Questa è una buona notizia per i mutuatari: i tassi stanno scendendo: 7 banche su 10 mostrano ora tassi tra il 3,5% e il 3,9% in ottobre. “Vediamo casi eccezionali al 3,2% in 20 anni. Ho visto anche un 3,15% su 25 anni», constata Maël Bernier, portavoce di Meilleur Taux, intermediario di mutui immobiliari. Pertanto, i mutuatari che hanno acquistato prima del calo dei tassi potrebbero essere tentati di rinegoziare il proprio mutuo. “Le rinegoziazioni dei crediti rappresentano solo il 3% delle richieste nel 2024, ma sono già più che a giugno», calcola Maël Bernier.
A giugno pesavano addirittura meno del 2%. Tuttavia per il momento rimaniamo su proporzioni molto basse. Ricordiamo che nel 2020, in determinati periodi, quando i tassi sono crollati, le rinegoziazioni hanno rappresentato la metà dei dossier. Presso Vousfinancer il numero delle rinegoziazioni ammonta ad appena dieci.
Ancora troppo presto
Oggi, solo le persone che hanno firmato con tassi superiori al 4,20%, cioè hanno firmato lo scorso autunno, sono interessate dalla rinegoziazione dei crediti. Tuttavia, è proprio in questo periodo che la produzione di nuovi prestiti immobiliari è più bassa, il che spiega le poche rinegoziazioni registrate da Meilleur Taux. “Teoricamente, sulla carta, questo potrebbe essere il momento di rinegoziare il tuo credito. I tassi attualmente si aggirano intorno al 3,50% su 20 anni rispetto al 4,30% alla fine del 2023. Il divario raccomandato tra questi due tassi esiste. Rinegoziare il tuo credito è interessante a partire da una differenza di 0,7 punti e qui abbiamo una differenza di 0,8 punti. Tuttavia, i crediti che potrebbero essere interessati da una rinegoziazione sono troppo recenti, quindi in pratica non è interessante. Ti consigliamo di aver ammortizzato il tuo credito per 2 anni per rinegoziarlo», raccomanda Sandrine Allonier, portavoce della rete di agenzie di intermediazione di mutui immobiliari Vousfinancer.
Stessa storia per Pierre de Buhren, direttore generale del gruppo Empruntis, altro broker: “Probabilmente è un po’ presto per parlare di un’opportunità generale di rinegoziazione dei crediti recentemente concessi. I tassi stanno scendendo ulteriormente e siamo lontani dal raggiungere un livello minimo.” E aggiunge: “È importante ricordare che la rinegoziazione e il riacquisto da parte di una banca esterna non possono essere separati. È infatti il potenziale di riscatto esterno e quindi di perdita per il cliente che indurrà la banca a considerare di rinegoziare il credito per lui. Oggi i tagli dei tassi che possono arrivare fino a 100 punti base rispetto ad un prestito erogato a fine 2023 non sembrano sufficienti a costituire reali opportunità di rinegoziazione. È infatti importante considerare tutti i costi inerenti al riacquisto del credito (compensazione per estinzione anticipata, costi di garanzia, costi assicurativi che potrebbero essere più elevati ecc.) per misurare l’interesse di un buyout».
«Tuttavia, alcuni crediti, soprattutto quelli più lunghi e più elevati, trarrebbero già vantaggio dalla realizzazione di questa operazione. Consigliamo però a tutti di aspettare un po’ perché l’operazione sarà ancora più redditizia quando i tassi si avvicineranno al 3,2%, probabilmente entro la fine dell’anno.», suggerisce Maël Bernier. Nel giro di due o tre mesi il guadagno sarà quindi più consistente. Il rischio per i mutuatari che negoziano ora è che inizino il processo oggi e ricomincino l’operazione tra pochi mesi. “Con i tassi più bassi attorno al 3,2%, rispetto a tassi medi superiori al 4,5% a fine 2023, l’operazione può essere vantaggiosa. In ogni caso è ora di rivolgersi ad un professionista, perché se per alcuni la rinegoziazione non è ancora interessante oggi, potrebbe esserlo tra qualche mese, tanto vale prepararsi», conclude Caroline Arnould, direttore generale del broker Cafpi.