Questa stabilizzazione dopo il crollo del 2023 può essere spiegata secondo Renaud Grégoire con la natura del mercato immobiliare belga. “Il nostro mercato è principalmente nelle mani dei proprietari che vivono nella propria proprietà. Queste non sono persone che vendono e acquistano per ragioni economiche. La maggior parte, se non deve vendere, non vende. Tuttavia, il 15% che ha abbandonato il mercato nel 2023 era costituito principalmente da investitori.”
L’effetto della riduzione delle tasse di iscrizione
È in Vallonia che il calo delle vendite in un anno resta il più marcato (-1%). Un leggero ritardo nelle Fiandre (-0,7%) e a Bruxelles (+0,3%) è probabilmente legato alla decisione del nuovo governo vallone di abbassare le tasse di registrazione dal 12,5 al 3% a partire dal 2025. Tasse in calo anche nelle Fiandre, ma in modo molto più moderato (dal 3 al 2%).
È nelle Fiandre che il volume degli atti di compravendita nel settore immobiliare è il più alto:
Tre province fiamminghe (Anversa, Fiandre orientali e occidentali) registrano da sole il 45% delle vendite:
Insieme alla provincia del Lussemburgo, il Brabante Vallone è la provincia vallone dove il calo è più marcato (-5,6%). E “sC’è una provincia che senza dubbio beneficerà maggiormente della tassa di registrazione del 3% ed è il Brabante Vallone. Per acquistare un appartamento o una casa a La Hulpe o Waterloo, nel 2025 dovremo far fronte a tariffe di registrazione molto più interessanti rispetto al 2024. È probabile che ci sia stato un effetto di rallentamento sul mercato nella seconda metà del 2024”.
Ci si aspetta un rilancio?
Dal 1° gennaio la riduzione delle tasse di registrazione ha aumentato le presenze negli studi notarili. “Facciamo molti più atti che in un normale mese di gennaio, osserva Renaud Grégoire. Prima, la maggior parte delle persone era più interessata alle vendite e alla digestione del tacchino che all’acquisto della propria casa. Ci aspettiamo quindi i mesi di gennaio e febbraio con maggiori vendite.”
Resta da vedere se questa misura faro del governo vallone consentirà di recuperare a lungo termine il livello di attività del mercato immobiliare. “La nostra sensazione è che sarà così. Ma questo mercato è parte integrante dell’economia in generale, i cui indicatori non possono dirsi fiorenti.“
Il nuovo a mezz’asta
Questa è l’altra grande lezione di questo barometro: in cinque anni, la quota delle nuove costruzioni sul totale dei beni venduti in Belgio è stata praticamente divisa per due. Mentre nel 2019 il 22% delle vendite riguardava un nuovo appartamento, nel 2024 la cifra salirà all’11,6%. Ciò è dovuto soprattutto alla partenza degli investitori, che riduce notevolmente la domanda. “Dal 2023 non ci sono più investitori sul mercato e quindi i promotori sono lenti ad abbandonare i progettinota Renaud Grégoire. Il mercato è molto complicato: la domanda non c’è e tutti i costi sono aumentati, soprattutto il costo del denaro.”
Tutti questi elementi avrebbero quindi “mi ha fatto veramente venire il raffreddore“al nuovo mercato immobiliare, nel quale è tuttavia necessario mantenere un’offerta sufficiente per evitare la pressione sui prezzi e soddisfare la domanda degli inquilini. La riduzione delle tasse di registrazione non dovrebbe migliorare la situazione nel 2025. “Ciò incoraggerà le persone ad acquistare beni di seconda mano. Se non si adottano misure, i nuovi immobili rischiano quindi di soffrire da un lato della situazione economica, dall’altro di tassi di interesse più elevati sui prestiti, della riluttanza degli investitori e della riduzione dei diritti di registrazione.“
I prezzi sono stagnanti
Leggendo il barometro Fednot apprendiamo anche che il prezzo medio di vendita in Vallonia è diminuito negli ultimi dodici mesi. Una casa residenziale è stata venduta lì a 238.691 euro nel 2024, rispetto a 240.649 euro nel 2023 (-0,8%). Il prezzo medio di un appartamento, pari a 198.531 euro rispetto ai 199.130 euro di un anno prima, segue lo stesso andamento (-0,3%). I prezzi sono invece leggermente aumentati nelle Fiandre (+ 2,5% per le case, + 2,2% per gli appartamenti) e a Bruxelles (+ 1,4% per le case, + 3,7% per gli appartamenti). . Ma “se includiamo l’inflazione (che era del 3,14% nel 2024 secondo Statbelnota dell’editore)i prezzi sono scesi ovunque“, nota Renaud Grégoire. Tenendo conto dell’inflazione, una casa nel nostro territorio costa quindi lo 0,8% in meno rispetto al 2023, e un appartamento lo 0,5% in meno.
In Vallonia, non sorprende che nel Brabante Vallone il prezzo medio di una casa (417.128 €) o di un appartamento (265.088 €) rimanga il più alto. L’Hainaut rimane la provincia più conveniente, nonostante il forte aumento del prezzo di un appartamento (+ 4%). Lì una casa si vende in media a 196.536 euro, un appartamento a 171.369 euro.
“Un rinnovato dinamismo nel 2024” secondo Immoweb e Belfius
Anche Immoweb e Belfius pubblicheranno questo giovedì il loro indice dei prezzi per gennaio 2025. Secondo i due gruppi privati, l’anno 2024 è stato caratterizzato “da un rinnovato dinamismo nel mercato immobiliare belga”. Oltre all’aumento dei prezzi del 2%, il calo dei tassi d’interesse “avrebbe consentito alle famiglie belghe di recuperare 5 m² di potere d’acquisto immobiliare”.
Per quanto riguarda il 2025, Immoweb e Belfius prevedono “un leggero aumento dei prezzi degli immobili rispetto al 2024”, e quindi una continua ripresa del mercato. Anche la domanda dovrebbe esserci, soprattutto grazie all’indicizzazione automatica dei salari e alla riduzione delle tasse di registrazione.
