Per facilitare la proprietà della casa, il governo di Justin Trudeau ha appena allentato alcune condizioni sui mutui, per la grande gioia dei mutuatari e dei banchieri. Ma questo allentamento dei mutui solleva molta preoccupazione presso la Banca del Canada a causa dei rischi finanziari che rappresenta.
Quali sono le nuove agevolazioni sui mutui messe in atto dal governo Trudeau?
Innanzitutto, ora consente agli acquirenti di un primo immobile o di una comproprietà di distribuire l’ammortamento del loro mutuo su 30 anni, ovvero 5 anni in più rispetto a prima.
Due: dal 15 dicembre la dilatazione del mutuo su 30 anni sarà disponibile anche per tutti gli acquirenti di un immobile di nuova costruzione.
Tre: sempre a partire da metà dicembre, il prezzo massimo dei mutui assicurati da CMHC o altri assicuratori ipotecari aumenterà a 1,5 milioni di dollari, ovvero 500.000 dollari in più rispetto a oggi. Quando l’acconto è inferiore al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile, il mutuo deve essere assicurato.
IL RISCHIO DI DIFFUSIONE
In un articolo precedente ho spiegato la differenza tra un mutuo da $ 400.000 ammortizzato in 30 anni rispetto a uno ammortizzato in 25 anni. Nel caso di un mutuo ipotecario contratto con un tasso di interesse medio del 5%, ciò ha consentito di ridurre la rata mensile di circa 191 dollari, da 2.326 a 2.135 dollari.
Ciò ha fornito al mutuatario una riduzione dei pagamenti mensili dell’8%, ovvero 2.292 dollari all’anno. A prima vista, concordiamo sul fatto che sia attraente.
Ma attenzione, questa estensione dell’ammortamento di cinque anni comporta un costo enorme. Nel nostro esempio, la riduzione delle rate mensili del mutuo si tradurrà in ultima analisi in una fattura di interessi aggiuntiva di $ 70.589.
Infatti, restituita alla fine dei 30 anni, la proprietà da 400.000 dollari sarebbe costata la somma astronomica di 368.515 dollari in interessi, rispetto ai 297.926 dollari se il prestito fosse stato ammortizzato in 25 anni.
Secondo Carolyn Rogers, vice governatore senior della Banca del Canada, non possiamo avere entrambe le cose. Adottare misure per ridurre il costo a breve termine dei mutui, afferma, aumenta il costo a lungo termine sostenuto dai mutuatari.
“Sebbene lunghi periodi di ammortamento e piccoli acconti aumentino i rendimenti dei creditori”, spiega, “aumentano il rischio assunto sia dal creditore che dal mutuatario, perché riducono il margine di manovra in caso di difficoltà da parte del mutuatario.
Per gestire questo rischio, gli istituti di credito, aggiunge MMe Rogers si trova quindi ad affrontare costi più elevati e spesso sono i mutuatari a pagare il prezzo sotto forma di tassi di interesse più elevati.
IL COSTO DELL’ASSICURAZIONE MUTUO
L’assicurazione ipotecaria, che i mutuatari sono tenuti a stipulare quando l’acconto è inferiore al 20% del valore della proprietà, non protegge il mutuatario. L’assicurazione ipotecaria tutela l’istituto bancario in caso di inadempimento del mutuatario.
I requisiti governativi per l’acconto minimo per ottenere un mutuo ipotecario sono i seguenti: 5% sulla parte del prezzo di acquisto fino a $ 500.000 e 10% sulla parte del prezzo di acquisto compresa tra $ 500.000 e $ 1,5 milioni.
L’assicurazione ipotecaria è costosa per il mutuatario. Stabilito sull’importo del mutuo in rapporto al valore dell’immobile, il premio sull’importo del mutuo assicurato con CMHC sarà:
- 2,80% per un prestito compreso tra l’80 e l’85% del valore;
- 3,10% per un prestito variabile dall’85 al 90% del valore;
- 4,00% per un prestito che copre dal 90 al 95% del valore.
Nel caso di un mutuo ipotecario di 400.000 dollari, il premio assicurativo varierà di 11.200 dollari in caso di acconto che va dal 15 al 20%; $ 12.400 se l’acconto varia dal 10 al 15%; e $ 16.000 se l’acconto è solo dal 5 al 10%. Data l’entità del premio assicurativo da pagare, i mutuatari solitamente aggiungono il costo di tale premio al mutuo.
IL FEDERALE CON IL BASTONE
Il solo governo federale, dice Carolyn Rogers, attualmente garantisce debiti ipotecari per un valore colossale di 590 miliardi di dollari, ovvero un quarto del debito ipotecario totale in circolazione del Canada di 2,4 trilioni di dollari.
Un altro pericolo all’orizzonte. L’ondata di rinnovi di mutui preoccupa anche la Banca del Canada.
Secondo MMe Rogers, più di quattro milioni di mutui ipotecari, ovvero circa il 60% di quelli in essere, verranno rinnovati entro due anni.
Sebbene i tassi di interesse abbiano iniziato a scendere in seguito al taglio dei tassi di politica monetaria della Banca del Canada, la maggior parte di questi mutuatari vedrà aumentare significativamente i pagamenti mensili dei mutui.
Conseguenze? “Le famiglie potrebbero limitare la spesa più del previsto per compensare l’aumento dei pagamenti, che rallenterebbe l’economia”, afferma M.Me Rogers. “Questo aumento dei pagamenti potrebbe anche causare stress finanziario per i mutuatari e persino perdite per i finanziatori e gli assicuratori ipotecari”.
Inoltre, un aumento delle perdite sul mercato ipotecario potrebbe pesare sul livello di liquidità e sulla stabilità finanziaria complessiva del Canada.
Un altro rischio nazionale: poiché in Canada l’assicurazione ipotecaria è garantita dal governo federale, se le perdite sui mutui ipotecari dovessero rivelarsi significative potrebbero esserci ripercussioni sul bilancio.
