Si tratta di una pubblicazione attesa ogni trimestre dagli operatori del mercato dei mutui immobiliari. Ogni tre mesi la Banque de France pubblica i tassi di usura dei prestiti in Francia. Queste percentuali rappresentano i tassi massimi oltre i quali le banche non sono autorizzate a concedere prestiti. Per adattarsi al mercato e non impedire l'accesso al credito, le soglie di usura vengono aggiornate in base ai tassi applicati dagli organismi finanziatori. Alcune settimane fa, l’istituto bicentenario ha pubblicato i suoi ultimi dati per il 4° trimestre del 2024, calcolati a partire dal tasso medio applicato dalle banche nel 3° trimestre.
Tuttavia, questi nuovi dati hanno suscitato stupore, poiché alcuni tassi di usura ipotecari rivelavano anomalie rispetto a una regola classica applicata per il calcolo del tasso debitore. Questa regola è molto semplice: in linea di principio, quanto più lunga è la durata di un prestito, tanto più alto sarà il tasso applicato. Un rapporto logico, poiché quanto più dura un prestito, tanto più aumenta il rischio di non essere rimborsato per il creditore.
I tassi di usura dei prestiti a tasso fisso pubblicati dalla Banque de France sono suddivisi in tre periodi di prestito: prestiti con durata inferiore a 10 anni, prestiti con durata compresa tra 10 anni e inferiore a 20 anni e prestiti con durata pari a 20 anni. o più. Il tasso di usura per i prestiti con meno di 10 anni nel 4° trimestre è naturalmente il più basso (4,63%). Invece, i prestiti con la durata più lunga, pari o superiore a 20 anni, presentano un tasso del 5,85%, ovvero 0,18 punti in meno rispetto al tasso dei prestiti con durata compresa tra 10 e 20 anni!
In altre parole, questi crediti sono, in media, più economici per durate più lunghe. Un'anomalia che si spiega con la prassi delle banche, poiché i tassi di usura del 4° trimestre sono, come ricordiamo, calcolati a partire dal tasso effettivo medio praticato dagli istituti di credito nel 3° trimestre. La Banque de France valuta quindi questo tasso per ogni durata del prestito, quindi aggiunge un margine di un terzo per fissare il tasso di usura.
La causa di questi numeri sorprendenti non è dovuta ad un errore nei dati. È infatti legato ad un andamento del mercato dei mutui immobiliari. Attualmente, le banche stanno cercando di attirare acquirenti per la prima volta. Tuttavia, questi ultimi sono generalmente più giovani del mutuatario medio. Prendono quindi prestiti per periodi più lunghi, generalmente tra i 20 e i 25 anni. È quindi proprio su questa tranche di prestiti che le banche hanno particolarmente abbassato i tassi per attirare questa clientela. Un calo dei tassi che si accompagna anche a tassi assicurativi più bassi, a causa della minore età dei mutuatari.
Ovviamente si tratta solo di medie, poiché non tutte le banche applicano questa politica commerciale. Alcuni istituti sono infatti più selettivi e tenderanno a mantenere tassi più elevati per i prestiti più lunghi. Tuttavia, questi dati devono essere presi in considerazione da chi acquista per la prima volta: può costituire un argomento forte quando si negozia un prestito a lungo termine con le banche.
