“Abbiamo sempre più investitori alla ricerca di immobili per gestire integralmente l’opera. Molti ritirano l'assicurazione sulla vita per mettere questi soldi nella pietra perché c'è insicurezza sui fondi investiti. È come una cassaforte con la certezza che l’immobile resta”confida Lauranne Sarazin, direttrice dell'agenzia Sixtine Immobilier a Bourgoin-Jallieu e Vernioz, che ha visto gli investitori tornare in primo piano nel Nord-Isère da metà agosto.
Quest'estate ha venduto un edificio composto da una casa con quattro camere da letto e uno studio, in rue Stalingrad a Bourgoin-Jallieu, a un manager per 465.000 euro.
Investitori avventurosi
A Vienna, Antoine Bonardot, direttore dell'agenzia L'Immobilier d'Antoine, incontra anche questo tipo di acquirenti: “Gli investitori sono più motivati degli acquirenti che cercano la prima casa. Alcuni sono avventurieri e non esitano ad acquistare edifici che necessitano di ristrutturazione. Avevano capito che la pensione a ripartizione non sarebbe stata sostenibile a lungo termine. Essere proprietario di un immobile ha il vantaggio di poter fare quello che si desidera in termini di lavoro. »
A settembre ha venduto un edificio in una via commerciale di Vienna a una coppia di quarant'anni che già possedeva un immobile per 420mila euro.
Si compone di cinque lotti di cui due non occupati perché in pessime condizioni. «Con questi affitti riusciranno a ristrutturare gli altri due, che potranno affittare a 13 o 14 euro al metro quadrato, contro i 10 di tre anni fa», spiega Antoine Bonardot. Esiste quindi un reale interesse dovuto alla carenza di alloggi in affitto, che aumenta gli importi degli affitti. E il lavoro può essere esentasse e detratto dall'affitto. »
All'inizio di novembre, Alexandre Bourdon, socio amministratore della Régie BBC a Bourgoin-Jallieu, ha messo sul mercato degli affitti a Villefontaine una casa di 85 m² con tre camere da letto per un canone di 1.200 euro al mese.
È stato affittato rapidamente, dopo 10 visite. “Il proprietario è sulla trentina. Lavora nel settore edile ed è inquilino. Ha comprato questa casa per 180.000 euro nel 2019 e ha eseguito lui stesso i lavori per 25.000 euro”spiega.
Coloro che desiderano un profitto immediato
“Il profilo tipico dell'investitore fai da te che proverà a ristrutturare lui stesso il suo immobile è ancora un po' indietro rispetto al mercato. È in una posizione di attesa, tra l’aumento dei tassi di credito e l’impennata dei prezzi dei materiali”sottolinea dal canto suo Élodie Maugé, presidente dell'agenzia Maugé Immobilier di Luzinay.
Nel complesso, gli investitori apprezzano gli immobili in (molto) buone condizioni, con una buona diagnosi di prestazione energetica (EPD).
“Si tratta di acquisti ragionati per investitori che desiderano un profitto immediato”precisa Lauranne Sarazin.
All'inizio di novembre aveva in vendita due T3 rinnovati, di cui uno già affittato, in una recente comproprietà a Bourgoin-Jallieu, al prezzo di 149.000 euro ciascuno. Vengono affittati tra € 675 e € 695 al mese.
“Attirano investitori e futuri inquilini. Bourgoin-Jallieu registra una domanda locativa molto forte, cosa che rassicura gli acquirenti, osserva, così come Vienna e la periferia sud, raggiungibili in treno e vicine all'autostrada A7. »
La realizzazione della nuova uscita autostradale a Reventin-Vaugris dovrebbe rilanciare il mercato immobiliare a sud di Vienna.
“Ora è il momento di comprare!” I livelli dei prezzi sono tornati a quelli del 2019, ma è probabile che aumentino”, lei se ne accorge.
Nel centro di Vienna, Antoine Bonardot ha firmato il contratto di vendita di un bilocale di 39 mq al prezzo di 115.000 euro. “2.800 euro al m² sono cari per Vienna. Ma è un appartamento “preferito”, ben esposto, ben rifinito, in zona giusta, affittato a 550€ mensili. Fu un viennese ad acquistarlo per ospitarvi inizialmente il figlio. »
Redditività degli affitti intorno al 5%
Gli investitori cercano soprattutto piccoli spazi con una o due camere da letto, che potrebbero interessare gli studenti e dove non ci saranno posti vacanti in affitto.
Stanno anche cercando aree più grandi per l'affitto condiviso se le norme sulla comproprietà lo consentono.
«La redditività lorda degli affitti si aggira tra il 5 e il 6% nel Nord-Isère. Rimane coerente e attraente, nonostante il contesto. Ma se la proprietà è troppo grande, gli investitori sono confusi perché l’importo di acquisto è troppo alto”, specifica Élodie Maugé.
Strategia e visione a lungo termine
Tra gli investitori c'è anche chi acquista un immobile per affittarlo con l'intenzione di stabilirsi successivamente.
Questo è il fenomeno osservato da Alexandre Bourdon a Bourgoin-Jallieu in particolare dove giovani pensionati o prepensionati investono in appartamenti nel centro della città.
“Negli ultimi anni abbiamo incontrato una decina di investitori che hanno acquistato in previsione del futuro, per rispondere al loro desiderio di vivere in seguito la città con tutte le comodità, in particolare nei nuovi insediamenti del quartiere Folatière a Bourgoin-Jallieu . »
Questi proprietari, di età media tra i 55 ei 70 anni, tendono ad acquistare spazi abbastanza grandi (T3 o T4) con un piccolo esterno.
Ma il biglietto d'ingresso costa 300.000 euro, come questo T3 con garage, acquistato a Pinel da un cinquantenne beneficiario di un'eredità.
Consegnato nel 2023, l'immobile è ora affittato per € 874 al mese (spese incluse). Alcuni proprietari scelgono anche di affittare arredato, un contratto che offre maggiore flessibilità.
“I contratti di locazione per gli immobili arredati hanno la durata di un anno e quindi consentono ai proprietari di recuperare il proprio immobile più rapidamente”, indica Alexandre Bourdon.
Cresce il noleggio di fascia alta
“La classica ristrutturazione con sbavature sui muri non funziona più. Gli inquilini vogliono sentirsi a casa come se fossero proprietari”constata Lauranne Sarazin dell'agenzia Sixtine Immobilier, che vede sempre più lo sviluppo degli affitti a lungo termine di fascia alta che offrono ottimi servizi.
Cita, ad esempio, un appartamento di 136 m², con cinque stanze, in place de la Fontaine a Bourgoin-Jallieu, acquistato per 236.000 euro.
Completamente ristrutturato, viene affittato a 1.690 euro mensili. L'immobile ha attirato sette visite nel mese di novembre, in particolare da parte di aziende che desideravano collocare dipendenti in un periodo di prova o di incarico o da compagnie di assicurazione per ospitare temporaneamente le vittime di disastri.
Quando si tratta di case, gli affitti sono una merce rara. Alcune si distinguono per il loro lato esclusivo, come questa casa nel quartiere Tupinières di Vienne affittata per 2.250 euro al mese.
“È una casa molto bella, con le lamelle delle tapparelle regolabili, un bel giardino e perfino un robot per tagliare il prato. Interessa soprattutto i medici trasferiti. In un mercato più tradizionale, dovrai contare su un affitto di 1.200 euro al mese per una casa di 90 m², ad esempio vicino a Ruy-Montceau,” osserva Lauranne Sarazin.
