Con la riduzione dei tassi d’interesse da parte della Banca nazionale svizzera (BNS) anche i tassi di risparmio sono diminuiti notevolmente. Cosa significa lo sviluppo per acquirenti, inquilini, risparmiatori e investitori immobiliari.
Grattacieli a tre punti a Dübendorf: i tassi d’interesse più bassi in Svizzera rendono gli investimenti immobiliari ancora più attraenti.
Annick Rampa/NZZ
Dopo una breve pausa, lo spettro dei tassi negativi torna a circolare sulla piazza finanziaria svizzera. A dicembre, inaspettatamente per molti osservatori, la Banca nazionale svizzera (BNS) ha abbassato il tasso di interesse di riferimento di 0,5 punti percentuali, portandolo allo 0,5%. Successivamente le prime obbligazioni in franchi svizzeri hanno mostrato nuovamente, temporaneamente, rendimenti leggermente negativi.
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Così è stato, per un breve periodo, ad esempio per un’obbligazione Swiss Life, hanno affermato questa settimana gli esperti finanziari del fornitore di fondi Swiss Life Asset Managers in una presentazione. “La Svizzera potrebbe presto ritrovarsi di nuovo in un contesto di tassi negativi”, afferma Daniel Rempfler, responsabile della gestione del portafoglio titoli di Stato e dei mercati emergenti presso la società di fondi.
Secondo il gestore del fondo, per contrastare l’apprezzamento del franco la BNS può scegliere tra l’intervento sul mercato dei cambi e la riduzione dei tassi d’interesse. Il presidente della BNS Martin Schlegel ha chiarito che lo strumento principale è l’interesse, dice Rempfler. Egli vede il forte rischio che la BNS riduca il tasso di interesse di riferimento sotto lo zero nel prossimo futuro. Thomas Rühl, responsabile investimenti della Banca cantonale di Svitto, in un commento prevede che i tassi di riferimento in Svizzera continueranno a scendere e potrebbero scendere nuovamente sotto lo zero entro la fine dell’anno. Considerando le attese riduzioni dei tassi d’interesse nell’Eurozona, la BNS aveva poche alternative, scrive.
Secondo Nils Thewes, responsabile svizzero delle obbligazioni della società d’investimento DWS, la BNS esita ad abbassare il tasso di riferimento in territorio negativo. “Ma se necessario, questa carta potrebbe essere estratta di nuovo”, dice. Dalla fine dello scorso anno i rendimenti d’acquisto dei titoli di Stato svizzeri considerati sicuri sono tornati in prossimità della linea dello zero. Ciò è legato anche alla reputazione della Svizzera come porto sicuro. “Gli investitori internazionali sono attualmente disposti a rinunciare al rendimento per investimenti sicuri in franchi svizzeri”, afferma Thewes.
In Svizzera il denaro è considerato sicuro, ma cosa significano i tassi d’interesse del mercato dei capitali in forte calo per investimenti, ipoteche, affitti e prezzi degli immobili?
1. Mutui festivi
Secondo Dirk Renkert del servizio di confronto online Comparis, recentemente sono state offerte ipoteche a tasso fisso decennali con tassi di interesse compresi tra l’1,1 e l’1,7%. I tassi d’interesse sulle ipoteche a tasso fisso a cinque anni erano compresi tra l’1 e l’1,5%. Dall’inizio del 2024 si è osservato un calo medio compreso tra 0,6 e 0,7 punti percentuali.
Storicamente le condizioni attuali per il finanziamento immobiliare sono molto interessanti, questo riflette i bassi tassi di interesse in Svizzera. Secondo il barometro di Comparis, nel quarto trimestre quattro mutuatari su cinque hanno optato per ipoteche a tasso fisso a lungo termine.
Durante il periodo dei tassi negativi i tassi d’interesse per le ipoteche a tasso fisso erano un po’ più bassi, dice Renkert. Allora i mutuatari avevano la possibilità di stipulare presso alcuni offerenti ipoteche a tasso fisso della durata di dieci anni con tassi inferiori all’1%. Ma i tassi delle ipoteche a tasso fisso non sono mai scesi in territorio negativo, nemmeno durante il periodo dei tassi negativi, dice.
L’attrattiva dell’attuale livello dei tassi d’interesse è dimostrato anche dall’andamento nel 2022. Allora i tassi d’interesse di riferimento per le ipoteche a tasso fisso decennali sono aumentati in pochi mesi di circa 2 punti percentuali finché, secondo Renkert, ha raggiunto un picco intorno al 3,3% nell’ottobre 2022.
Molti mutuatari vogliono andare sul sicuro optando per un’ipoteca a tasso fisso: possono così mantenere i tassi bassi per diversi anni e non devono preoccuparsi delle oscillazioni dei tassi.
2. Mutui Saron
A differenza delle ipoteche a tasso fisso, le ipoteche Saron si adattano al rispettivo livello dei tassi d’interesse e possono oscillare notevolmente. Quando i tassi di interesse salgono, diventano più costosi per i mutuatari; quando scendono, diventano più economici.
Le ipoteche Saron sono quindi particolarmente interessanti in periodi di tassi di interesse da estremamente bassi a negativi. Durante il periodo dei tassi negativi i tassi ipotecari Saron sono temporaneamente scesi allo 0,4%, spiega Renkert.
Recentemente i tassi d’interesse per queste ipoteche del mercato monetario erano compresi tra l’1,1 e l’1,6%, più o meno gli stessi delle ipoteche a tasso fisso di dieci anni. Secondo Renkert, lo scorso anno con la riduzione dei tassi di riferimento da parte della BNS le ipoteche Saron sono state ridotte di circa 1,25 punti percentuali.
3. Affittare
Il nuovo calo dei tassi ipotecari dovrebbe avere conseguenze indirette anche per gli inquilini. Gli affitti si basano sul tasso d’interesse ipotecario di riferimento, che a sua volta si basa sul tasso medio delle ipoteche nazionali.
A dicembre l’Ufficio federale delle abitazioni (BWO) ha mantenuto il tasso di riferimento all’1,75% fino a marzo. Ma ormai è scontato che poi affonderà. Con una riduzione del tasso di riferimento di 0,25 punti percentuali gli inquilini di tutta la Svizzera avrebbero diritto a una riduzione del canone locativo fino al 3%.
4. Conti di risparmio e pilastro 3a
I bassi tassi di interesse rendono i prodotti di risparmio e di interesse meno attraenti. “Con questi prodotti d’investimento, al netto dell’inflazione, ci si trova di solito in rosso”, spiega Thomas Stucki, responsabile investimenti della Banca cantonale di San Gallo (SGKB). Quando costituite un patrimonio nel pilastro 3a, regalate un rendimento se lasciate il denaro su conti fruttiferi. Risparmiare in titoli nel pilastro 3a è la soluzione migliore per costituire un patrimonio a lungo termine.
5. Immobili e azioni
Si può presumere che a causa dei bassi tassi d’interesse gli investitori istituzionali passeranno alle azioni e agli immobili, afferma il direttore degli investimenti della SGKB. Recentemente i fondi immobiliari svizzeri sono tornati ad essere richiesti, ma i premi pagati sul mercato per i fondi sono di nuovo piuttosto elevati. Secondo Rühl saranno soprattutto gli investimenti immobiliari a beneficiare del contesto atteso. Oltre ai tassi di interesse più bassi, l’immigrazione e la mancanza di alternative hanno sostenuto i loro prezzi.
Stucki ritiene che le azioni svizzere siano interessanti nel contesto attuale. Ciò è dovuto non da ultimo alla loro natura difensiva e al fatto che recentemente sono rimasti indietro rispetto al mercato statunitense e agli indici azionari mondiali. Per molti titoli svizzeri esiste un potenziale di recupero.
Il rappresentante della DWS Thewes è più riservato. L’avidità sui mercati finanziari è cresciuta in modo significativo negli ultimi anni, dice. Consiglia agli investitori di essere un po’ più cauti riguardo alle aspettative di rendimento nei prossimi anni: “La consapevolezza del rischio deve tornare in primo piano”.
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