Centinaia di nuove unità abitative nel centro della città, se Sherbrooke aiuta i costruttori

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Il presidente di Must Urbain, Philippe Dusseault, ha presentato recentemente il suo piano al consiglio comunale. Nell’intervista con La galleriaricorda che il programma 1166 giunto al termine offriva un’esenzione fiscale di 10 anni oltre a 10.000 dollari per porta quando gli sviluppatori costruivano in centro.

“Se vogliamo che funzioni, abbiamo bisogno di un programma”, sostiene Dusseault. Senza ciò non saremo in grado di densificare il centro città. Nessuno è capace di costruire qualcosa in centro, costruendo un parcheggio sotterraneo con i costi di costruzione e gli interessi attuali”.

Lo sviluppatore di Sherbrooke Charles Custeau pensa la stessa cosa. “La prova è stata fatta. Da quando il programma è terminato, per quanto ne so, non è stato realizzato un grande progetto in centro. Vediamo che il programma ha avuto il suo effetto. Ogni volta parliamo del centro con altri sviluppatori […] ci parliamo sempre dei programmi. Sarebbe un grande aiuto.”

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Charles Custeau è presidente del Gruppo Custeau. (Maxime Picard/Archivio La Tribune)

Anche se è d’accordo sulla difficoltà di fornire cifre, stima che la creazione di 1.500 nuove unità abitative sia una possibilità. “Sono 1000, 1200, 1400? Non importa, sono necessarie diverse centinaia di unità abitative e noi vogliamo vederle nascere”, ritiene Custeau.

Menziona anche che il programma 1166 non è stato attivo abbastanza a lungo. “Era in atto in un momento interessante”, concorda il signor Custeau. Ma l’Espace Centro è stata la locomotiva per riavviare la rivitalizzazione. Guardiamo altri progetti, ma il programma non esiste da due anni. Avremmo perso qualche anno in più di programmi e non è perché non abbiamo più bisogno di alloggi”.

Da parte sua, il sindaco di Sherbrooke Évelyne Beaudin non chiude la porta agli aiuti agli sviluppatori. “Penso che sia importante vedere la cosa in modo più ampio”, crede. Esamineremo la politica abitativa e cercheremo uno strumento completo che ci permetta di raggiungere i nostri obiettivi nel modo più efficace possibile. Probabilmente possiamo aspettarci programmi diversi come il 1166, ma cerchiamo di migliorare ogni volta e di coprire tutte le esigenze”, dice la donna che spera di adottare la nuova politica abitativa “prima della fine di questo mandato”.

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Il sindaco di Sherbrooke, Évelyne Beaudin, non chiude la porta agli aiuti affinché i costruttori possano costruire nel centro della città. (Maxime Picard/Archivio La Tribune)

È d’accordo sul fatto che lei e il suo team vogliono “densificarsi in luoghi ben serviti che evitino l’espansione urbana”. “Il centro città è uno dei luoghi in cui vogliamo vedere la densificazione e la crescita in termini di alloggi”, spiega.

“Quando siamo in modalità di riqualificazione, rivitalizzazione e densificazione, può esserci una decontaminazione, i vicini sono più vicini e vogliono dare la loro opinione su ciò che crescerà vicino a loro”, continua ha detto. Stiamo anche cercando di avere più parcheggi sotterranei. La sfida che dovranno affrontare Sherbrooke e tutte le grandi città che cercano di limitare l’espansione urbana è garantire che sia facile, economico e piacevole costruire alloggi in ambienti già edificati. Dovrebbe essere un incentivo rispetto alla diffusione in ambienti naturali”.

La signora Beaudin ritiene che il Quebec potrebbe anche dare il suo contributo a sostegno dei comuni “nell’attuazione della sua visione in termini di pianificazione dell’uso del territorio e dell’edilizia abitativa”.

“Non ricco” con un programma del genere

Secondo Philippe Dusseault i promotori non si arricchiscono con questo tipo di programmi. “Quando abbiamo avviato il progetto Wellington Street, avevamo in archivio il FTQ, è successo così che potessero avere la redditività necessaria per andare avanti. Facciamo fatica a raggiungere un rendimento del 10%», assicura il presidente di Must Urbain.

“Dopo questi dieci anni, il Comune impiega due anni per recuperare l’incentivo”, analizza. E un edificio dura decenni, anche 100 anni. Sicuramente il Comune ne trarrà beneficio”.

Questo tipo di aiuto consentirebbe a lui e ai suoi colleghi di sviluppare “molti bellissimi terreni nel centro della città”. “Possiamo densificarli, perché la zonizzazione lo consente. Quando costruiamo edifici, spesso si tratta di 50 o 60 unità. Si va più velocemente che costruire sei unità nell’espansione urbana in periferia”, analizza il promettente.

Secondo Dusseault, i costruttori hanno due scelte: investire in un quartiere dove la redditività è maggiore e i costi di costruzione sono più bassi, come sul McRea Plateau, oppure costruire in aree limitate in termini di spazio. “Quando vogliamo costruire in centro, siamo vincolati dallo spazio. Spesso dobbiamo sostenere la strada e le strutture limitrofe. Ciò aumenta i costi di costruzione a fronte di un valore locativo inferiore», spiega.

Progetto Ghiaccio

Concretamente, un progetto che avrebbe dovuto vedere la luce al 370 di King Street West è congelato. L’edificio di sei piani e 55 unità avrebbe dovuto accogliere i suoi primi inquilini… nel 2021. Attualmente questo spazio è occupato da un parcheggio.

>>>Il progetto di Philippe Dusseault su King Street West è congelato.>>>

Il progetto di Philippe Dusseault su King Street West è congelato. (Jean Roy/La Tribune)

“Abbiamo posto fine a tutto questo, perché non ha senso spendere soldi aggiuntivi se non siamo in grado di collegare il circuito”, rattrista il promotore.

In questo edificio dovevano essere allestiti anche uffici e attività commerciali.

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