“IOGrazie per il vostro interesse. Sfortunatamente, la nostra agenzia locale sta già operando a pieno regime e non può supportare nuovi alloggi. » Il messaggio è firmato dal portiere di un appartamento parigino. A tre mesi dall’inizio dei Giochi Olimpici, queste start-up sono sopraffatte dalla domanda. HostnFly, WeHost, GuestReady e Welkeys sperano di attirare al massimo gli 11,3 milioni di turisti attesi durante la competizione, soprattutto francesi. Tra questi, quasi 500.000 sono attesi in questo tipo di alloggi, secondo uno studio di Deloitte pubblicato nell’aprile 2023.
Offrendo ai proprietari la possibilità di prendersi cura dell’affitto del loro immobile (creazione dell’annuncio, distribuzione sulle piattaforme, consegna delle chiavi, ecc.) durante la loro assenza, per una commissione dal 20 al 25% sul reddito generato, queste start-up puntano sulle 800.000 case considerate in affitto stagionale in Francia. “Noi veniamo pagati da questa commissione. Se l’alloggio non viene affittato non guadagniamo denaro, il che allinea i nostri interessi con quelli del proprietario”, spiega Quentin Brackers de Hugo, CEO di HostnFly. Creata nel 2016, questa start-up impiega 50 persone e gestisce più di 5.000 alloggi in tutta la Francia, comprese località balneari e stazioni sciistiche.
Bolla speculativa pronta a scoppiare
Negli ultimi mesi, molti parigini desiderosi di beneficiare dei vantaggi economici delle Olimpiadi (secondo Deloitte gli host Airbnb dovrebbero guadagnare in media quasi 2.000 euro lordi durante i Giochi) si sono rivolti ai servizi di concierge: “In tempi normali, abbiamo 200 richieste di proprietari al mese, ma da sei mesi sono più di 1.200, non abbiamo difficoltà a trovare un alloggio, quindi possiamo scegliere”, nota il presidente di HostnFly.
Romain Bellet è l’amministratore delegato di WeHost. Creata nel 2014, la sua start-up gestisce circa 2.000 affitti in Francia, la metà dei quali a Parigi. Dopo una crescita del “35%” lo scorso anno, anche lui spera di beneficiare dell’“effetto Olimpiadi”: “Per noi è una manna, quest’estate dovremmo raddoppiare il numero abituale”, assicura il manager.
È però cauto nei confronti dell’esplosione dei prezzi annunciata un anno fa: “C’era un entusiasmo enorme, ma la bolla speculativa sta scoppiando. Oggi l’affitto medio è 1,8 volte il prezzo per notte dell’anno scorso. » Lontano dai prezzi moltiplicati per 5 o 10 sperati negli ultimi mesi. “C’è una sorta di ritorno alla ragione da parte dei proprietari sul livello dei prezzi, e da parte nostra sul tasso di occupazione che tocca punte del 30%”, conferma Quentin Brackers di Hugo, di HostnFly.
Un mercato sempre più regolamentato
Soprattutto perché i servizi di portineria degli appartamenti devono affrontare una forte concorrenza. Dal 2015 i grandi gruppi alberghieri accusano la piattaforma di svuotare le loro camere. In risposta, il governo ha imposto molteplici regolamenti ad Airbnb (la famosa piattaforma utilizzata dalla maggior parte dei servizi di portineria), tra cui quello di impedire ai proprietari di superare il limite legale di 120 giorni di affitto per le vacanze all’anno. Alla fine di gennaio, l’Assemblea nazionale ha adottato un disegno di legge transpartitico che, oltre ad abbassare il tasso di riduzione del reddito degli alloggi turistici ammobiliati dal 50 al 30%, consentirebbe ai sindaci di ridurre il limite del periodo di locazione a 90 giorni all’anno.
In attesa che il testo passi al Senato, le prospettive di crescita del settore restano incerte. “Creiamo molti posti di lavoro in Francia e talvolta ci rammarichiamo di non aver discusso con i funzionari eletti”, osserva Romain Bellet di WeHost. “Ancora una volta il governo preferisce sanzionare piuttosto che ascoltare gli attori dell’economia reale […] rischiando di vedere la loro attività minacciata e i loro posti di lavoro eliminati”, ha dichiarato in un articolo nel 2018 anche Chloé Fournier, fondatrice del servizio di portineria Welkeys. In effetti, in un rapporto pubblicato nel 2019, la società di analisi economica Xerfi stimava che l’età dell’oro del mercato fosse passata: “Dopo un aumento del 12% annuo dal 2013, il motore è in fase di stallo. Stiamo entrando in una fase di rallentamento. »
Due giocatori in liquidazione giudiziaria
Da allora la crisi del Covid è passata, seguita dal rialzo dei tassi di interesse che ha colpito soprattutto le start-up, abituate a raccogliere fondi velocemente. “Durante il Covid-19, i servizi di portineria non hanno avuto entrate per più di un anno”, spiega Quentin Brackers di Hugo. Abbiamo dovuto indebitarci e prendere la PGE [prêt garanti par l’État, NDLR] sopravvivere. Poi c’è stata la crisi dei finanziamenti. Con l’aumento dei tassi di interesse, è diventato meno facile rifinanziare le aziende. » Una doppia lama che ha avuto la meglio soprattutto su Leavy.co e Smartrenting, due servizi di portineria posti in amministrazione controllata e poi liquidati, rispettivamente nell’ottobre 2023 e nel marzo 2024. «La PGE è stata una spada di Damocle che ha accelerato la fine dell’avventura, ” conferma Thibaut Martin, ex cofondatore di Smartrenting.
Nonostante la sua start-up abbia chiuso, continua a osservare da vicino questo settore dove la redditività non è garantita: “Abbiamo l’impressione di guadagnare molto con i pernottamenti, ma dietro dobbiamo occuparci delle faccende domestiche, gestire l’accoglienza degli arrivi , rispondendo loro giorno e notte… è molto difficile ottenere un margine dopo queste operazioni. »
Per superare questo periodo, diverse startup come HostnFly hanno deciso di cambiare modello. Da oggi si affidano ad una rete di agenti indipendenti in ogni città, che gestiscono tutta la parte operativa, una volta firmato un immobile. “Gli agenti sono motivati dalla qualità del servizio, perché più i clienti sono soddisfatti, più soldi guadagnano”, riassume Quentin Brackers di Hugo. In questo modo la start-up evita molti costi fissi e può concentrarsi sulla ricerca, sullo sviluppo tecnologico o sul marketing. Dopo 6,5 milioni di euro di fatturato nel 2022, l’azienda ha raggiunto i 10 milioni di fatturato nel 2023 e spera in un ulteriore incremento del 40% per il 2024, di cui il 10% grazie alle Olimpiadi.
