell’Ille-et-Vilaine, SEM Terre et Toit ha rafforzato la propria governance. A seguito dei fallimenti gestionali riscontrati nel 2017, la società ha intrapreso una revisione della propria struttura gestionale. Nel 2016, il dipartimento ha aumentato la propria partecipazione dal 58% al 71%, ottenendo un significativo sostegno finanziario. Presieduta ora dal capo del consiglio dipartimentale e dotata di una direzione generale indipendente, la SEM ha consolidato la fiducia dei finanziatori, grazie soprattutto a documenti contrattuali più precisi e ad un controllo più rigoroso dei rapporti di attività.
SEM Terre et Toit ha ripristinato la stabilità delle sue finanze limitando le perdite di alcune operazioni, in particolare grazie all’abbandono dei progetti più in perdita. Tuttavia, il rapporto evidenzia la continua fragilità dei suoi risultati. Mentre il mercato immobiliare dell’Ille-et-Vilaine rallenta, la SEM continua a essere sotto pressione concorrenziale, dovendo far fronte ad una decina di altri attori pubblici e privati affermati nella regione. Di conseguenza, il suo portafoglio di progetti rimane limitato e fatica a rinnovarsi, una questione cruciale poiché il SEM dipende da un numero limitato di operazioni per generare entrate.
Le sfide della legge “Zero Net Artificialization” (ZAN).
La legge sul clima e la resilienza, imponendo la “Zero Net Artificialization” (ZAN) entro il 2050, modifica profondamente le prospettive imprenditoriali di Terre et Toit. Storicamente orientata allo sviluppo degli spazi urbani e periurbani, la SEM deve oggi considerare i progetti di densificazione, un approccio più complesso e meno redditizio rispetto all’espansione urbana. Questa transizione verso operazioni più costose e difficilmente redditizie richiede un adattamento strategico del SEM, soprattutto in termini di partenariato e di prospezione fondiaria.
Un punto centrale del rapporto CRC è l’assenza di una strategia commerciale chiaramente definita per Terre et Toit. Nonostante le raccomandazioni della CRC nel 2017, la SEM non ha ancora stabilito un piano commerciale strutturato, il che limita la sua capacità di cogliere nuove opportunità commerciali. Sono state intraprese solo iniziative una tantum, come la creazione di un sito web per la vendita di terreni. La Camera raccomanda quindi alla SEM di formalizzare una strategia a partire dal 2024 per garantirne la sostenibilità e cogliere nuove opportunità sul mercato dello sviluppo.
Sebbene Terre et Toit abbia migliorato la gestione della liquidità dal 2017, il rapporto rileva che questa stabilità finanziaria si basa in gran parte sulle attività di rifatturazione con la società di costruzioni pubbliche SPL (Société Publique Locale) di Ille-et-Vilaine. Questa dipendenza da SPL, la cui attività è in crescita, potrebbe costituire un rischio in caso di riduzione degli ordini di SPL. Inoltre, la SEM si trova ad affrontare una riduzione delle sue rimanenze fondiarie e un rallentamento delle vendite, che accentuano la sua vulnerabilità in un contesto di mercato immobiliare meno dinamico.
Raccomandazioni per il futuro: una strategia chiara per il periodo 2024-2029
Per affrontare questi problemi, la CRC emana diverse raccomandazioni, la principale delle quali è lo sviluppo di un piano strategico per il periodo 2024-2029. Questo piano dovrebbe includere obiettivi di sviluppo e mezzi concreti per rafforzare l’offerta commerciale della SEM. Il CRC incoraggia inoltre Terre et Toit a rafforzare la propria politica di valutazione della soddisfazione del cliente, leva essenziale per adeguare i propri servizi alle esigenze degli enti locali e garantire la qualità dei propri servizi. Infine, la Camera raccomanda un’indagine più intensa tra i comuni e gli istituti pubblici di cooperazione intercomunale (EPCI) per sviluppare nuovi partenariati e diversificare il proprio portafoglio di attività.
Sebbene SEM Terre et Toit abbia compiuto progressi significativi nella sua governance e gestione finanziaria, il suo futuro dipenderà dalla sua capacità di adattarsi alle attuali sfide economiche e normative. La necessità di una strategia chiara e proattiva, associata ad un’offerta commerciale rafforzata, è essenziale per garantirne la sostenibilità e mantenere la propria missione di sviluppo sostenibile al servizio delle comunità dell’Ille-et-Vilaine.
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