Il panorama degli affitti stagionali in Francia ha appena subito un cambiamento radicale.
Il 20 novembre 2022 è stata promulgata una legge soprannominata “anti-Airbnb”, ridefinendo i contorni di questo redditizio mercato.
Questa legislazione, il frutto degli sforzi congiunti del deputato Annaïg Le Meurdal suo collega Inaki Echanize il ministro dell'edilizia abitativa Valerie Létardmira a riequilibrare il mercato immobiliare a favore dei residenti e dei lavoratori locali.
I proprietari che facevano affidamento sulla redditività degli affitti a breve termine si trovano ad affrontare nuovi vincoli. Tra sgravi fiscali, standard energetici e quote comunali, la partita è cambiata. Analizziamo insieme le implicazioni di questa legge che sta sconvolgendo il mondo immobiliare.
Un nuovo regime fiscale per gli alloggi turistici ammobiliati
Uno dei cambiamenti più notevoli riguarda l’aspetto fiscale degli affitti a breve termine. Il legislatore ha ridotto i vantaggi fiscali di cui godevano in precedenza i proprietari di strutture ricettive ammobiliate.
Riduzione della franchigia fiscale standard
Per gli affitti tradizionali di strutture ricettive ammobiliate, la riduzione fiscale sui redditi da locazione è stata notevolmente ridotta:
- Vecchia tariffa: 50%
- Nuova tariffa: 30%
Questa modifica allinea ora la riduzione a quella applicata al nudo affitto, cancellando così un vantaggio significativo per i proprietari di strutture ricettive arredate.
Limite del reddito ammissibile
Oltre alla riduzione dell'aliquota di riduzione, il massimale del reddito locativo che consente di beneficiare di questo vantaggio fiscale è stato notevolmente abbassato:
- Vecchio massimale: 77.700 euro
- Nuovo massimale: 15.000 euro
Questa misura mira chiaramente a scoraggiare la professionalizzazione dell'affitto stagionale e a incoraggiare il ritorno all'affitto a lungo termine.
Caso particolare di struttura ricettiva classificata
I proprietari di strutture ricettive classificate, che finora beneficiavano di un regime più vantaggioso, vedono ridotti i loro vantaggi fiscali:
- Riduzione fiscale: dal 71% al 50%
- Tetto di reddito da locazione: da 188.700 euro a 77.000 euro
Anche se la riduzione è meno drastica rispetto a quella degli alloggi ammobiliati non classificati, rimane significativa e potrebbe incoraggiare alcuni proprietari a riconsiderare la propria strategia di locazione.
Le prestazioni energetiche al centro delle nuove esigenze
La legge “anti-Airbnb” non cambia solo il sistema fiscale. Introduce rigorosi standard energetici per gli alloggi affittati su piattaforme di tipo Airbnb.
Divieto graduale dei filtri termici
È stato stabilito un calendario preciso per la progressiva eliminazione delle abitazioni ad alta intensità energetica dal parco locativo turistico:
- 2025: divieto di alloggi di classe G
- 2028: divieto di alloggi di classe F
- 2034: requisito minimo di classificazione D
Queste misure fanno parte di un approccio più ampio volto a combattere i setacci termici e a promuovere l’efficienza energetica nel settore immobiliare.
Periodo di transizione per gli alloggi esistenti
I proprietari di immobili già affittati beneficiano di un periodo di grazia:
- 10 anni per adeguarsi ai nuovi standard energetici
- Obbligo di conseguire inizialmente almeno la label E
Questo periodo di transizione mira a consentire ai proprietari di pianificare e realizzare i necessari lavori di ristrutturazione energetica senza esonerarli dalle loro responsabilità a lungo termine.
Il maggiore potere dei Comuni sugli affitti a breve termine
La nuova legge dà ai Comuni ulteriori strumenti per regolare il mercato degli affitti stagionali sul loro territorio.
Istituzione di quote di alloggi turistici ammobiliati
I Comuni ora hanno la possibilità di fissare un numero massimo di alloggi turistici arredati nel proprio territorio. Questa misura mira a preservare l'equilibrio tra l'offerta di alloggi per residenti permanenti e quella destinata ai turisti.
Zonizzazione per la costruzione di residenze primarie
I Comuni possono definire zone specifiche dedicate alla costruzione di residenze primarie. Questa disposizione mira a garantire che lo sviluppo immobiliare vada a vantaggio principalmente dei residenti locali piuttosto che del mercato turistico.
Riduzione del periodo massimo di locazione per le residenze principali
Un provvedimento particolarmente significativo riguarda il periodo di locazione autorizzato per le residenze principali:
- Vecchio limite: 120 giorni all'anno
- Nuovo limite possibile: 90 giorni all'anno
Questa potenziale riduzione del 25% del periodo di locazione autorizzato potrebbe avere un impatto considerevole sul reddito dei proprietari che affittano occasionalmente la loro abitazione principale.
L’impatto sui proprietari e sul mercato degli affitti
Queste nuove disposizioni di legge potrebbero avere ripercussioni significative sulle strategie dei proprietari e sul mercato degli affitti in generale.
Rivalutazione della redditività degli affitti brevi
Con la riduzione dei benefici fiscali e l’introduzione di nuovi vincoli, molti proprietari potrebbero essere indotti a riconsiderare la redditività dei propri investimenti in affitti stagionali. Alcuni potrebbero optare per il ritorno al noleggio a lungo termine, che è più stabile dal punto di vista fiscale.
Necessità di investimenti nella riqualificazione energetica
I proprietari di abitazioni ad alta intensità energetica si trovano di fronte a un dilemma: investire nella ristrutturazione energetica per continuare gli affitti a breve termine, oppure rivolgersi ad altre opzioni come l’affitto a lungo termine o la vendita.
Adattamento alle specificità locali
Le nuove prerogative concesse ai Comuni impongono ai proprietari di essere più attenti alle normative locali, che possono variare notevolmente da una città all'altra.
La reazione di Airbnb e degli operatori del settore
Di fronte a questi cambiamenti legislativi, gli attori del settore degli affitti stagionali, Airbnb in testa, non hanno mancato di reagire.
Preoccupazioni espresse da Airbnb
La piattaforma ha espresso il proprio rammarico riguardo a queste nuove misure, evidenziando in particolare:
- Il potenziale impatto sulle famiglie francesi che affittano occasionalmente le loro case
- Ulteriori vincoli fiscali e amministrativi imposti ai proprietari
Airbnb teme che queste misure scoraggeranno gli individui dall'offrire il proprio alloggio in affitto, riducendo così l'offerta disponibile sulla piattaforma.
Sfide per le piattaforme di noleggio
Le piattaforme di noleggio online dovranno adattarsi a questo nuovo quadro normativo:
- Aggiornamento dei sistemi per incorporare nuove limitazioni sulla durata del noleggio
- Eventuale necessità di verificare la conformità energetica dell'abitazione proposta
- Adeguamento alle normative locali che potrebbero variare da un comune all'altro
Prospettive per il futuro del mercato degli affitti
La legge “anti-Airbnb” segna una svolta nella regolamentazione del mercato degli affitti stagionali in Francia. I suoi effetti si faranno sentire gradualmente nei prossimi anni, ridisegnando il panorama della ricettività turistica e dell’edilizia abitativa in generale.
Verso un riequilibrio del mercato immobiliare?
L’obiettivo dichiarato di questa legge è quello di promuovere l’accesso agli alloggi per i residenti e i lavoratori locali, in particolare nelle zone tese. Sarà interessante osservare se queste misure porteranno effettivamente ad un aumento dell'offerta di alloggi in affitto a lungo termine o in vendita.
L'evoluzione delle strategie di investimento immobiliare
Gli investitori immobiliari dovranno probabilmente ripensare le proprie strategie. Gli affitti stagionali, prima considerati particolarmente redditizi in alcune zone, potrebbero perdere attrattiva a favore di altre forme di investimento immobiliare.
L’emergere di nuovi modelli economici
Di fronte a questi vincoli potrebbero emergere nuovi modelli economici. Potremmo vedere, ad esempio, lo sviluppo di servizi gestionali specializzati nell’ottimizzazione dei periodi di locazione o nel supportare i proprietari nella riqualificazione energetica dei loro immobili.
Man mano che il mercato si adatta a queste nuove regole, i proprietari, gli inquilini e gli operatori turistici dovranno dimostrare flessibilità e innovazione. L’equilibrio tra l’attrattiva turistica delle città francesi e il benessere dei suoi abitanti permanenti rimane una sfida complessa, che questa legge tenta di affrontare. Il tempo dirà se queste misure avranno raggiunto l’obiettivo di creare un mercato immobiliare più equo e sostenibile.
