Quarantacinque proprietari terrieri che sognavano di costruire uno chalet o una casa in campagna si trovano intrappolati tra il comune di Val-des-Lacs, che rifiuta di rilasciare i permessi di costruzione, e il promotore del progetto in fallimento, che rifiuta di realizzare i lavori necessari garantire la conformità dei percorsi che conducono ai diversi lotti. I proprietari stanno ora valutando la possibilità di portare la questione in tribunale. Si stima che il danno complessivo subito sia pari a quasi 8 milioni di dollari.
Nel gennaio 2024, Pierre Bastien ha acquistato due lotti da VDL inc., promotore del progetto Borea: un primo terreno, pagato 75.000 dollari, su cui intendeva costruire la sua residenza principale, poi un altro, pagato 65.000 dollari, che credeva di poter lo lascerebbe in eredità ai suoi figli. I lavori sul primo sito sarebbero dovuti iniziare a giugno.
“$ 140.000 rappresentavano una parte importante dei miei risparmi”, spiega Dovere il pensionato 76enne racconta del suo investimento in questo progetto situato sulle alture del Val-des-Lacs.
Ma a marzo il Comune ha deciso di non rilasciare più i permessi di costruire ai proprietari dei terreni del progetto Borea. Il signor Bastien deve quindi annullare il lavoro previsto ed è costretto a risarcire l’appaltatore.
“Nel frattempo ho messo in vendita i miei due terreni, ma non ho ricevuto nessuna offerta. Poiché il terreno non è edificabile, vale quasi zero”, lamenta.
Nessun permesso di costruire
Come Pierre Bastien, ci sono un totale di 45 proprietari che hanno speso tra i 50.000 e i 190.000 dollari, più tasse, per acquistare terreni sulle montagne della Val-des-Lacs.
Situati a 30 minuti da Mont-Tremblant, il vantaggio principale dei 74 lotti è la loro dimensione, da 2 a 5,5 acri, e soprattutto la bella vista offerta dai lotti più costosi, situati sulle alture del sito. E poiché la zonizzazione comunale in questa località consente affitti a breve termine, il progetto Borea ha convinto molti investitori.
In totale, 55 appezzamenti di terreno hanno trovato acquirenti, alcuni proprietari ne hanno acquistati fino a quattro. Solo che il progetto da sogno dei proprietari si è improvvisamente trasformato in un incubo.
Dopo aver rilasciato cinque licenze edilizie negli ultimi anni, il Comune di Val-des-Lacs ha informato i proprietari lo scorso marzo che i regolamenti comunali impedivano il rilascio di nuove licenze. La causa sarebbe la non conformità di alcuni percorsi di accesso.
“Sebbene i regolamenti comunali impediscano attualmente i permessi di costruzione per i lotti di progetto che non sono serviti da strade conformi, vi informeremo non appena verrà raggiunto un accordo con il promotore per correggere la situazione”, ha spiegato in una stampa rilascio del 27 marzo 2024.
Contattato due volte da Doverela direttrice generale e tesoriera del Val-des-Lacs, Caroline Champoux, si è rifiutata di rispondere alle nostre domande.
“Il dossier è allo studio con i nostri avvocati per trovare soluzioni, non faremo commenti per il momento”, ha risposto via email.
Lo sviluppatore va in bancarotta
In risposta, il promotore VDL, che aveva ancora 19 terreni da vendere, ha fatto eseguire diverse perizie per provare a dimostrare la conformità delle suddette strade. I due lo studiano Dovere ha potuto consultare emerge che la maggior parte delle strade sono ritenute “conformi” o “accettabili”, anche se si raccomandano alcuni lavori di ricostruzione parziale per garantire il rispetto delle normative comunali.
“C’erano delle cose da correggere, eravamo pronti a collaborare”, spiega Pierre Ferland, investitore e responsabile del dossier per VDL. Nel 2018 il promotore ha rilevato il progetto dal promotore iniziale Développements Tremblant Nord, che era in mora nel pagamento.
La VDL si è tuttavia posta sotto la tutela della legge fallimentare, il 7 ottobre, per non dover pagare i costi generati dalla messa a norma delle strade.
“Non è solo una questione finanziaria, è una questione di collaborazione, logica e coerenza. Da quattro anni le trattative con il Comune sono estremamente complicate”, spiega Pierre Ferland, che parla tuttavia di una grossa somma di 1 milione di dollari “come minimo” da stanziare per mettere a norma le strade.
Secondo lui la VDL non ha nulla da rimproverarsi in questa faccenda, soprattutto nei confronti dei proprietari.
“Comprendiamo il disagio dei proprietari? Assolutamente. Il Comune comprende il disagio dei proprietari? Non lo so. »
“La loro terra non vale più niente”
«Il Comune aveva autorizzato la lottizzazione di ogni pezzo di terreno, aveva incassato il canone del parco [une contribution financière versée lors d’une demande de permis de lotissement ou de construction] su tutti i terreni”, spiega Patrick Fargnoli, agente immobiliare della Re/Max che ha ottenuto da VDL un contratto in esclusiva per la vendita di una cinquantina di lotti.
Hydro-Québec ha completato la rete elettrica del progetto nel dicembre 2023, ricorda. “Ha collegato cinque proprietà [les cinq à avoir obtenu un permis de construire] nel dicembre 2023. Abbiamo venduto i terreni fino a febbraio 2024», continua Fargnoli, che non capisce perché il Comune abbia fatto marcia indietro.
“Le persone non hanno investito solo nella terra, hanno investito nella topografia, negli studi sul suolo, nello sviluppo del territorio… fino all’ultimo minuto”, dice. Sono decine i proprietari presi in ostaggio. Tecnicamente la loro terra non vale più nulla. »
Contattato da Doverel’urbanista David Alfaro Clark spiega che se un comune rilascia un permesso di lottizzazione, come nel caso del progetto Borea, è perché ritiene che tutto sia conforme affinché si possa costruire su di esso. “Per fare la suddivisione [diviser un terrain en lots]è necessario ottenere un permesso dal Comune. Lì controlla se l’operazione è conforme alle norme. » È quindi solo dopo questo passaggio che potrà avere inizio la vendita dei lotti.
“Il Comune non ha fatto il suo lavoro”
Per uscire dall’impasse in cui si trovano oggi, i proprietari hanno deciso di costituirsi in associazione e portare la questione in tribunale.
“Il Comune non ci ha mai comunicato nulla, non abbiamo mai avuto spiegazioni da loro. Eppure è sua responsabilità. Il Comune non ha fatto il suo lavoro”, dice un titolare, che ha chiesto che la sua identità fosse tenuta segreta a causa della sua attività professionale. Quest’ultimo ha speso $ 175.000 per la terra.
“Sono soldi buttati via! » lamenta.
Quest’ultimo stima la perdita totale per i proprietari a quasi 8 milioni di dollari, solo in perdita di valore. Una somma a cui vanno aggiunti i numerosi costi aggiuntivi (rilievi, studi del suolo, lavori di sterro, ecc.).
I proprietari non capiscono
Tutti i proprietari con chi Dovere intervistati ritengono la situazione incomprensibile e particolarmente stressante.
È il caso, ad esempio, di Jocelyn Brisebois, la prima proprietaria ad aver costruito una casa, nel 2023, “in cima alla montagna”. Una casa stimata dal Comune a 800mila dollari, ma che rischia di svalutarsi se non verranno rilasciate altre licenze edilizie ai titolari del progetto Borea.
Questo è anche il caso di Bertrand Roy, che dice di trovarsi in “una situazione insopportabile e incomprensibile” di fronte all’atteggiamento della City.
Infine, la stessa storia vale per Julien Nolin, un architetto che aveva scelto di avviare la sua attività nella tenuta Borea, ma che alla fine ha cambiato idea.
“I nostri primi modelli dovevano essere costruiti nella tenuta, per promuovere la regione, cosa che apprezzo molto”, spiega.
Quest’ultimo vede la situazione come “un’occasione mancata per la Città”, lui che voleva contribuire all’economia locale attirando nuovi residenti e “vitalizzando la sua comunità”.
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