Senza legge? Una pratica che sfugge a ogni controllo

No, non è il selvaggio West. Sappiate però che queste aziende o privati ​​che muoiono dalla voglia di acquistare la vostra casa, senza intermediari o ritardi, e spesso accompagnati da promesse di pagamento interamente in contanti, sfuggono a qualsiasi forma di controllo o regolamentazione.

L’Ufficio per la Protezione dei Consumatori (OPC), l’Autorità per i Mercati Finanziari (AMF) e persino l’Autoregolamentazione dell’Intermediazione Immobiliare del Quebec (OACIQ) ci hanno confermato che questa attività non è sotto la loro giurisdizione.

“Ciò significa che questi individui o aziende sono tutti banditi? Ovviamente no. Ma ci sono dei cowboy nel parcheggio? Certamente”, afferma senza esitazione l’avvocato Luc Audet, che conosce questo settore di attività come le sue tasche.

La legge del mercato

Qualche settimana fa, ha portato alla ribalta l’avvio del procedimento (indagine preliminare) presso il tribunale di Montreal, contro Mark Blumenthal e Constantin Niphakis, due individui legati alla società dal nome evocativo di “I buy CA$H homes”. questo campo di attività.

Un’attività, vecchia come il tempo, che consiste sostanzialmente nell’acquistare un immobile a buon prezzo per rivenderlo a più, più o meno velocemente, non appena viene completata un’operazione di ristrutturazione o restyling. Parliamo quindi di ribaltamento.

Blumenthal è accusato di aver causato due vittime mentre Niphakis ne avrebbe provocate nove. Fino a quando un giudice non valuterà se le prove sono sufficienti per portare l’accusato in giudizio, il divieto di pubblicazione ci impedisce di rivelare lo stratagemma utilizzato per frodare le vittime.

L’Associazione professionale dei mediatori immobiliari del Quebec (APCIQ) non si sorprende affatto che questo settore poco monitorato dia origine a questo tipo di slittamento. Come spesso accade, riassume Me Audet, in assenza di un controllo chiaro, “è la legge del mercato a prevalere”.

“La legge del mercato non è sempre cattiva di per sé”, aggiunge. In generale, nessuno ti punterà un coltello alla gola per farti accettare di vendere la tua casa in contanti. Tuttavia, in assenza di un’ulteriore supervisione, nessuna legge tutela realmente le persone, spesso vulnerabili, che si ritrovano nel mirino di questi individui.

Non c’è alcuna coincidenza

Dovresti sapere che non è un caso – il più delle volte – che un acquirente in viaggio (un imprenditore o un investitore immobiliare) sia interessato alla tua casa, piuttosto che a quella del vicino.

Il suo interesse trova solitamente origine nella ricezione di dati immobiliari e finanziari venduti da società di estrazione di dati immobiliari, come MonProspecteur.com, del Quebec, o JLR, di proprietà dell’agenzia di credito americana Equifax.

Queste aziende comunicano quotidianamente ai propri iscritti tutti gli avvisi di esercizio e vendita sotto controllo giudiziario – le “avvise di 60 giorni” in gergo -, inviate ogni giorno ai proprietari inadempienti, sia dalle loro banche che dai loro comuni.

“La gente non lo sa e per la maggior parte del tempo si lascia prendere dal panico”, si lamenta l’agente immobiliare Nathalie Bégin. Da un giorno all’altro sanno che rischiano di perdere la casa…”

“E come per magia, nello stesso momento”, continua, “un acquirente bussa alla porta con una soluzione già pronta: comprare velocemente la propria casa con contanti sonanti. Ovviamente, invariabilmente, a un prezzo compreso tra 100.000 e 150.000 dollari, inferiore al prezzo di mercato.

Altri, soprattutto dove le città vietano l’adescamento porta a porta, si rivolgono ai proprietari per iscritto. È così che il proprietario di un condominio nel centro di Montreal ha potuto ricevere non meno di cinquanta lettere da acquirenti non richiesti nella settimana successiva al ricevimento del suo primo “avviso di 60 giorni”.

Una nuova realtà ben compresa dal presidente fondatore di MonProspecteur, che nega di poter controllare ciò che i suoi abbonati fanno con le informazioni pubbliche che diffonde.

-30-

XXX

Titolo: Siamo interessati alla tua casa? Stai attento, stai attento!

Martin Jolicoeur

Tutti gli esperti con cui abbiamo parlato raccomandano la massima cautela a chi, come te forse, riceve o riceverà un giorno la visita di un acquirente in viaggio, che si è improvvisamente “innamorato” della tua casa all’incrocio di una strada “visita al quartiere”.

Nathalie Bégin, agente immobiliare e presidente del comitato delle pratiche di intermediazione dell’Associazione professionale degli agenti immobiliari del Quebec (APCIQ), deplora che il legislatore non faccia di più per colmare “questa violazione” che consente a qualsiasi investitore o imprenditore edile di impegnarsi nelle compravendite e rivendite immobiliari.

Senza supervisione e ordine professionale in atto, è il pubblico a trovarsi a rischio e senza possibilità di ricorso contro pratiche riprovevoli, a suo avviso.

Ai proprietari che ricevono la visita di un professionista così professionale per un acquisto così rapido, consiglia di prendere tutte le precauzioni necessarie prima di firmare qualsiasi cosa che potrebbe non avvantaggiarli.

Per fare pressione, spesso cerchiamo di far credere che si tratti di “un’offerta che non passerà due volte”. Non è così, afferma, aggiungendo che la loro offerta molto spesso è ben al di sotto del mercato.

E i contanti?

Se ti viene proposto di acquistare la tua casa in contanti, con una valigia piena di banconote, la cautela è probabilmente ancora più importante, afferma Louis Beauchamp, portavoce dell’Organizzazione di autoregolamentazione per l’intermediazione immobiliare del Quebec (OACIQ).

Il fatto che l’operazione avvenga in contanti non esenta in alcun modo il venditore dal sottoscrivere un contratto di vendita davanti a un notaio, il quale è tenuto, come gli intermediari immobiliari, a verificare la provenienza dei fondi ricevuti.

Su questo, la Chambre des notaires du Québec è tuttavia più che discreta, avendo scelto di non rispondere a nessuna delle nostre numerose richieste di intervista sui diritti e gli obblighi in questo ambito degli appartenenti a questa professione.

In ogni caso, avvisa sia l’OACIQ che l’Autorità dei Mercati Finanziari (AMF), in caso di dubbio un venditore non dovrebbe mai esitare a chiamare le linee informative dell’una o dell’altra di queste due organizzazioni.

Tabella supplementare al testo (precedente) sulla cautela:

Cosa fare se qualcuno suona il campanello?

• Fai un passo indietro, non firmare nulla. All’inizio non stipulare alcun accordo, verbale o scritto.
• Fai la tua ricerca; scopri l’azienda o la persona che si avvicina a te.
• Chiedi al loro rappresentante di mostrarti il ​​permesso di commercio ambulante rilasciato dall’Ufficio per la Protezione dei Consumatori (OPC). Il possesso di tale permesso è obbligatorio.
• Verifica che la società sia regolarmente iscritta nel Registro delle imprese del Quebec (accessibile online gratuitamente) e che le informazioni ivi riportate (indirizzo, azionisti, amministratori, ecc.) corrispondano a quanto ti è stato comunicato.
• Controlla la reputazione dell’azienda. Richiedi referenze e parla con i clienti passati.
• Cercate tracce della storia, delle denunce, delle cause legali, sul web, nelle cronache dei giornali del passato e con l’OPC.
• In caso di dubbi, parla con un amico fidato e prenditi il ​​tempo di consultare un perito o un intermediario immobiliare indipendente per verificare che l’offerta ricevuta sia in linea con il mercato.
• Ti senti sotto pressione e hai poco tempo? Questo è un buon motivo per porre ancora più domande.

-30-

XXXXXX

Piccola scatola 1

Titolo: 9000

Si tratta del numero di avvisi di esercizio, abbandono o vendita sotto controllo giudiziario consegnati ogni anno in Quebec dagli istituti finanziari.

XXXXXX

Casella piccola 2:

Titolo: Intermediazione illecita

Nonostante la recente esplosione di avvisi di esercizio, abbandono e vendita sotto controllo giudiziario, l’OACIQ non ha notato un aumento delle denunce pubbliche di intermediazione illegale.

Nel 2023, l’Autoregolamentazione dell’intermediazione immobiliare del Quebec (OACIQ) ha aperto un totale di 66 indagini sulla pratica illegale dell’intermediazione immobiliare.

Si tratta più o meno dello stesso numero degli anni precedenti. L’organizzazione riceve, anno dopo anno, circa 3.000 reclami da parte del pubblico, spiega il suo portavoce, Louis Beauchamp.

Di questi, tra i 60 e i 70 reclami riguardano aspetti specifici della legge sull’intermediazione immobiliare che possono influenzare, in determinate circostanze, le pratiche di questi professionisti nell’acquisto e/o nella rapida rivendita di beni immobili.

Nel 2022, l’OACIQ ha aperto 67 indagini per intermediazione illegale. Di questi, sette hanno portato all’emissione di biglietti.

-30-

XXXXXX

Casella piccola 3:

Titolo: Acquistare contanti: marketing 101

Su internet, nella bacheca dei centri sociali o sui volantini lasciati davanti alla porta di casa, se ne parla quasi sempre.

“Compreremo la tua casa velocemente, senza intermediari e soprattutto in contanti!” Un ultimo argomento – quello del contante – che ovviamente non è privo di interesse per diversi proprietari, soprattutto in un periodo di esplosione di avvisi di esercizio, abbandoni e vendite sotto controllo giudiziario.

Ma in realtà questo tipo di transazioni sono estremamente rare, confida il formatore Ghislain Larochelle, presidente di Immofacile.ca, che ha già effettuato decine di transazioni immobiliari per proprio conto.

“La stragrande maggioranza delle volte è marketing”, spiega l’uomo che scrive regolarmente anche una rubrica su Il diario.

“Parlano di una transazione in contanti per suggerire che la transazione verrà effettuata rapidamente, senza problemi o preoccupazioni che potrebbero costituire per alcuni l’idea stessa che all’acquirente possa essere rifiutato un mutuo ipotecario.”

“No, normalmente nessuno ti darà 700.000 dollari in contanti in una busta. E se è così, fatti delle domande!”-30-

XXXXXXXXX