Bercy sta cercando di disinnescare la bomba dell’edilizia sociale. Nell’ambito del Bilancio 2025 presentato questo giovedì al Consiglio dei ministri, il Ministero dell’Economia e delle Finanze registra l’eliminazione di una scappatoia fiscale sugli affitti turistici ammobiliati e conferma l’estensione del prestito a tasso zero su tutto il territorio. Solo che il provvedimento rivolto ai proprietari di immobili in affitto arredati non professionali rischia di non raggiungere il suo obiettivo. E questa vaghezza regna sul nuovo PTZ.
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200 milioni di ricavi da affitti arredati non professionali
L’articolo 24 del disegno di legge finanziaria, cd “rimozione della nicchia fiscale sul reddito per le società di locazione ammobiliata”, punta a recuperare 200 milioni di euro di ricavi. Nella mente dell’esecutivo si tratta di “ correggere una specificità del regime fiscale per gli affitti arredati non professionali (LMNP) che contribuisce alle tensioni sul mercato degli affitti ».
“La diversità dei regimi fiscali applicabili ai redditi derivanti dalla locazione di abitazioni, a seconda della modalità (non ammobiliata o arredata), contribuisce a creare o rafforzare distorsioni incompatibili con gli obiettivi della politica dell’edilizia pubblica, in particolare nelle zone turistiche o caratterizzate da un forte squilibrio tra domanda e offerta”, è scritto nella relazione esplicativa del suddetto articolo.
Oggi, i proprietari che scelgono di affittare in affitto ammobiliato non professionale (LMNP) possono detrarre gli ammortamenti dal loro reddito locativo, senza che questi ultimi vengano presi in considerazione nel calcolo del valore aggiunto dell’alloggio al momento della vendita.
“Godono così di un vantaggio fiscale atto a mantenere il passaggio dai locatari semplici agli inquilini ammobiliati, nonché il logoramento dell’offerta di alloggi destinati all’abitazione principale”, Tance Bercy.
Meno valore aggiunto del previsto
Ecco perché dal 1° gennaio 2025 gli ammortizzatori dedotti durante il periodo di un immobile locato arredato non professionale verranno presi in considerazione nel calcolo del valore aggiunto dell’alloggio, una volta messo in vendita. In altre parole, il proprietario di un immobile in LMNP potrà comunque vendere la sua casa, ma realizzerà una plusvalenza inferiore a quanto aveva potuto sperare fino ad ora.
Resta il fatto che questo provvedimento rischia di non raggiungere il suo obiettivo. Mentre la deputata Annaïg Le Meur, incaricata della tassazione degli affitti, aveva spinto per l’unificazione totale dei regimi, al fine di eliminare qualsiasi pregiudizio fiscale nella scelta del modello di locazione per il locatore, il meccanismo scelto affronta la questione solo all’uscita del l’alloggio e non all’ingresso.
Accanto alle ispezioni generali sull’Ambiente e lo Sviluppo Sostenibile (IGEDD) e sulle Finanze (IGF), il Macronista aveva tuttavia avanzato tre scenari quantificati e documentati. Secondo l’ipotesi adottata, il fisco avrebbe potuto recuperare tra i 25 milioni e… i 3 miliardi di euro.
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Aiutare i francesi a diventare proprietari
Qualunque sia la soluzione scelta, le famiglie avrebbero potuto essere tentate di dare in affitto il proprio immobile. Questo è senza dubbio il motivo per cui, parallelamente a questa decisione che riguarda solo i proprietari esistenti, il governo vuole aiutare i francesi a diventare proprietari, come promesso dal Primo Ministro nella sua dichiarazione di politica generale. Il suo ministro del Bilancio ha appena annunciato un’estensione del prestito a tasso zero a tutto il paese e per chi acquista per la prima volta.
La portata di questo aiuto all’acquisizione è stata limitata nel bilancio 2024 Dallo scorso gennaio, la PTZ si è concentrata sui nuovi appartamenti in aree ristrette, dove l’offerta di alloggi è inferiore alla domanda, ed esclude le nuove case, in linea con l’obiettivo dello zero netto. artificializzazione (ZAN) dei suoli. Sono accettate abitazioni esistenti, appartamenti o case, a condizione che gli acquirenti le ristrutturino secondo le norme in vigore.
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Una PTZ senza importo massimo o ingombro complessivo
A differenza dell’ultima legge finanziaria, Bercy non specifica l’importo massimo del prestito a tasso zero – 100.000 euro nel 2024 contro 80.000 nel 2023 – e nemmeno la dotazione complessiva destinata a questa politica pubblica – 850 milioni nel 2024 contro 1,2 miliardi nel 2023 -.
Evocando “condizioni che saranno specificate e discusse”, il Ministero dell’Economia e delle Finanze scarica la responsabilità sui parlamentari. E questo, anche se l’articolo 40 della Costituzione vieta a deputati e senatori di creare una nuova spesa, purché non ci siano entrate a fronte.
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Entrate alle quali anche i promotori immobiliari tengono d’occhio dopo le dichiarazioni dell’affittuario di Matignon all’Assemblea nazionale. Il 1° ottobre Michel Barnier si era infatti impegnato a mettere in atto delle misure “veloce” per sostenere gli investimenti locativi.
Non c’è niente di tutto questo in programma, nemmeno la proroga oltre il 31 dicembre 2024 del sistema Pinel che permette di acquistare nuove abitazioni e beneficiare di uno sgravio fiscale. Una dichiarazione che sarebbe stata accolta con favore da tutti gli operatori del settore edile che continuano a mettere in guardia contro il collasso sociale delle loro professioni.
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