Montreal | Sblocco in vista per 35.000 case?

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Questi sono due dei più grandi lotti inutilizzati di Montreal. Due siti che sono stati oggetto di numerosi scenari, speranze e delusioni, nell’ultimo decennio. E due settori in cui si sente – finalmente – movimento.


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Aggiornato alle 5:00

In rapida successione, in una decina di giorni, i quartieri di Bridge-Bonaventure e dell’ex ippodromo dei Blue Bonnets sono stati oggetto di annunci abbastanza incoraggianti.

Domani mattina non ci sarà la prima palata di terra, soprattutto all’ippodromo, dove il Comune gioca con la riqualificazione dal 2012. Ma questa volta sembra che diversi ingredienti si siano uniti affinché le cose si risolvano prima. Dopo.

Il potenziale combinato di questi due siti è gigantesco: più di 35.000 case.

La chiave di volta, poco attraente ma essenziale, sarà il finanziamento delle infrastrutture necessarie ad accogliere questi quartieri del futuro. Bisogna cominciare da qualche parte, e noi ci stiamo avvicinando alla linea di partenza.

Bridge-Bonaventura, innanzitutto. È il quartiere di tutte le possibilità, ma anche di tutte le complessità1.

Questo settore di 2,3 km⁠2 è senza sbocco sul mare tra la Vecchia Montreal, Griffintown e Pointe-Saint-Charles. È attraversato da canali, ferrovie e un’autostrada. Il terreno è di proprietà di diversi proprietari ed è fortemente contaminato. Ci saranno elementi del patrimonio da conservare e industrie da mantenere in funzione.

Insomma, un bel puzzle.

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IMMAGINE FORNITA DALLA CITTÀ DI MONTRÉAL

Confine del settore Ponte-Bonaventura

Un primo tassello sembra presto andare al suo posto. L’avvio del megaprogetto potrebbe avvenire nel 2025 attorno al bacino di Wellington, su terreni federali detenuti dalla Canada Lands Company (CIS).

Il masterplan – e le immagini – presentate dalla SIC sono un sogno.

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IMMAGINE FORNITA DA CANADA LANDS COMPANY

Illustrazione del master plan per il settore Wellington Basin a Montreal, presentato dalla Canada Lands Company

Ci sono piani per scavare e decontaminare il bacino di Wellington, dove verrebbe creata una spiaggia. Costruire un edificio “iconico” di 40 piani e diversi altri edifici per un totale di 2.800 unità abitative, di cui 1.000 sociali ed economiche. Sviluppare tre parchi, locali comunitari, una nuova stazione della rete Metropolitan Express, ecc.

È ambizioso e stimolante. Ma al di là del sogno, mi sembra soprattutto realizzabile.

La SIC ha già realizzato altri progetti di questo tipo altrove in Canada e proprio qui a Montreal. Ha, tra l’altro, riqualificato i terreni di sua proprietà a Benny Farm, nel quartiere Notre-Dame-de-Grâce, e a Griffintown, con il progetto Bassins du Havre. In questi due siti sono state realizzate più di 2.500 unità abitative.

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IMMAGINE FORNITA DA CANADA LANDS COMPANY

Illustrazione del master plan per il settore Wellington Basin a Montreal, presentato dalla Canada Lands Company

Capisco gli scettici, detto questo. Scrivere “governo federale” ed “efficienza” nella stessa frase è un evento raro di questi tempi. Ma la SIC, che è autofinanziata e ha una missione commerciale molto chiara, ha dato un grande impulso al progetto Wellington Basin nel 2023.

Il gruppo ha ripreso gli studi già realizzati dall’Office de consultation publique de Montréal (OCPM). Sono serviti come base per effettuare una nuova consultazione veloce – una parola chiave qui – con più di 70 stakeholder comunitari, pubblici e privati.

Questo nuovo giro di ruota gli ha permesso di creare un piano generale che guiderà tutti i passi successivi. La SIC non costruirà essa stessa i parchi e gli edifici del futuro quartiere, ma avvierà il progetto effettuando la decontaminazione con fondi propri per una spesa di 77 milioni di dollari.

L’ubicazione precisa di ogni strada, ogni edificio, ogni parco e ogni infrastruttura sotterranea sarà decisa dalla CLC. La città di Montreal dovrà poi dare le autorizzazioni relative alla zonizzazione e concordare una formula per la condivisione dei costi di costruzione delle infrastrutture, come fognature e strade.

Questo sarà il nocciolo della questione.

Ogni settimana si tengono incontri con i funzionari eletti dell’amministrazione Plante, mi ha detto un vicepresidente della SIC, e “il ritmo è accelerato” negli ultimi mesi. La collaborazione sarebbe addirittura ottima.

Una volta concretizzato il piano generale, il SIC rivenderà vari lotti a sviluppatori privati ​​e organizzazioni senza scopo di lucro (NPO). Avranno l’obbligo di rispettare la visione complessiva del progetto, con un mix di condomini, edilizia sociale e locali commerciali.

Se la rivitalizzazione del bacino di Wellington avrà successo, cosa che mi sembra abbastanza probabile, potrebbe servire da scintilla per la più ampia riqualificazione dell’intero settore Bridge-Bonaventure.

Un gruppo di lavoro guidato dalla Camera di Commercio Metropolitana di Montreal (CCMM) ha proposto venerdì idee interessanti per sbloccare le fasi successive di questo megaprogetto. Tra queste: la creazione di una Onlus, che si occuperebbe di finanziare e progettare le infrastrutture sotterranee dell’intero sito – una cifra stimata in oltre 440 milioni.

Altri progetti di rivitalizzazione urbana di Montreal – storie di successo – hanno utilizzato questo modello NPO, come la Technopôle Angus, il Quartier international o il Quartier des spectacles.

Il gruppo CCMM propone inoltre di aumentare la densità consentita a Bridge-Bonaventure. Propone la costruzione di 15.000 unità abitative, compresa una componente sociale, che sono molto più delle 7.600 previste finora dall’amministrazione Plante.

Questa sarà una condizione difficile da aggirare per rendere redditizi gli ingenti investimenti richiesti. Ci saranno scontri, è chiaro, poiché molti cittadini e gruppi comunitari preferirebbero una densità inferiore e una maggioranza di alloggi sociali.

Ma ho l’impressione che all’interno dell’amministrazione Plante prevarrà un certo pragmatismo. Ne ha appena dimostrato una buona dose per portare avanti un altro progetto che annaspava: quello del vecchio ippodromo.

È questa la grande novità di quanto annunciato venerdì scorso, quando la Città ha presentato il piano generale per l’“Ecodistretto Namur-Ippodromo”: la densità del sito è stata notevolmente aumentata. Invece delle 13.000 unità abitative menzionate finora, l’obiettivo è stato portato a 20.000.

Di questi, 10.000 sarebbero protetti “dal mercato speculativo” attraverso diversi meccanismi2. Ciò sarebbe straordinariamente gradito per le famiglie meno abbienti, anche se persistono diverse domande molto legittime su come raggiungere questo obiettivo.

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IMMAGINE FORNITA DALLA CITTÀ DI MONTRÉAL

Il piano generale della città per il progetto eco-distretto di Namur-Ippodromo

In ogni caso, le nuove soglie di densità più elevate avranno senza dubbio il merito di interessare maggiormente i promotori privati, quelli che avevano rifuggito all’unanimità un primo bando di gara3.

Proseguono le discussioni sul finanziamento delle infrastrutture di questo nuovo distretto, stimato in oltre 1,4 miliardi. C’è movimento. Un gruppo di lavoro creato nel 2023 e presieduto da due leader del settore immobiliare – Pierre Boivin, di Claridge, e Janie Béïque, del Fonds de solidarité FTQ – ha ricevuto 6 milioni per continuare a sviluppare il modello di business per il futuro distretto.

Sei milioni: una goccia nell’oceano di miliardi che questo progetto costerà.

Ma quello che ricordo soprattutto è che il Quebec, Ottawa, la città di Montreal, la Canada Infrastructure Bank, il settore privato e la comunità stanno lavorando insieme per cercare di trovare soluzioni finanziarie praticabili. Un livello di collaborazione senza precedenti, che riflette la portata senza precedenti della crisi immobiliare.

1. Leggi l’articolo “La vita, la città: come sognare il settore Ponte-Bonaventura? »

2. Leggi l’articolo “Montreal: 20.000 unità abitative sul sito dell’ex ippodromo”

3. Leggi l’articolo “Falsa partenza in pista”

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